内地楼市稳中有降 “房住不炒”贯穿全年
中评社香港12月27日电／香港商报报道，又到年底，各行各业进入盘点和总结的时刻。就房地产行业而言，在“房住不炒”的调控思路下，2019年内地房地产市场整体稳中有降，全年经历了“春暖、夏凉、秋寒、冬温”的过程。而在“因城施策”的调控思路下，各地方政府则灵活地对楼市政策做出调整，包括形式各异的人才新政，“抢人”进入白热化阶段。对于房企而言，2019年是颇为艰难的一年，市场的普遍降温、融资渠道的全面收紧等，持续对它们造成杀伤，有超过400家中小房企在市场低迷中不幸倒下。展望2020年，楼市“稳”字当头，“房住不炒”基调将不变。
“房住不炒”主基调不变
今年四季度以来，内地房地产市场似有回暖迹象，在部分城市相继放松调控政策的带动下，市场观望者开始陆续进场，压抑已久的楼市一时间变得燥热起来。有投资者相信，地方政府迫于稳增长的压力，正或明或暗地放松楼市调控，调控政策有实质性松绑的可能。特别是在12月6日召开的中央政治局会议没有提及房地产之后，市场持这种观点的人开始增多。
然而，在今年的经济工作会议上，“房住不炒”再次被重申，稳字当头的“风向标”依然没变。但实际上，“房住不炒”的调控思路贯彻2019年全年，4月19日召开的中央政治局会议重申“房住不炒”的政策主基调，今年7月份召开的中央政治局会议更是提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
在“因城施策”的指引下，2019年可谓房地产调控的密集之年，“一城一策”成为各地方政府文件中的高频词汇，各地方政府“伺机而动”，相继推出了一系列调控政策，当中既有放松，也有收紧，整体调控力度较往年加大。据中原地产的统计，2019年1月至11月，各地出台的房地产调控政策达554次，比2018年同期增加了30%（去年全年为450次），频率为历史最高。其中，仅11月就有72次政策调整。
中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受记者采访时表示，就调控政策来讲，虽然今年的调控次数比较多，但调控的方向、内容、力度因城而异，总体是紧贴？国家的大的住房政策，同时也与地方政府各个阶段的宏观经济形势挂钩。
“整体而言，2019年的房地产调控政策呈现出‘紧中有松’的格局，有的地方放松调控，有些地方则加大了调控力度，整体在落实‘房住不炒’和‘因城施策’的调控政策。”宋丁说。
数据疲软 多地推一城一策
不过，值得注意的是，在今年各地众多的调控政策中，不乏形式各异的“抢人政策”。为了争抢人才，各地可谓高招频出，包括调降人才购房门槛、“租房落户”“购房补贴”等，一系列竞争性的人才政策令外界目不暇接。《2019人才政策与安居就业报告》显示，2019年，全国已有百余城出台了人才政策，其中不乏常规的落户和补贴，更有城市还出台了个性化的政策。相关数据还显示，全国累计超过20城在11月发布各类人才政策，在佛山、南京、上海、成都、中山等接近10城新政中，都有与人才购房资格、购房补贴的相关内容。
分析人士指出，各地争相出台人才政策，不排除是借机变相放松楼市调控政策，一方面是“抢人政策”降低了购房门槛，使得符合资格的刚需购房者增多，能有效带动成交量的上升；另一方面是，吸引人才进驻，既为当地经济发展注入动力，也为未来市场的发展带来机遇。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，2019年，国内整个房地产市场经历了一轮先升温，后政策打压，然后市场降温的过程。但总体上来讲，整个市场体现了稳定的导向，尤其是楼价方面不能过快上涨，也不能过快下跌。而各地密集出台的各种政策，实际上充分体现了“因城施策”、一城一策的导向，出发点仍是维稳楼市。
严跃进认为，2019年房地产市场总体上以降温为特征，但绝对不悲观，即呈现了“不卑不亢”的状态。“部分数据即便是降温了，也没有预期的大幅度或断崖式下跌的现象，这说明房地产市场总体上有韧性，这也体现了房地产市场稳定的导向。”
