中评深度：王于渐详解香港房屋问题
中评社香港1月12日电（记者 张心怡）香港大学经济学讲座教授、黄乾亨黄英豪政治经济学教授、香港大学首席副校长王于渐日前接受中评社专访，详解香港长期存在的房屋问题，并提出解决之道。王于渐表示，香港的房屋问题不是简单增加房屋数量就能够解决，实际上是要解决社会贫富悬殊、难以向上流动这一根本性深层次矛盾。
王于渐提到，近年香港房地产市场猛涨，拥有私楼市民的比例没有增加，社会形成了严重的两极分化。两级分化衍生出很多社会问题，例如拥有私楼的市民财富在不断上升，能够为下一代在教育、健康、补习等方面提供更多好的机会，而没有房产的市民很难帮助下一代向上流动。“当下非常值得关注的问题是，香港社会中有起码一半以上的人没有房产，他们认为自己的生活越来越没有希望。”
王于渐指出，香港的房屋政策是只回应市场的供求变化，没有真正思考政策如何配合社会经济转型后发生的变动。解决置业问题最简单方法就是在出售公屋同时盖楼。在出售公屋的过程里，土地的财富价值也能盘活，之后就可解决其他社会问题，推动经济发展。
“如果站在粤港澳大湾区建设的大格局去思考，真正要大湾区融合并不是靠资金融合，必须是人口流动的融合。”王于渐亦提出，居住在公屋的市民如果去大湾区打工，就会失去公屋，但如果他们能够便宜购入公屋，就可以将公屋出租后去大湾区打工。政府必须要充分调动每个人的积极性，才能够实现真正的融合。
王于渐教授于1987年创立香港经济研究中心，推动有关香港经济政策问题研究。他目前的研究重点是关于产业、房屋、劳动力和人口的政治经济以及香港深层次矛盾，并于最近出版了《香港深层次矛盾》、《香港长远房屋策略和港人港地》、《香港奇迹已经幻灭？》、Diversity and Occasional Anarchy：On Deep Economic and Social Contradictions in Hong Kong、《芝大经济学派与市场社会秩序等书。王教授历任多个政府委员会的委员，包括香港特别行政区政府外汇基金谘询委员会及策略发展委员之经济发展及与内地经济合作委员会等。他在1999年获香港特别行政区政府颁赠银紫荆星章，以表扬他对香港教育、房屋、工业及科技发展所作出的贡献，并于2000年获委任为太平绅士。
专访全文如下：
中评社记者：您如何看待香港长期存在的房屋问题？
王于渐：根据政府、媒体的形容，香港房屋问题似乎是一个简单的供求不足问题，通过多拿一些土地出来盖房的方式就可以解决。其实香港的房屋问题是深层次问题，从根本来看，是由房价上升造成的贫富悬殊问题。过去30年间，通过全球化，全球经济发展突飞猛进，最为明显的就是中国。不论是在内地还是海外，许多人在全球化初期收入得到巨大提升，积累了很多财富。财富的积累高度集中在一些企业和股东手上，在项目投资有限的情况下，对资产的需求大量增加，股票、证券市场以及房地产市场便开始起飞。人们都希望在大城市拥有房产，通过房产来实现财富和资产的累积。
香港市民三分之一是私楼拥有者，六分之一拥有居屋，三分之一居住在公屋里，剩下的则是租房居住。过去20多年间，这样的比例基本维持，没有太大变化。但近年香港房地产市场猛涨，拥有私楼市民的比例没有增加，社会便形成了严重的两极分化。两级分化衍生出很多社会问题，例如拥有私楼的市民财富在不断上升，能够为下一代在教育、健康、补习等方面提供更多好的机会，而没有房产的市民很难帮助下一代向上流动。当下非常值得关注的问题是，香港社会中有起码一半以上的人没有房产，他们认为自己的生活越来越没有希望。不幸的是，香港社会以为政府找到更多土地、多盖房子就能解决房屋问题，殊不知这一难题与数量无关，主要原因是价格过高，令市民难以负担。
香港实际上并不是真的没有地方住，据统计无家可归的人不超过2000人。有人说香港有很多劏房，但能成为劏房的房屋只有17%－18%，且高度集中在某些交通方便的地方，所以真正意义上的劏房恐怕只有6%－7%，甚至更少。市民的居住需求不能够满足，导致一部分人的确要租房子住，但房屋数量不增加，所以房子要劏。房子能劏，没有人无家可归，房子不能劏，就会有人无家可归了。所以香港的房屋问题不是简单增加盖楼就能够解决的，实际上是要解决好香港社会贫富悬殊、难以向上流动这一根本性深层次的矛盾。
