汪敦敬：香港楼市复苏的三个阶段
中评社香港8月1日电／楼市新态｜香港复苏的三个阶段（上）
尽管港人近年来都觉得经济欠佳，但根据Altrata公布的《全球超级富豪报告》显示，香港合乎超级富豪资格人数为全球第二多。这反映出，很多港人的财富仍然在增长中。笔者认为，香港的整体复苏会分为三个阶段：
在第一阶段，即两、三年前，香港特区政府全力恢复本港的人口规模。本港人口曾在2020至2022年中出现下滑，一个城市如果人口不增长就会欠缺竞争力，而且会失去活力，亦容易令到质素较差的服务成为主导。譬如通关之后，香港与内地服务比较下就相形见绌。香港社会的奋斗心空前薄弱及质素低迷，也是因为长期以来舆论被错误引导所致。
人口总规模回升
香港人口政策是最重要的一场仗，也令到人口在2022年之后出现回升。近几年引入的人口普遍是接受高等教育、较为年轻及在职场上充满活力，而且是即将上位的，这种新的人口结构令香港楼市立刻受惠，租金在2023年重新进入上升轨道。2024年楼市撤辣之后，虽然大部分的购买力解除入市约束，但是很多购买力都没有起动，唯非本地购买力一枝独秀。
如果以买家姓名的普通话拼音做标准，有些楼花地盘的买卖约占六成比例。而二手买卖方面，内地客户以往长期占不超过5%，但是近期亦增加到两成，这是很大的改变。
港楼回报高 吸引内地投资者
上述内地买家可能开始觉得租金贵了，所以进入市场买卖物业。其中部分人士都是高薪的，笔者曾接触一些客人月薪是10万元左右，他们想买二手楼作收租之用。内地客户十分喜欢香港物业市场，除了投资回报率高之外，在法例及市场成熟方面香港房地产也都是稳健的，加上购买香港物业亦等同买美元资产，在金融上又多了套戥功能。
香港愈来愈国际化，开始出现愈来愈多境外的置业者，包括巴基斯坦籍和非洲籍，虽然数量不算很多，但的而且确成为趋势。当然，大家亦看到近期香港与大湾区其他城市的人口流通相当成功，这本身是好事。
关于其他两点，下回再谈。
（作者为祥益地产总裁）
（来源：大公报A11：经济 2024／07／24）
（上篇刊7月24日A11版）在复苏的第二阶段，笔者认为特区政府正是努力回复本港金融中心地位，外界均认为香港处于东西方“咸淡水”的交界，但现在失去了西方支持的香港会否元气大伤？当然我们要适应，但是西方世界不代表一切，东盟和沙特阿拉伯也会成为更好的金融平台，包括一些家族办公室的运作，香港近年来是很成功的。近期瑞银预计香港财富管理行业正以7.6%的复合年增长率成长，到2027年的管理资产规模将会超越瑞士。
再加上香港的M3（泛指总存款量）创了十七万亿元的新高。资金汇聚之下，富有的人多，家族办公室亦成功，再配合新的IPO上市时间表，香港金融中心的回复进程是令人感到乐观。
在复苏的第三阶段，笔者认为特区政府正是准备重整楼市，因为楼价已经跌得低过建筑成本，而建筑成本其实每年在不断上升，楼价没有空间再跌下去，因为已经跌到年轻人有能力上车的地步。
以屯门区为例，300万元以下的二手单位起码有140个左右，这个板块大部分是公屋住户的收入能负担的范围，而年轻小两口的人均入息中位数就可以买到480万元物业，而且可以过到入息要求，已经能够买到屯门码头两房高层向海单位了。所以说，楼价继续跌下去是没有必要的消耗，大家可以想像到楼价跌但建筑成本上升之下，如果政府要继续提供供应，唯一可以减的就是地价。
盼望推出楼市甜招
特区政府应该保护市民不受炒风猖獗的侵害，但是保护市民利益亦包括保护楼市的生产链。当市场过分观望令发展商投地大减，亦等于政府的收入大减，这种牺牲属于“沉没成本”。无论欠缺卖地令到香港财政赤字维持多少年也好，最终都要市场或楼价能支付不断上升的建筑成本，楼市生产链才可以如常运作。
笔者认为，特区政府近期正在努力回复和发展商的互动，未来在土地招标方面会找到一个合乎各方利益的成本分配。既然楼价、建筑成本加上合理地价的话，必须要楼市能够企稳，其实市场成交价只要比现在提高少少的水平，土地招标已可以运作得畅顺。现在楼价已经过跌，特首也指出要对症下药启动购买力，即银行体系内的庞大资金，笔者希望新一份施政报告可以出“甜招”，为楼市作更好的分配，而令生产链如常运作，这亦是特区政府的责任。
来源：大公报
中评社香港8月1日电／楼市新态｜香港复苏的三个阶段（上）
尽管港人近年来都觉得经济欠佳，但根据Altrata公布的《全球超级富豪报告》显示，香港合乎超级富豪资格人数为全球第二多。这反映出，很多港人的财富仍然在增长中。笔者认为，香港的整体复苏会分为三个阶段：
在第一阶段，即两、三年前，香港特区政府全力恢复本港的人口规模。本港人口曾在2020至2022年中出现下滑，一个城市如果人口不增长就会欠缺竞争力，而且会失去活力，亦容易令到质素较差的服务成为主导。譬如通关之后，香港与内地服务比较下就相形见绌。香港社会的奋斗心空前薄弱及质素低迷，也是因为长期以来舆论被错误引导所致。
人口总规模回升
香港人口政策是最重要的一场仗，也令到人口在2022年之后出现回升。近几年引入的人口普遍是接受高等教育、较为年轻及在职场上充满活力，而且是即将上位的，这种新的人口结构令香港楼市立刻受惠，租金在2023年重新进入上升轨道。2024年楼市撤辣之后，虽然大部分的购买力解除入市约束，但是很多购买力都没有起动，唯非本地购买力一枝独秀。
如果以买家姓名的普通话拼音做标准，有些楼花地盘的买卖约占六成比例。而二手买卖方面，内地客户以往长期占不超过5%，但是近期亦增加到两成，这是很大的改变。
港楼回报高 吸引内地投资者
上述内地买家可能开始觉得租金贵了，所以进入市场买卖物业。其中部分人士都是高薪的，笔者曾接触一些客人月薪是10万元左右，他们想买二手楼作收租之用。内地客户十分喜欢香港物业市场，除了投资回报率高之外，在法例及市场成熟方面香港房地产也都是稳健的，加上购买香港物业亦等同买美元资产，在金融上又多了套戥功能。
香港愈来愈国际化，开始出现愈来愈多境外的置业者，包括巴基斯坦籍和非洲籍，虽然数量不算很多，但的而且确成为趋势。当然，大家亦看到近期香港与大湾区其他城市的人口流通相当成功，这本身是好事。
关于其他两点，下回再谈。
（作者为祥益地产总裁）
（来源：大公报A11：经济 2024／07／24）