汇率跌变相打八折　买日本楼查询倍增

　　中评社香港8月9日电／大公报报导，环球经济及金融市场动荡，拖累亚洲货币不停贬值，日圆汇价首当其冲，过去一年累积近两成跌幅，刺激投资者涌入日本房地产市场，变相八折买楼。有日本物业中介直言，近期查询量大增，亦有投资者瞄准日本物业的收租回报稳定，自制退休被动收入。

　　根据Global　Property　Guide数据显示，今年首季日本整体公寓楼价按年上升9.5%，每平米16322美元，折合每方呎11832港元，较10年前升近六成。据日本不动产经济研究所资料显示，东京去年平均楼价为6260万日圆（约362.4万港元），今年上半年便增至6450万日圆（约373.4万港元）。

　　专营日本房地产投资的樱之不动产行政总裁张明珠指出，日本物业的入市银码相对较小，近期有关咨询较疫情前多1.5倍。

　　“尤其在今年农历新年后，日圆开始贬值，已陆续有熟客再物色日本物业，也有‘生客’查询。”张明珠表示，疫情曾令投资者却步，但近期市况开始明朗，加上日圆下跌，投资者购买意欲陆续重现。

　　大阪千呎铺　租金回报8.5厘

　　张明珠建议，投资者可选择东京都23区、大阪、福冈、冲绳，甚至近年愈来愈多人留意北海道。面对日本通胀问题，她认为或多或少对当地楼市有影响，惟通胀问题是全球性的，有实力的投资者反而希望为资金寻求增值机会。

　　投资者雷先生已在珠海购入物业作退休之用，由于希望借投资物业来增加被动收入，去年6月开始留意日本楼市，并在3个月后决定“出手”。

　　雷先生斥资100万港元，在东京中央区，购入一个约20平米的分层单位连租约，回报率为4.5厘。今年2月，他再投资150万港元，在大阪购入逾千呎街铺，同样连租约，回报率达8.5厘。

　　“最主要希望分散投资，选择日本楼是因为入市资金不多。”雷先生认为，虽然日圆下跌变相令投资额账面贬值，但日本租务市场成熟，会视作长期投资。

　　自动续租约　加租要提理据

　　目前，分层公寓单位的租金回报约4厘至5厘，独立屋实际回报约7.5厘。张明珠提到，虽然独立屋的回报较为吸引，但日后有任何损耗，业主须自掏腰包负责物业维修。

　　另外，张明珠指出，日本物业租务市场有别于香港，所有出租物业会自动更新契约，所以租客有优先续租权，业主难以加租逼走租客。她续说，业主有合理的理据亦可提出加租，如租金与市价存在很大的差距；业主可经律师要求调整租金，才可劝喻租客搬迁。

　　要留意的是，业主需要给予租客“搬家费”，一般相等于4至6个月租金，同时要支付重新招租的广告费，业主可能得不偿失，最后维持原有租金水平。