楼市处高位置业风险增 4招护身“供”略
中评社香港8月18日电／香港文汇报报道，本港近月新冠肺炎疫情放缓，令去年积聚的楼市购买力得以释放。翻查土地注册处数字，第二季住宅物业买卖合约每月平均逾7，000份，投机活动则维持在低水平，包括确认人交易及24个月内转售在第二季平均每月56宗、非本地买家购买物业平均每月25宗，换言之入市者多以用家为主，如成家立室、换楼等。不过，目前楼价正处历史高峰，此刻置业的风险比以前增加，用家入市又有何自保方法呢？香港文汇报记者请教专家，特意归纳出“护身4招”，让读者了解安全的上车方法，将“挞订”风险降低。
1、先自行“压测”了解实力
如果有心仪单位，市民可先进行一个简单的“压力测试”，即计算压测前及压测后（按息加3厘）的“供款与入息比率”（又称供款比率或DTI）。供款比率的公式其实相当简单，即是“每月供款”占“每月收入”的百分比。如计算每月供款感到困扰，市民可根据当时的按息（现在H按息大约1.37%）以及每月收入（扣除MPF及每月还债），在网上不同银行的按揭计算机输入资料后得出每月供款以及供款比率。
如果没有未供完按揭，楼价低于或等于800万元，按揭成数最高九成，压测前供款比率上限为50%，压测后供款比率上限为60%。如果没有未供完按揭，楼价高于800万元，按揭成数最高8成，压测前供款比率上限为50%，压测后供款比率上限为60%。值得留意的是，如果有未供完按揭，按揭成数上限、压测前供款比率以及压测后供款比率亦会相应收紧（见下表）。市民在计算完供款比率后，最好再到银行进行预批或者寻求按揭专家意见。
“首置”仍要遵守供款比率
另外，有一种人士买私楼不需要通过“压力测试”，那就是“首置人士”，只要物业成交时，买家名下不持有其他住宅物业，便属于“首置”。不过，“免压测”不等于完全不用计供款比率、不用做压力测试。金管局规定，银行仍要计申请人的压测前供款比率，且要保持在50%内，不过就豁免申请人通过加压后的供款比率上限要求。
如以首置人士为例，假设月入3万元，按息为1.37%（以现在H＋1.3%计），贷款期30年，在满足50%供款比率下，最多可借大约379万元；如果首置人士月入6万元，在上述同样条件下，在满足50%供款比率后，最多可借759万元。
2、买保险防伤患失业断供
如果担心未来收入有突如其来的变化，例如失业、因伤病无法工作等，一般可以靠额外预留储蓄应付，最理想做法是预留半年以上供款及生活费以备不时之需。另外，亦可以购买“供楼保障计划”，可以独立购买或加购医疗保单。
现时市面上有不少所谓“供楼”保险，产品实质是一份人寿或医疗保险，旨在为投保人建立财政安全网，即使不幸因伤病住院或身故，亦能助其或其家人减轻按揭供款负担。视乎保单条款，如住院期间，投保人会由保险公司“照出粮”；若投保人不幸身故，受益人则可获一笔整付赔偿以偿还楼宇按揭贷款。
不幸身故将获按揭余额赔偿
另外，多间龙头银行都有提供旗下保险公司的供楼保险计划，包括汇丰的乐安居供楼保障计划、恒生的置安心保险计划、中银香港的安居保楼宇贷款保险计划 II、东亚的“e优选”供楼保险等。
以汇丰人寿保险（国际）承保的乐安居供楼保障计划为例，若投保人不幸身故，受益人则可获一笔整付赔偿以偿还楼宇按揭贷款。以刚年满30岁的非吸烟男性为例，剩余400万元的按揭供款，年期25年，每年保费约3，964元。同时，大多数这类保险都会提供失业延缴保费，普遍获豁免缴付到期保费的宽限期延长一年。
3、小心踏入“1000万＋1”陷阱
买家想买新楼时就要留意，一般付款方法都分为即供付款及建筑期付款两种。即供付款指的是购入现楼或楼花后，立即开始供款计划，发展商亦会愿意提供较多折扣。而建筑期付款是待楼宇建成，业主收楼后才开始供款，折扣亦会较少。有专家提醒，如果不是换楼人士，都应尽量选择即供付款，因为比建筑期付款更快上会，容易管理风险。如果选择建筑期付款的买家，则有可能在收楼时因为收入下跌、发展商提早交楼而未卖楼等原因无法上会。
