新盘买家须警惕双重加息风险

　　中评社香港8月15日电／大公报报导，据中原按揭经纪董事总经理王美凤分析说，采用发展商高成数按揭的新盘买家，需特别留意在加息期或出现双重加息风险。背后原因在于，发展商按揭大多提供首2年或首3年之低息优惠，初期较多是接近市场按息水平，约介乎2至2.5厘为主，但低息蜜月期后，第3年或第4年起之息率将跳升至P－1%至P＋1%，即现为4至6厘。若未来P上调，息率还会进一步上升，故此这类按揭用家宜及早在瞭解转用银行低息按揭的可行性，以免承受息率跳升及加息期息率上升的双重风险。

　　由发展商高成数一按转按至银行，意味按揭成数需由八成降至六成或五成，除非楼价已录得一定升幅，否则业主需补回几成首期差额才可转按至银行。今年2月，随着按保计划之楼价上限已提高至1920万元，而转按之按揭成数最高可达八成，业主可有较大机会透过按保转走发展商按揭，不妨先替自己的按揭物业安排估值，以瞭解转按贷款金额上限。

　　以一个案为例，买家于3年多前以1300万元买入一个新盘单位，选用了发展商八成一按上会，首3年按息2%，现时期满按息跳升至P即5%，每月供款由4.4081万元急增至5.85万元，希望透过按保转按至银行。有关单位现时估值为1350万元，业主之按揭余额为923万元，若转按至银行申请按揭，按保放宽前的按揭成数限于五成，需补回首期差额约248万元，难度甚高。

　　新按保转按　减利息支出

　　现在买家则可透过最新按保措施申请转按，贷款上限高达960万元，故此业主可透过按保借足923万元按揭余额，完全毋须补付首期差额，按揭成数由50%提高至68%。转按后，业主现时之供楼利息由P利率（现为5%）降至全期H＋1.3%（现约2.5%），每月供款由5.85万元大幅减至4.628万元，利息大减50%，若转按时延长至30年供款期，月供可降至3.647万元，供楼担子得以大大减轻。

　　需留意的是，楼价600万元以上的按保计划仅适用于不涉及套现性质之转按申请，故此实际贷款金额不可多于现有按揭余额。