按息下调　港买楼收租具吸引力

　　中评社香港11月12日电／大公报报导，据世纪21.Q动力总经理杨永健分析说，楼市已踏入减息周期，美国联储局上周宣布再减息0.25厘，为今年第二次。汇丰及中银随即调低港元最优惠利率（P），息率由5.625厘减至5.375厘，减息0.25厘，连同9月下旬已累计减息半厘，以每100万元贷款额计，年期30年，减息0.25厘后，每月供款开支减少约140元，入息要求减少约280元。供楼负担减轻，对一众业主来说自然是喜讯。

　　供楼负担减低，对买楼收租的投资者来说同样是一大喜讯。正如早前所言，过去一段长时间，楼市一直出现租金升、楼价跌的“怪现象”，租金升楼价跌租金回报自然增加，买楼收租回报亦变得吸引，而事实上按现时利率水平计算，租金回报率已几乎等同于、甚或是比起新造按揭利率还要高。

　　按差饷物业估价处最新的数据，以A类的细单位作计算，即实用面积为40平米（约430方呎）以下的单位，最新8、9月的平均回报率已升至3.7厘的水平，亦是自2022年起租金回报率一直增加，由2.4厘大幅增加至现时的3.7厘，升幅相当显着。而刚好在减息后，最新实质按揭利率亦已调低至3.625厘的水平。换言之，回报率比起借贷利率还要高，借钱作买楼收租变得更加吸引。

　　加之上月施政报告，金管局已进一步放宽按揭限制，出租的物业按揭亦可以借足七成。放宽按揭成数后，按揭成数上限一率调整至七成，供款占入息比率上限一律调整为五成，而过去收租物业最高按揭成数只为六成，若本身已有其他物业按揭，供款占入息比率上限为四成，同时租金亦可计算成收入一部分，买楼收租变得更轻松，收租回报率更吸引。减息后供楼负担亦更见轻松，肯定会吸引更多投资者入市买楼收租。

　　减息空间或会收窄

　　总括而言，减息周期只是刚刚开始，下月美联储将再度进行议息会议，再度减息的机会亦相当高。至于下年的宏观环境当然存在着一定不明朗因素，特朗普再度上台，贸易战再度爆发，美国通胀自然可能会重新升温，或许会令减息空间收窄，但整体而言低息环境仍会维持一段时间，加上高租金的环境持续下，买楼收租仍然吸引，相信至少短期内租金回报仍会高于实质按揭利率，会持续吸引投资者借钱买楼收租。