“转会”获批按揭成数或大减
此外，有一个陷阱值得留意，就是楼价“升过龙”的问题。如果买楼时选择发展商的“呼吸Plan”，当时楼价刚好在1，000万元以下，而转会却升值至1，000万元以上，即“1000万＋1”时，业主转会到银行就会遇到一个尴尬问题。由于银行会视这是一份新的按揭，将以最新估值来评估借出多少贷款，业主这时候就有可能无法使用“林郑Plan”，即1，000万元的物业可以借到八成按揭，但1，001万元的物业就最多只借到五成按揭，意味着业主需要抬大笔钱才能转会，否则就要捱贵息或卖楼套现。因此买家在入市前应先计好数以及尽量预留更多资金。
4、收入非固定宜多作比较
由于银行同业拆息接近零，大多数人承造楼宇按揭都拣H按，高回赠的H按固然是最吸引，不过亦需留意，不同银行对于非固定收入人士的评估标准虽然一样，但亦有“睇得唔准”的时候，提供的“OFFER”可能有出入，因此最好先到不同银行比较。另外，银行的估价高低亦是一个参考，但要留意的是，银行估价高亦可能意味着审批条件会相应收紧。
有按揭专家表示，地盘散工或者饮食业散工，只要工作年资有数年以上并且数年交足税的话，银行会要求这些买家提供半年或以上收入证明，亦须包括MPF单及税单，如果为大公司工作则批核贷款机会较高，最高仍可承造八成按揭。近期受疫情影响，饮食业散工或者机组人员有时连续多日无工开，有某些银行亦会拒绝批出贷款。
中评社香港8月18日电／香港文汇报报道，本港近月新冠肺炎疫情放缓，令去年积聚的楼市购买力得以释放。翻查土地注册处数字，第二季住宅物业买卖合约每月平均逾7，000份，投机活动则维持在低水平，包括确认人交易及24个月内转售在第二季平均每月56宗、非本地买家购买物业平均每月25宗，换言之入市者多以用家为主，如成家立室、换楼等。不过，目前楼价正处历史高峰，此刻置业的风险比以前增加，用家入市又有何自保方法呢？香港文汇报记者请教专家，特意归纳出“护身4招”，让读者了解安全的上车方法，将“挞订”风险降低。
1、先自行“压测”了解实力
如果有心仪单位，市民可先进行一个简单的“压力测试”，即计算压测前及压测后（按息加3厘）的“供款与入息比率”（又称供款比率或DTI）。供款比率的公式其实相当简单，即是“每月供款”占“每月收入”的百分比。如计算每月供款感到困扰，市民可根据当时的按息（现在H按息大约1.37%）以及每月收入（扣除MPF及每月还债），在网上不同银行的按揭计算机输入资料后得出每月供款以及供款比率。
如果没有未供完按揭，楼价低于或等于800万元，按揭成数最高九成，压测前供款比率上限为50%，压测后供款比率上限为60%。如果没有未供完按揭，楼价高于800万元，按揭成数最高8成，压测前供款比率上限为50%，压测后供款比率上限为60%。值得留意的是，如果有未供完按揭，按揭成数上限、压测前供款比率以及压测后供款比率亦会相应收紧（见下表）。市民在计算完供款比率后，最好再到银行进行预批或者寻求按揭专家意见。
“首置”仍要遵守供款比率
另外，有一种人士买私楼不需要通过“压力测试”，那就是“首置人士”，只要物业成交时，买家名下不持有其他住宅物业，便属于“首置”。不过，“免压测”不等于完全不用计供款比率、不用做压力测试。金管局规定，银行仍要计申请人的压测前供款比率，且要保持在50%内，不过就豁免申请人通过加压后的供款比率上限要求。
如以首置人士为例，假设月入3万元，按息为1.37%（以现在H＋1.3%计），贷款期30年，在满足50%供款比率下，最多可借大约379万元；如果首置人士月入6万元，在上述同样条件下，在满足50%供款比率后，最多可借759万元。
2、买保险防伤患失业断供
如果担心未来收入有突如其来的变化，例如失业、因伤病无法工作等，一般可以靠额外预留储蓄应付，最理想做法是预留半年以上供款及生活费以备不时之需。另外，亦可以购买“供楼保障计划”，可以独立购买或加购医疗保单。