私楼供不应求　楼价难大跌

　　中评社香港12月13日电／大公报报道，据美联物业住宅部行政总裁布少明分析说，虽则12月份属楼市传统淡月，但最近发展商依旧密集式推盘，一手市场热闹不减，冀于年底前抢食“尾糊”。在目前楼市热度保持的背景下，相信12月新盘销售量有望达至约1500宗水平，维持活跃。有市场中人认为，近期港股表现平平，或多或少窒碍投资气氛，甚至可能打击楼市向好的走势。不过，股市风险提高，其实变相令“砖头”的投资价值增加，再加上楼价自突破历史高位后一直争持，有部分业主开始提升议价空间。反映业主信心的“美联信心指数”（MCI）最新指数报55.9点，按周跌3点或跌5.1%，连跌五星期。预计业主减价沽货情况增加，或吸引资金料持续转投楼市。

　　首先，日前长策会公布《长远房屋策略》周年进度报告，宣布未来十年总房屋供应目标维持约43万个单位，至于公私营房屋比例亦维持7比3，即公营房屋供应维持约30.1万个；私营房屋供应则维持约12.9万伙。换句话说，每年的私楼供应仅约在1万伙出头，可见中短期私人住宅供应难以大幅增加，在供应增幅难以满足楼市刚需下，楼市表现难以大幅下滑。

　　事实上，自2018年底长策会将公私营房屋比例改为7比3后，加上总房屋供应目标亦调低，导致私人住宅供应目标明显下调，发展商吸纳的土地储备亦显着减少。即使本财年卖地最终超过1.7万伙，但以近三年（19／20－21／22年度）计算，卖地计划提供的私人土地供应合共仅超过1.4万伙，比起前三年（16／17－18／19年度）的约2.006万伙，大跌约三成。

　　辣税急增有启示

　　适逢两地“小通关”，楼市亦见内地买家偷步入市迹象。据税务局最新资料，今年11月主要反映内地客及公司客入市状况的买家印花税（BSD），录得117宗，按月劲升逾67%，反映有个别豪客不惜缴付巨额辣税抢先于全面通关前入市，相信一旦两地正式恢复大规模通关，楼市将更添升动力。

　　此外，近日人民币汇价水涨船高，迫使国家央行出手冀遏止人币升势。即使实际效用尚未可知，但对于内地投资者而言，人币汇价高企，将令本港物业价格出现“折让”，更具吸纳价值。两地若实现全面通关，楼市可望更上一层楼。