息口影响　中银料全年楼价跌半成

　　中评社香港8月25日电／香港文汇报报导，中银香港昨日发表楼市研究报告指出，上半年本港受新冠肺炎疫情及美联储急速加息影响，私宅售价累跌3.4%，首7个月成交量按年减少40%，楼市走向仍存较大不确定性。尽管下半年本地经济活动料将恢复，逐步与海外通关，楼市有望逐渐回稳，但美联储继续加息，预计全年私宅楼价录约5%跌幅。不过，美联储加息引起的流动性紧张和利率攀升虽给楼市带来短期下行压力，惟房屋供应长期紧张，加息长远影响有限。

　　美加息周期料今年结束

　　中银香港金融研究院经济研究员徐若之指出，上轮美联储加息周期累计加息225个点子，本港银行仅于加息末期提高一次最优惠贷款利率（P）。美国7月通胀数据回落，市场预期美联储可能放缓加息幅度，9月料加息25至50点子，今年大概再加息100点子至3.5厘后，结束加息周期。预计9月美联储再度加息后，市场流动性进一步收紧，港元拆息（HIBOR）继续攀升，迭加季末流动性趋紧等因素，香港银行或最早于第四季上调P。

　　加P影响新按保措施成效

　　值得留意的是，今年初政府再次放宽按保上限，惟由于受惠群为千万元以上单位，大幅提升买家的最低入息门槛。加上在加息周期下，每月还款压力不断增加。若银行后续调高　P，将进一步提高最低入息要求，将有更多家庭无法符合要求，令新按保措施的拉动作用不及预期。

　　然而，本港私宅供应持续紧张，统计处估算2021至2026年香港人口平均年增长0.6%，惟本财年预计私宅供应反而按年减少，供应缺口料将进一步扩大。此外，随着社交距离措施进一步放宽，疫苗接种率稳步上升，下半年香港经济活动将逐步恢复；加上年底美联储加息将入尾声，流动性或会缓解。明年随美联储退出加息周期，缓和息口对楼市的冲击，若本港与内地恢复通关，将有力支撑楼市复苏。