港府扶持 港股REITs大市场只欠东风
REITs上市可获资助
市场早年传出，新世界发展（017）有意分拆酒店上市，最终无果而终。另一地产商远东发展（035）也有计划把旗下内地及本港以外的酒店业务，以REITs形式上市，但却取道新加坡，舍弃香港。到目前为止，香港仅有12只REITs上市。过去10年，香港地产“大孖沙”鲜有再分拆REITs，就算有分拆REITs上市，差不多“清一色”为商场、办公室及酒店三类物业，物业组合比较单调。有分析解释称，本港“大孖沙”资金充裕、负债又低，不愁资金需要，加上适合他们分拆的物业已“买少见少”，而且香港欠缺相关税优惠，减低了他们在香港分拆REITs上市的意欲，因而出现上述状况。
对比日本截至去年年底共有66只REITs、新加坡有35只，本港的REITs市场无疑尚有极大发展空间，港府近年因而陆续出台相关政策。去年年底证监会修订《房地产投资信托基金守则》，放宽香港REITs在投资物业方面的限制；今年财政司司长陈茂波在财政预算案中更提出，未来三年REITs在港上市可获资助，上限800万元。
非传统物业或成新动力
那么在财金监管当局连番“出招”后，港股能否迎来新一波REITs集资潮？德勤中国房地产行业主管合伙人罗远江接受本报访问时指出，以往投资者一般期望REITs股息率达6厘至8厘，受现时低息环境及疫情影响，现时REITs的股息率，一般只有3厘至5厘；加上现时中环商厦租金开始下跌，要再吸引地产商分拆办公室及商场上市越趋困难。
德勤中国房地产行业主管合伙人罗远江
香港REITs市场的新动力，可能来自非传统的物业资产。近年在新冠肺炎疫情之下，物流、医院及数据中心炙手可热。罗远江称，过去数年，不少香港数据中心仍处投资阶段，未有足够现金流，但随着该类资产趋向成熟，相信快将是分拆时机。
REITs纳入互联互通创双赢
惟若要鼓励物业持有人分拆REITs上市，非有足够资金池不可。今年5月，金融发展局发表题为《振兴香港房地产投资信托基金市场─提升流动性》报告，建议把REITs纳入“互联互通”，由“港股通”先行，再扩展至双向交易；同时为REITs引入港元及人民币的“双币交易”。
金发局行政总监区景麟接受本报访问时称，内地投资者对REITs接受程度高，观乎香港早已建构“双币双股”制度，毋须另行构建新制度下，即可推广REITs之余，又可巩固香港的人民币离岸中心地位。区景麟提出在REITs实现“互联互通”，主要期望藉此缔造双赢，吸引内地投资者参与香港REITs之余，又可吸引周边地区的地产商分拆REITs来港上市。
区景麟认为激活香港REITs市场，可以一并促进相关审计、法律以及私募融资活动，尤其对私募基金而言，倘若香港拥有蓬勃的REITs市场，既可吸引他们分拆套现，又可诱使他们涉足香港物业市场。他建议，香港可以优先吸引内地企业的REITs来港上市，继而扩大至东南亚企业。
税务优惠可吸引分拆REITs
至于本港企业方面，近年鲜有“大孖沙”分拆物业，或与港府欠缺相关税优惠有关。尽管本港REITs被视为集体投资计划，可获豁免缴付利得税，但对于酒店及服务式公寓持有人而言，若要分拆该等资产、以REITs的方式在港上市，须成立特殊项目公司（Special Purpose Vehicle，SPV）方能做到，惟由于现时港府提供的税务优惠，仅适用于REITs本身，至于SPV则不适用。
当前酒店及服务式公寓持有人，在分拆REITs上市后，可享有物业税豁免，但仍要缴付16.5%利得税。分析称，港府可尝试为物业持有人，提供上市后税务回赠，藉以鼓励他们分拆物业。对此，金发局早前发表《振兴香港房地产投资信托基金市场─提升流动性》报告时，建议可为持有物业的SPV公司，提供利得税优惠，同时为REITs转让物业时，提供税务优惠。
当前香港地产商多数是投资控股方式在港上市。华坊谘询评估资深董事梁沛泓接受本报访问时称，倘若提供税务回赠，可为地产商提供较大诱因分拆REITs上市。他又表示，地产商在分拆REITs的过程中，一般涉及公司股份转让交易，需要缴付税项，建议港府在印花税方面提供宽免。
【建言港府】内地基建适合分拆做REITs
REITs早年聚焦纯地产行业，亦可扩展至公用及基建等资产，香港宜吸纳内地基建资产，以REITs的方式来港上市。事实上，近年内地基建领先全球，有不少具稳定现金流的基建资产。今年6月，内地迎来首批9只基建公募REITs，涉及高速公路、水务、产业园、物流货仓等资产。
早于去年4月底，中证监及国家发改委联合发表《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》，除了肯定推行基础设施REITs的积极意义外，还提出优先支持京津冀、雄安新区及“粤港澳大湾区”内的基建资产，以REITs形式上市。
大湾区基建资产逾34万亿
坊间估算，单计粤港澳大湾区可供分拆成为REITs的资产，已高达34万亿元人民币。德勤中国房地产行业主管合伙人罗远江认为，除了酒店及商场，也值得吸引内地的路桥、码头及产业园，以REITs形式来港上市。
但罗远江提醒，内地REITs来港跨境上市所涉及税务问题，或多或少影响了分拆意欲，若港府没有针对相关问题作法例和税务改革，实难以吸引内地企业分拆REITs来港上市。他又指，若香港要成功吸引内地基建REITs，除了要解决内地和香港投资者喜好的差别，更须建立成功案例，方能扩大香港在REITs方面的融资规模。
全球家族办公室
手持优质资产
除了应吸引内地房地产信托基金（REITs）登陆香港外，全球富豪家族的家族办公室手上也有不少物业。适逢香港致力吸引家族办公室来港设立，有金融业人士认为，若能顺道吸引家族办公室分拆物业，可望为香港的REITs市场锦上添花。
万亿资产可拆成REITs
瑞银集团2019年发布的“全球家族办公室报告”显示，截至2018年底，全球家族办公室的总资产管理规模估计高达为5.9万亿美元；而家族办公室用于房地产的投资，约占其整体资产总值的17%。若以上述标准计算，可供全球家族办公室分拆成REITs的物业资产价值，约值10030亿美元。
安泓投资创办人及投资总监杨书健表示，若要借镜美国房托经验，也许可以从印花税等方面着手，减少REITs收购资产的成本，以壮大REITs的资产规模。
REITs上市可获资助
市场早年传出，新世界发展（017）有意分拆酒店上市，最终无果而终。另一地产商远东发展（035）也有计划把旗下内地及本港以外的酒店业务，以REITs形式上市，但却取道新加坡，舍弃香港。到目前为止，香港仅有12只REITs上市。过去10年，香港地产“大孖沙”鲜有再分拆REITs，就算有分拆REITs上市，差不多“清一色”为商场、办公室及酒店三类物业，物业组合比较单调。有分析解释称，本港“大孖沙”资金充裕、负债又低，不愁资金需要，加上适合他们分拆的物业已“买少见少”，而且香港欠缺相关税优惠，减低了他们在香港分拆REITs上市的意欲，因而出现上述状况。