楼价方面，严跃进指出，2019年，房价数据总体上体现了涨幅收窄但没下跌的特征，一方面是目前房价指数和房屋成交均价的增幅小幅回落，这和市场交易降温等因素有关，但部分项目的地价成本较高，难以真正下跌。另一方面，城市分类上看，西南市场应该是最热的，其次是西北市场，但两者上涨的逻辑是不同的。西南市场受益于交通建设和省会城市扩张等因素，房价容易上涨，而西北市场和补涨的因素有关。
谈及2019年内地房地产市场的走势，宋丁表示，在今年一季度，全国房地产市场有所回暖，特别是春节过后，房地产调控政策出现了一定程度的放松，3月和4月份，楼市经历了一段“小阳春”。在此之后，房地产调控政策再次收紧，各地密集出台调控政策，第二季和第三季度的楼市整体偏冷。直到今年四季度，全国楼市又出现了回暖迹象。“房地产市场的走势跟调控政策密不可分，2019年的调控政策出现了‘松－紧－紧－松’的过程。”宋丁说。
日子难熬 房企资金压力大
对于房地产开发商而言，2019年是颇为艰难的一年。房地产市场整体销售遇冷，令房企资金回流压力大增。而在“房住不炒”整体调控的思路和防范金融风险的背景下，房企今年的融资渠道全面受阻，相关部门一方面严控商业银行、信托等金融机构资金流入房地产，另一方面也暂停部分房企境内发债、ABS融资，限制房企发行外债。
在全国楼市整体遇冷和房企融资渠道全面收紧的情况下，房企的日子普遍不好过，今年破产倒闭的房企相对也在增多。据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开发商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒闭破产，创下历史记录。
宋丁指出，房企融资渠道收紧，对房地产开发商形成较大的资金压力，导致房企倒闭重组的案例有所增多。在这种情况下，房企应做出战略性的调整，比如实施战略上的收缩，在缺少资金支持的情况下减少拿地；再比如，可以在人事上做出调整，减缓资金的支出压力。
严跃进指出，2019年房企资金面以收紧为主要特征，也体现了房地产金融市场去杠杆的导向。他提到，2019年5月份二线城市地王现象有所增加，政策再迎拐点，包括海外融资、信托融资和银行贷款等明显收紧，对房企资金面形成较大的压力，资金状况在5月份就开始恶化。不过，房企房屋销售的资金回笼状况相对不错，个人按揭贷款拨付的资金贡献力度强化，此类资金和银行贷款规模相当，同时约占房企到位资金的15%。
严跃进还表示，房企“战略”悄然改变，其中“战”是指降价促销回笼资金，而“略”是指减少投资拿地和放缓新开工节奏等。此外，房企面临的资金压力比库存压力、政策压力更大，同时此类压力过去仅停留在中小房企，而现在大型房企也面临，尤其是高价拿地王的企业更是如此。
“稳”将延续至2020年
尽管一些地方的楼市在3月、4月出现过“小阳春”在11月份出现了“小暖冬”，但在“房住不炒”整体调控思路下，2019年全年，国内房地产市场整体以降温为主，“有价无市”成为很多地方城市楼市的真实写照，不少专家学者认为这种态势仍将在2020年延续。
“从大的格局来讲，明年将延续今年的情况，‘房住不炒’仍会主基调，调控政策将是差别性的有松有紧。”宋丁说，大的方向不会变，房地产市场在不同的阶段，以及不同城市，会有差异化的表现，但总体的方向是市场的稳定。
今年的中央经济工作会议重申“房住不炒”，坚持全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，以促进房地产市场平稳健康发展。对于明年楼市走势，严跃进预计，2020年有望走出2019年的相对低迷，尤其是藉助外部环境的改善和放松，预计部分指标有转负为正的走势。另外，供需两端也依然有较为积极活跃的入市意愿，这使得房地产市场指标有望重现拐点，这或在2020年下半年才会看到。
中评社香港12月27日电／香港商报报道，又到年底，各行各业进入盘点和总结的时刻。就房地产行业而言，在“房住不炒”的调控思路下，2019年内地房地产市场整体稳中有降，全年经历了“春暖、夏凉、秋寒、冬温”的过程。而在“因城施策”的调控思路下，各地方政府则灵活地对楼市政策做出调整，包括形式各异的人才新政，“抢人”进入白热化阶段。对于房企而言，2019年是颇为艰难的一年，市场的普遍降温、融资渠道的全面收紧等，持续对它们造成杀伤，有超过400家中小房企在市场低迷中不幸倒下。展望2020年，楼市“稳”字当头，“房住不炒”基调将不变。
“房住不炒”主基调不变
