商铺市道谷底大反弹 投资者跃跃欲试
首季买卖劲升四成半
美联旺铺董事梁国文指出，首季铺市成交金额按季急升，主要是由于第一季商铺共有9宗逾亿元成交，较其他板块多。目前工商铺物业价格仍在低位徘徊，相信市场上“捞底”个案会增加，加上新盘拆售活动亦会转趋活跃，带动工商铺交投持续上升。
梁国文又表示，港府再度派发消费券，每名市民获派总金额达5000元，金额虽较去年为少，但相信措施仍会对一些消费银码较低的中低档零售业和民生类行业如饮食、化妆品、超市、药房和服装行业带来较大的刺激作用，而相关行业的复苏速度会较奢侈品行业为快。
商铺市场向来由投资者主导，近期看到商铺租务市场已回暖，故不少投资者在铺市跃跃欲试。第一太平戴维斯最近发表的“2023年第一季香港零售租赁市场报告”指出，零售市场租金相隔四年后再次录得按季明显回升。通关后，跨境旅游已全面恢复，随着游客逐渐重返香港市场，首季来自药物和化妆品等旅游相关行业的商铺租赁询价亦不断增加。
本地投资者亦窥准机会投入铺市，近期一个位于尖沙咀弥敦道的优质商铺，以每平方呎30多万元的价格售出，创下近期新高；非核心区的零售物业则继续吸引到长线投资者的兴趣，例如在本季售出的大角咀西九汇商场及东九龙启德1号（I）及（II）的基座商场，两宗交易的回报都在5厘以上。
铺租四年来首次回升
本港商铺租金水平自2019年第二季开始急跌，其后新冠疫情来袭，铺市进一步受挫，空置率急升，去年铺租走势才喘定，但去年商铺租值水平普遍已跌至疫情前一半水平。
根据戴德梁行的数据显示，以铜锣湾为例，2022年平均商铺呎租764元，仅及2019年呎租1520元一半左右！直至今年首季本港恢复跨境旅游后，铺租终于出现四年以来的首次明显回升。
第一太平戴维斯指出，受惠旅游相关行业的租赁带动，中环、尖沙咀及旺角的优质商铺租金按季升5%，而铜锣湾则微升0.8%，以致本港整体优质街铺租金在本季增长为3.9%。整体主要商场租金在首季亦录得4.8%至5.2%的升幅，反映商场人流状况正在稳步改善。
值得一提的是，随着防疫措施撤销及香港与内地恢复正常通关，带动零售市道好转，各零售区铺位空置情况均有改善。美联工商铺最新告报显示，今年第一季包括中环、铜锣湾、尖沙咀及旺角四个主要核心区录746间“吉铺”，空置率跌至约10%，较去年第三季下跌约1.2个百分点。四个核心区空置率均录得跌幅，铜锣湾及中环分别较去年第三季跌约2及1.4个百分点，上季录12.4%及10.4%，尖沙咀及旺角亦减约1.2及0.9个百分点，跌至约16%及6.5%。
展望未来，第一太平戴维斯指出，零售市场租金有多项利好因素，包括近期本港有数项体育、艺术界盛事，及大型会议及展览活动举行，该行预期，今年零售市场租金将录得较大升幅，主要商场租金年内可望上升10%，而优质街铺租金则有望上升8%至12%。
事实上，多数大测量师行及地产代理看好商铺市道复苏，预期全年商铺租金升幅将介乎3%至25%不等。
铺市买卖租务势反弹
展望铺市表现，美联工商铺相信派发消费券措施，以及全面通关和复常等利好下，商铺板块最能受惠，短期内每月商铺注册成交量将维持在100至120宗左右。
梁国文认为，五一黄金周可以成为刺激铺市的催化剂。假如来港旅客及零售额的增幅超出市场预期，这将会吸引更多投资者入市，预料铺位交投将会反弹至更高的数字。今年商铺交投有望达到1550宗，按年增加约30%，今年核心区和民生区铺位的租售价有望从谷底分别反弹20%至25%及15%至20%。
另外，戴德梁行执行董事及香港商铺代理及管理服务主管林应威相信，上半年铺租升幅将比原先预期的快，料可升约3%至8%，但零售商仍普遍持保守态度，季内未见有品牌大举扩张情况，尤其是高端零售商和大型连锁店。至于租赁成交和租金难以即时呈V形反弹，但相信上半年还是零售市场的适应期，较明显的反弹和扩张活动或要到下半年才出现。
机构展望今年本港核心商铺租金变化
世邦魏理仕上升5%至10%
美联工商铺上升20%至25%
戴德梁行上升3%至8%
高力上升8%
第一太平戴维斯上升8%至12%
四大行业抢租铺位最积极
在铺市有廿多年经验的资深地产代理、多宝地产董事总经理陈志宝接受本报访问时表示，近期铺市确转活，市况旺了好多，由于零售市道好转，不少商户最近都积极物色商铺扩张，当中又以下四大行业最为积极，包括：1）食肆；2）时装；3）便利店及 4）药房／诊所。
陈志宝说：“因为这几个行业在疫情时执笠（倒闭）八九成”，因而这些商户趁现时零售复苏纷纷重新出来做生意。例如铜锣湾罗素街59至61号地下B1至B3号铺，面积约1500平方呎，位于罗素街与波斯富街交界单边“铺王”，新近以每月约70万元租出，新租户为药房，呎租约467元。
铺市炒风为何难再现？
据多宝地产董事总经理陈志宝指出，香港铺市最旺时期为2010年至2013年，当时铺市曾一个月有多达700宗买卖成交，不时有商铺短炒个案。相对而言，香港铺市最惨淡时期是在2020年3月左右，正值疫情大爆发，港府推出限聚令，铺市每月仅有约60宗买卖，对比旺市时生意不见了九成有多。
陈志宝预期由于通关带动经济复苏，今年商铺市道无论租务及买卖均会逐步好转，但他认为铺市不会重燃炽热炒风，因为自从港府推出针对楼市辣招，已经有效地遏抑铺市炒风。
辣招有效遏抑炒风
港府在2010年年底推出首个“辣招”，即额外印花税（SSD），旨在打击短炒，所有买家购入物业后六个月转售便需缴交物业楼价20%的税项，六个月至一年内为15%，一年到三年为10%。
2012年10月港府“加辣”，推出买家印花税（BSD），有效遏抑非本地买家的需求，所有非香港永久性居民，及用公司名义的买家均需要缴付楼价达15%的BSD税项。