换楼客买卖先后该如何？

　　中评社香港6月19日电／经络按揭转介首席副总裁曹德明今天在香港文汇报的文章，近年新盘大多以中小型单位以至纳米盘为主，让买家可以较低的入场费去“上车”，但当业主增添新家庭成员，就会需要一个更大居住空间。将军澳即将有新盘推出，更以三房单位为主。自去年10月政府推出新按保措施，放宽首置人士按揭成数上限，加上现时拆息回落，以至按揭息口一直处于低水平，无疑地吸引一班业主欲以“楼换楼”方式去购买更大物业。而换楼一般分为“先卖后买”及“先买后卖”两种做法，笔者会一连两集向大家讲解两者的利与弊。
　
　　“先卖后买”是指业主售出旧有物业，并且在完成相关手续后才购买新的物业。若果旧有物业以高于购买时的价钱售出，差额除可用作新物业的首期开支，更可用作支付装修以及其他杂费等用途。
　
　　“先卖后买”现金压力大减　

　　计算印花税方面，只要业主卖出旧有及唯一的物业后，才购买新的物业（两者均以签订临约日期计算），便可免去缴付15%的从价印花税，只需以第二标准税率去计算及缴付从价印花税，现金压力大大减少。
　
　　按揭成数方面，在手上没有任何物业的情况下，买家便符合首置人士的身份。当购买新的物业时，便可以新按保计划去承造高成数按揭。试举一例子，一位买家在3年前以500万元购入一个物业，现时供剩370万元。买家以“先卖后买”方式去“楼换楼”，旧有物业以600万元售出后，再以首置人士身份购入一间1，000万元现楼，使用新按保计划去承造八成按揭，申请时亦需重新计算压力测试以及提供个人及入息证明等资料。卖楼所得资金，在扣除旧有物业的按揭贷款后，仍有230万可用作支付新物业的首期、印花税、律师费、代理佣金、装修费以及其他杂费等支出，预算较为松动。
　
　　无缝接合入住新居困难　

　　“先卖后买”可套现足够资金去购买新物业，做法稳阵。但要注意是，当遇上楼价急升情况，业主在售出旧有物业后，未必能够无缝接合购买及入住新的单位，届时业主就需先暂时租住物业或暂住家人居所。此外，业主亦需要寻找地方安置旧有物业的家俬。
　
　　下一次笔者将会讲解“先买后卖”的处理方法以及注意事项。（节录）