中评社记者：所以您认为当下香港的房屋阶梯已不复存在？
王于渐：“房屋阶梯”是70年代政府针对当时香港社会的情况所制定的政策。当时没有出现资产高度飞升的情况，政府盖公屋后以便宜的租金提供给低收入人士居住，当他们的收入累积到一定程度就可以换居屋，再通过居屋的升值或财富的累积购买私楼，以实现一层一层的向上流动。但这个阶梯在1997年就行不通了，低收入人士租住公屋后就永远留在公屋里生活，难以购买居屋，买到居屋的人又很难再购买私楼。政策虽然一直保留，但阶梯早已形成断层，脱离了理念上的可行性。
简单来讲，政府需要做的是通过政策帮助市民置业。有些人可以买得起居屋，但买不起居屋的人难道只能一辈子租住公屋吗？有些不想置业的市民，可以选择长期租住公屋，但同时政府应该扩大置业阶梯。此外，当下香港有很多计划都需要发展，例如北部都会区、“明日大屿”等，推动这些计划需要一定的财政支出。此外，要发展好基建、运输、教育、医疗、养老等产业，也需要财政支出。而对这些计划和产业的发展推动，受惠的是大多数市民，尤其是没有房产、没有财富的人。
政府知道房屋不够，但只是通过计算公屋轮候人数、劏房家庭数量来确定需要建造的房屋数量。政府应该真正瞭解香港的特点，当下香港正处于一个人口转换的时期。1945年到1951年，香港人口从60万增加到230万，以每年30万的数量增加。这些人都是战后来到香港，大多是三四十岁，他们来香港后就生儿育女，因此香港出生于四五十年代的人非常多。而四五十年代出生的人，他们一般生育1－2个孩子。所以香港目前人口老化十分严重，公屋中也起码有三分之一是老年人居住。
香港的房屋政策是只回应市场的供求变化，没有真正思考政策如何配合社会经济转型后发生的变动。解决置业问题最简单方法就是在出售公屋同时盖楼，在出售公屋的过程里，土地的财富价值也能盘活，之后就可解决其他社会问题，推动经济发展。
中评社记者：您多年来一直倡议“私有化公屋”，可否具体介绍一下您的想法？
王于渐：首先政府要调整政策。租住在公屋的人很难靠自己的能力迈上置业阶梯，如果上不去，就永远困在公屋里，所以一定要通过政策进行协助。另外，目前排队申请居屋的人一半来自公屋，一半是其他人士，如果有新的公屋用于出售，部分排队申请居屋的人就会选择去购买公屋，那么市民抽中居屋的机率也会有所增加。
其实房委会曾于1997年推出“租者置其屋计划”，让公屋住户可以平价购入其居住的公屋单位。该计划运作8年后于2005年结束，期间共推出了6期可出售的屋邨，到今天有75%以上已经售出。如果能够持续这个计划，将80万套公屋中的一半作为可出售公屋，香港的房屋问题就会有一定程度的缓解。政府必须看到的是，30年前的居屋价格可能是200万一套，现在1500万都有可能，大部分中低层家庭很难购买。所以，必须要“半买半送”，否则贫富悬殊将永远存在。
而出售部分公屋对政府来说也是利大于弊的。公屋租户购买公屋后，政府便可以令更多资金流通起来，用于投资运输、基建、教育、新产业等等。如此一来，整个社会就盘活了，贫富差距也有望缩小了，能够向上流动的也不仅仅限于拥有财富的家庭。
中评社记者：您如何评价香港的居屋政策？存在哪些需要检讨的问题？
王于渐：现在香港的居屋政策最大的问题在于，政府拥有30%的业权，卖出居屋时需要补价。早前第一期和第二期（A）两批居屋不需要补价，到第二期（B）就调整了政策，这是因为在第二期（A）和第二期（B）居屋推出之前香港楼价猛跌。这就导致绝大部分购入居屋人士要永远居住在所购买的居屋里，很难有能力卖掉再购买私楼。过去这么多年，补价卖掉居屋的人是极少数。那么如果八九十年后，居屋过于老旧怎么办？政府又需要花费一定的资金去重建。所以说，政府一直没有进行通盘的考虑，去解决长期可能存在的问题，实际上是把香港的财富淹没掉了。
中评社记者：有学者建议实施“新居屋计划”，希望每年至少建造3万套新居屋，定价与家庭收入挂钩，让80%左右的香港居民特别是年轻人能够上楼。对此您怎么看？
