大卫：港住宅楼市似稳还忧

　　中评社香港10月12日电／大公报报道，大卫发表在金针集的文章认为，新楼盘再掀起认购潮，令人憧憬住宅楼价调整快将完成，重现新升浪，惟受困疫情，香港经济复苏需时，加上失业率难言见顶，住宅楼市似稳还忧，下行压力未解。

　　冬季尚未正式到来，欧美新冠肺炎疫情有进一步恶化迹象，社交距离限制措施势将收紧，当地经济随时再进入黑暗时期。外部经济持续不稳，加上香港亦可能面临第四波疫情威胁，因而包括香港大学在内等报告预期经济短期难以摆脱收缩困局，幸好国家防控疫情见效，经济稳步复苏，为香港经济逐步走出低谷提供强大支持，预期三季与末季经济跌幅可望收窄到4%至5%，表现较上半年约9%跌幅为佳。

　　经济全面复苏需时

　　港铁大围站上盖住宅新楼盘掀起认购热潮，两日收票7000张，反映市场对住宅楼市与经济前景具有信心，更令人憧憬去年中开始的住宅楼市调整期快将完结，重踏新的上升轨。

　　事实上，即使爆发新冠肺炎疫情，今年二手楼价指数仍录得0.6%轻微升幅，予人楼价跌不下去感觉。

　　不过，香港住宅楼市实际上似稳还忧，下行压力未解，置业者要量力而为。一是经济衰退期比预期为长。当前经济不像2003年与2008年出现V形大反弹，疫情长期化之下，经济复苏步伐缓慢，实在难料经济何时收复疫情失地，持续贴近历史高位的住宅楼价，试问还可以支撑多久？

　　家庭入息中位数降

　　事实上，今年第二季家庭每月入息中位数为2.55万元，较首季下跌8.9%，意味市民置业能力下降，楼价与市民购买力差距进一步拉阔。

　　二是超低息难撑物业资产价格。疫情困扰下，全球经济吹淡风，就算超低息环境持续，也难挡物业资产价格下行压力。

　　过去一年多，香港写字楼与商铺物业市道急转直下，例如今年中区甲级写字楼租金跌逾23%，同区商铺租金比高峰期最多急插70%，而铜罗湾商铺空置率更升上13.2%历史新高，住宅楼市不可能独善其身。

　　失业率续升未见顶

　　三是失业率尚未见顶。若不是当局推出两轮涉资900亿元保就业计划，失业率肯定不止6.1%，甚至会逼近2003年的8.5%高位。一旦出现第四波疫情，忧心就业市场在农历年前后更加严峻，爆发企业裁员与结业潮，导致失业率续升，住宅楼市下行压力可想而知。

　　值得留意的是，今年首三季一手住宅单位成交约一万个，预期全年成交一万五千个单位，较去年减少16%，地产发展股宜趁高减持，新世界发展（00017）上周五以38.1元收市，下跌0.7元。