中央定调：楼市供求发生重大变化

　　中评社香港7月26日电／香港文汇报报导，7月24日召开的中共中央政治局会议首次提出“要适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，但未提“房住不炒”。分析指，这凸显内地政策朝支撑楼市方向发生转变。昨天港股沪股两地地产股均大幅上涨，港股中资地产指数涨10%，内房地产债也大幅上升，显示市场对楼市政策转变满怀期待。

　　花旗分析师Griffin　Chan等在报告中指出，政治局会议对房地产的立场略超出该行此前的保守预期，但认为不太可能出现“火箭炮式”刺激政策；而会议未提“房住不炒”，部分原因是已大部分实现。渣打银行大中华及北亚首席经济师丁爽认为，市场形势变化了，政策也要跟着变化，现时供求关系变化了，要着眼需求和供给怎么相匹配，但现在主要可能是需求不足的问题。

　　对于房地产市场供求关系的变化，中指研究院市场研究总监陈文静指出，2022年中国总人口出现首次下降，城镇化进程放缓，人均住房面积明显提升，户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足，房地产市场已进入新房见顶后的回落阶段，供求关系进入买方市场，开发商拿地积极性也不高。市场和行业出现重大变化的情况下，因此也要适时调整优化房地产政策。

　　政策优化仍以因城施策推进

　　陈文静认为房地产政策的优化仍将以因城施策的方式推进，整体力度有望加大。当前核心一二线城市政策空间仍较大，优化住房信贷政策、放松郊区限购、降低交易税费等仍是政策方向。丁爽也认为，目前看人口净流入的地区需求会比较高，可能会有放松的政策。

　　国家统计局7月17日公布，1－6月全国房地产开发投资5.86万亿元（人民币，下同），同比下降7.9%；全国商品房销售面积5.95亿平方米，同比下降5.3%；商品房销售额6.31万亿元，增长1.1%，增幅连续两个月缩小。6月份房地产开发景气指数为94.06，连续三个月下降。

　　房企偿债压力大　首要防风险

　　分析师还认为，目前房企偿债压力不容忽视，企业进一步加大投资的积极性不高，因此防风险是下半年房地产市场的核心任务。同策研究院研究总监宋红卫称，防风险是首位问题，因此大水漫灌可能性不高。预计房企融资政策在下半年会适度放松，谨防流动性问题导致部分未暴雷的房企出现违约以及暴雷房企展期后的二次违约发生，更要避免债务风险的大面积传导。