王于渐：刚才我有提到，现在香港的房屋中有六分之一是居屋，三分之一是公屋。如果只增加居屋的量，是在六分之一的基础上增加一点，但如果能够将三分之一公屋中的二分之一拿来出售，这个数量就很大了，还能缩减建造房屋的时间成本。
中评社记者：对比过去10年新落成的住宅，私楼、公屋分别新增15.6万套、14.1万套，而居屋只增加了2.6万套。您认为在公营房屋中，公屋和居屋的比例应该是多少较为合适？
王于渐：20多年前，基本上是两套公屋、一套居屋的比例。房委会从政府手中拿地，之后就要自负盈亏，根据他们的计算，此前出售一套居屋后收回的资金，可以用于建造两套公屋、一套居屋。后来香港房地产涨价，建造成本上升，但有能力购买居屋的人却减少了，就调整为一套居屋、一套公屋。在亚洲金融风暴后，居屋停建了近10年，因此从增加数量上来看并不多。但假如没有亚洲金融风暴，香港也没有停建居屋，既有的情况还是存在的，因为最主要的问题是房地产价格上升。
中评社记者：所以在您看来，要解决香港的房屋问题，政府的思维一定要进行一个大转变？
王于渐：是的。我们知道，绝大部分人致富的方法就是靠房产。假如香港的中下层市民都有房产，很多人都可以选择去珠海、中山去居住，将香港的房子出租就可以养活自己。离开纽约的有两种人，一种是能力不足无法在纽约谋生，另一种是在纽约无法谋生，但是上一代为自己留了一套房，离开纽约但是这套房可以收租金。香港现有的公屋政策是将中下层市民绑死在香港，他们在香港赚不到很多钱，但是为了公屋不敢离开香港，土地的价值也无法释放出来。
如果站在粤港澳大湾区建设的大格局去思考，真正要大湾区融合并不是靠资金融合，必须是人口流动的融合。政府鼓励大家去大湾区打工，如果是居住在公屋的市民去大湾区打工，就会失去公屋。但他们如果能够便宜购入公屋，有意愿的市民就可以将自己购买的公屋出租后去大湾区打工。政府必须要充分调动每个人的积极性，才能够实现真正的融合。
中评社香港1月12日电（记者 张心怡）香港大学经济学讲座教授、黄乾亨黄英豪政治经济学教授、香港大学首席副校长王于渐日前接受中评社专访，详解香港长期存在的房屋问题，并提出解决之道。王于渐表示，香港的房屋问题不是简单增加房屋数量就能够解决，实际上是要解决社会贫富悬殊、难以向上流动这一根本性深层次矛盾。
王于渐提到，近年香港房地产市场猛涨，拥有私楼市民的比例没有增加，社会形成了严重的两极分化。两级分化衍生出很多社会问题，例如拥有私楼的市民财富在不断上升，能够为下一代在教育、健康、补习等方面提供更多好的机会，而没有房产的市民很难帮助下一代向上流动。“当下非常值得关注的问题是，香港社会中有起码一半以上的人没有房产，他们认为自己的生活越来越没有希望。”
王于渐指出，香港的房屋政策是只回应市场的供求变化，没有真正思考政策如何配合社会经济转型后发生的变动。解决置业问题最简单方法就是在出售公屋同时盖楼。在出售公屋的过程里，土地的财富价值也能盘活，之后就可解决其他社会问题，推动经济发展。
“如果站在粤港澳大湾区建设的大格局去思考，真正要大湾区融合并不是靠资金融合，必须是人口流动的融合。”王于渐亦提出，居住在公屋的市民如果去大湾区打工，就会失去公屋，但如果他们能够便宜购入公屋，就可以将公屋出租后去大湾区打工。政府必须要充分调动每个人的积极性，才能够实现真正的融合。
王于渐教授于1987年创立香港经济研究中心，推动有关香港经济政策问题研究。他目前的研究重点是关于产业、房屋、劳动力和人口的政治经济以及香港深层次矛盾，并于最近出版了《香港深层次矛盾》、《香港长远房屋策略和港人港地》、《香港奇迹已经幻灭？》、Diversity and Occasional Anarchy：On Deep Economic and Social Contradictions in Hong Kong、《芝大经济学派与市场社会秩序等书。王教授历任多个政府委员会的委员，包括香港特别行政区政府外汇基金谘询委员会及策略发展委员之经济发展及与内地经济合作委员会等。他在1999年获香港特别行政区政府颁赠银紫荆星章，以表扬他对香港教育、房屋、工业及科技发展所作出的贡献，并于2000年获委任为太平绅士。