今年四季度以来，内地房地产市场似有回暖迹象，在部分城市相继放松调控政策的带动下，市场观望者开始陆续进场，压抑已久的楼市一时间变得燥热起来。有投资者相信，地方政府迫于稳增长的压力，正或明或暗地放松楼市调控，调控政策有实质性松绑的可能。特别是在12月6日召开的中央政治局会议没有提及房地产之后，市场持这种观点的人开始增多。
然而，在今年的经济工作会议上，“房住不炒”再次被重申，稳字当头的“风向标”依然没变。但实际上，“房住不炒”的调控思路贯彻2019年全年，4月19日召开的中央政治局会议重申“房住不炒”的政策主基调，今年7月份召开的中央政治局会议更是提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
在“因城施策”的指引下，2019年可谓房地产调控的密集之年，“一城一策”成为各地方政府文件中的高频词汇，各地方政府“伺机而动”，相继推出了一系列调控政策，当中既有放松，也有收紧，整体调控力度较往年加大。据中原地产的统计，2019年1月至11月，各地出台的房地产调控政策达554次，比2018年同期增加了30%（去年全年为450次），频率为历史最高。其中，仅11月就有72次政策调整。
中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受记者采访时表示，就调控政策来讲，虽然今年的调控次数比较多，但调控的方向、内容、力度因城而异，总体是紧贴？国家的大的住房政策，同时也与地方政府各个阶段的宏观经济形势挂钩。
“整体而言，2019年的房地产调控政策呈现出‘紧中有松’的格局，有的地方放松调控，有些地方则加大了调控力度，整体在落实‘房住不炒’和‘因城施策’的调控政策。”宋丁说。
数据疲软 多地推一城一策
不过，值得注意的是，在今年各地众多的调控政策中，不乏形式各异的“抢人政策”。为了争抢人才，各地可谓高招频出，包括调降人才购房门槛、“租房落户”“购房补贴”等，一系列竞争性的人才政策令外界目不暇接。《2019人才政策与安居就业报告》显示，2019年，全国已有百余城出台了人才政策，其中不乏常规的落户和补贴，更有城市还出台了个性化的政策。相关数据还显示，全国累计超过20城在11月发布各类人才政策，在佛山、南京、上海、成都、中山等接近10城新政中，都有与人才购房资格、购房补贴的相关内容。
分析人士指出，各地争相出台人才政策，不排除是借机变相放松楼市调控政策，一方面是“抢人政策”降低了购房门槛，使得符合资格的刚需购房者增多，能有效带动成交量的上升；另一方面是，吸引人才进驻，既为当地经济发展注入动力，也为未来市场的发展带来机遇。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，2019年，国内整个房地产市场经历了一轮先升温，后政策打压，然后市场降温的过程。但总体上来讲，整个市场体现了稳定的导向，尤其是楼价方面不能过快上涨，也不能过快下跌。而各地密集出台的各种政策，实际上充分体现了“因城施策”、一城一策的导向，出发点仍是维稳楼市。
严跃进认为，2019年房地产市场总体上以降温为特征，但绝对不悲观，即呈现了“不卑不亢”的状态。“部分数据即便是降温了，也没有预期的大幅度或断崖式下跌的现象，这说明房地产市场总体上有韧性，这也体现了房地产市场稳定的导向。”
楼价方面，严跃进指出，2019年，房价数据总体上体现了涨幅收窄但没下跌的特征，一方面是目前房价指数和房屋成交均价的增幅小幅回落，这和市场交易降温等因素有关，但部分项目的地价成本较高，难以真正下跌。另一方面，城市分类上看，西南市场应该是最热的，其次是西北市场，但两者上涨的逻辑是不同的。西南市场受益于交通建设和省会城市扩张等因素，房价容易上涨，而西北市场和补涨的因素有关。
谈及2019年内地房地产市场的走势，宋丁表示，在今年一季度，全国房地产市场有所回暖，特别是春节过后，房地产调控政策出现了一定程度的放松，3月和4月份，楼市经历了一段“小阳春”。在此之后，房地产调控政策再次收紧，各地密集出台调控政策，第二季和第三季度的楼市整体偏冷。直到今年四季度，全国楼市又出现了回暖迹象。“房地产市场的走势跟调控政策密不可分，2019年的调控政策出现了‘松－紧－紧－松’的过程。”宋丁说。