纳米楼回报逾4厘　投资收租好时机？

　　中评社香港12月9日电／楼价高位滑落，纳米楼身价跌幅远超大市，由于楼价跌租金升，令入场门槛低见“2字头”的迷你单位回报愈趋吸引。

　　大公报报导，《大公报》抽取全港18个主要纳米盘统计，以4厘租金回报为指标，发现有15个纳米盘的回报率4厘以上，比例达83%，较蓝筹屋苑仅三成达标为高。业界分析指，虽然纳米楼回报吸引，但管理费较高，小心糖衣陷阱，加上二手流通量极低，套现难度较高，买家需留意有关风险。

　　纳米楼面积细，入场门槛低，加上曾经拥有九成按揭优势，令一众上车客趋之若鹜，惟自从放宽按保及按揭等措施出台，供款力较强的首置客陆续转投较大面积单位，纳米楼失去光环，身价大幅插水，全港18个主要纳米盘，最少8个项目呎价较高位下跌三成以上。

　　不过，受惠于引入专才等政策，本港租金续涨，一个市区200方呎以下的纳米楼，月租1.5万元仍不乏捧场客，呎租动辄70至80元，一点也不“纳米”。

　　正因纳米楼造价跌，但租金企稳甚至上升，令回报变得吸引。《大公报》统计的18个主要纳米楼单位，有15个租金回报4厘以上，其中深水埗AVA　228、西营盘翰林峰及黄大仙钻岭，租金回报更超越5厘，当中钻岭入场门槛低见230万元，在收租投资角度非常吸引。

　　反观，十大屋苑之中，回报4厘以上的屋苑只有3个，分别是鲗鱼涌康怡花园、荔枝角美孚新邨及沙田第一城，被喻为楼市风向标的鲗鱼涌太古城只有3.2厘。

　　管理费较贵　蚕食回报

　　业内人士指出，纳米楼面积细，即使其呎租媲美山顶豪宅，但月租只是万多元，只要位置方便，不愁没有租客。相反，传统屋苑的单位面积较大，租金银码较高，呎租升幅相对较慢。但他提醒，纳米楼大多为单幢物业，规模较细，业主承担的管理费较昂贵，例如屯门菁隽管理费每呎约6元，较同区指标屋苑珑门每呎约4.3元高出四成；马鞍山荟晴管理费每呎逾5元，较同区大型屋苑新港城每呎约3.1元高逾六成，投资者需关注管理杂费开支会否蚕食租金回报。

　　另外，纳米楼居住环境狭窄，租客一般只会暂住一至两年作为过渡，业主再觅租客不困难，但要寻觅买家接手却非易事，所以二手交投非常疏落。以入伙4年的上水尚宜为例，该厦至今仍未录得二手买卖；坐落旺角核心区的千望，入伙近两年亦未闻二手成交。

　　业主劈价　钻岭九年蚀36%

　　由于纳米楼转手困难，小业主往往要割价求售，形成惊人蚀幅。黄大仙钻岭一个实用面积198方呎开放式单位，一手原业主9年前以361万元入市，劈至230万元卖出，蚀幅高达36.2%；长沙湾单幢纳米盘AVA　228，有银主盘以360万元拍卖沽出，单位4年贬值达四成。

　　参考差饷物业估价署数据，10月份全港私宅楼价指数290.1点，较2021年历史高峰回落约27%，反映纳米楼跌幅比市场更高，业主随时“蚀入肉”，租金回报率最终变成空谈。