高盛唱好香港楼价　明后两年涨11%

　　中评社香港5月21日电／港元银行同业拆息（HIBOR）跌势未止，跟楼按相关的1个月HIBOR昨天更插穿1厘，创2022年7月后新低，按息下挫能否推动楼市反弹备受关注。高盛发表报告称，1个月HIBOR持续向下，预期可刺激本港楼价及地产股，虽然对今年楼价无升跌的预测不变，但调高2026年及2027年楼价预测，由早前预料分别升3%及4%，调高到升5%及6%，即未来两年累涨逾一成一。该行同时把所追踪的6只地产股目标价平均上调3%。

　　信报财经新闻报导，随着资金流入，金管局承接美元沽盘，按联汇机制卖出港元向市场注入1294亿元，高盛指出，香港银行体系流动性过剩，1个月HIBOR本月以来累挫约2.8厘，至本周一已跌穿1.2厘，预测1个月HIBOR在2025年至2027年平均处于3.25厘、2.85厘及2.71厘，相信较低的HIBOR有利住宅价格及发展商借贷成本。

　　至于实际按揭利率，拆息按揭（H按）应会重置到较P按封顶息3.5厘低约0.5厘至1厘，为2022年第三季以来首见。按照历史走势，当实际按息按年下跌超过0.5厘、1厘，楼价会相应上升6.8%、8.9%，同期家庭入息增约4.9%、5.4%。

　　住宅供应偏多仍局限楼价走势，高盛表示，今年以来一手楼成交约6400宗，较2022年至2023年多40%至50%，但与2019年至今的年均水平相若；目前私人市场已落成未售出单位约2.8万伙，据今年以来销情，需20个月才能清空，估计消化至周期中期的库存水平需要约10个月，料今年楼价维持不变。

　　高盛3月才把今年至2027年楼价预测由原本上升5%、4%及4%，下调至持平、升3%及4%，以反应首季楼价跌约2%与库存过剩，是次重新上调2026年及2027预测，为这轮HIBOR下跌首间调升楼价预测的大行。

　　长实（1113.HK）执行董事赵国雄日前受访时称，楼市正处转角位，料今年楼价升5%至7%，不会急于平卖新盘，但坦言最大顾虑是新盘库存太多令楼价难有较大升幅，认为库存回落至一万余伙，才会对楼价有较大支持。

　　金管局总裁余伟文则提醒，目前低利率环境未必持续，市民在置业、投资或借贷时，需充分考虑港元可能回软、港息可能回升等，并管理好相关风险。 　　对于发展商而言，高盛认为，行业一半借贷是以HIBOR、美元利率计算，据该行估算，撇除持净现金的信和置业（0083.HK），每当利率下跌1厘，发展商的核心盈利有望平均提升约2个百分点。六大发展商目标价平均上调3%，恒地（0012.HK）最为受惠减息，其次是新地（0016.HK）；信置所持净现金相当于其市值约62%，估计利率降低对其盈利空间将造成阻力。

　　该行维持新地及长实“买入”评级，因业务组合多元化及能提供经常性自由现金流收益率7%至9%；新世界（0017.HK）及恒地评级“卖出”，因杠杆和资本支出负担或对派息前景构成压力，经常性自由现金流收益率约7%。

　　撇除新世界，行业平均投资组合每股收益率及股息率约6.7厘，较美国十年期国债孳息率高出2.6个百分点。

　　股价表现方面，昨天新地及新世界分别涨1.4%及1.3%，长实升0.5%，恒地及嘉里建设均升0.2%，信置则跌近1%。 　　中评社香港5月21日电／港元银行同业拆息（HIBOR）跌势未止，跟楼按相关的1个月HIBOR昨天更插穿1厘，创2022年7月后新低，按息下挫能否推动楼市反弹备受关注。高盛发表报告称，1个月HIBOR持续向下，预期可刺激本港楼价及地产股，虽然对今年楼价无升跌的预测不变，但调高2026年及2027年楼价预测，由早前预料分别升3%及4%，调高到升5%及6%，即未来两年累涨逾一成一。该行同时把所追踪的6只地产股目标价平均上调3%。

　　信报财经新闻报导，随着资金流入，金管局承接美元沽盘，按联汇机制卖出港元向市场注入1294亿元，高盛指出，香港银行体系流动性过剩，1个月HIBOR本月以来累挫约2.8厘，至本周一已跌穿1.2厘，预测1个月HIBOR在2025年至2027年平均处于3.25厘、2.85厘及2.71厘，相信较低的HIBOR有利住宅价格及发展商借贷成本。

　　至于实际按揭利率，拆息按揭（H按）应会重置到较P按封顶息3.5厘低约0.5厘至1厘，为2022年第三季以来首见。按照历史走势，当实际按息按年下跌超过0.5厘、1厘，楼价会相应上升6.8%、8.9%，同期家庭入息增约4.9%、5.4%。

　　住宅供应偏多仍局限楼价走势，高盛表示，今年以来一手楼成交约6400宗，较2022年至2023年多40%至50%，但与2019年至今的年均水平相若；目前私人市场已落成未售出单位约2.8万伙，据今年以来销情，需20个月才能清空，估计消化至周期中期的库存水平需要约10个月，料今年楼价维持不变。

　　高盛3月才把今年至2027年楼价预测由原本上升5%、4%及4%，下调至持平、升3%及4%，以反应首季楼价跌约2%与库存过剩，是次重新上调2026年及2027预测，为这轮HIBOR下跌首间调升楼价预测的大行。

　　长实（1113.HK）执行董事赵国雄日前受访时称，楼市正处转角位，料今年楼价升5%至7%，不会急于平卖新盘，但坦言最大顾虑是新盘库存太多令楼价难有较大升幅，认为库存回落至一万余伙，才会对楼价有较大支持。

　　金管局总裁余伟文则提醒，目前低利率环境未必持续，市民在置业、投资或借贷时，需充分考虑港元可能回软、港息可能回升等，并管理好相关风险。