楼市处高位置业风险增　4招护身“供”略

　　中评社香港8月18日电／香港文汇报报道，本港近月新冠肺炎疫情放缓，令去年积聚的楼市购买力得以释放。翻查土地注册处数字，第二季住宅物业买卖合约每月平均逾7，000份，投机活动则维持在低水平，包括确认人交易及24个月内转售在第二季平均每月56宗、非本地买家购买物业平均每月25宗，换言之入市者多以用家为主，如成家立室、换楼等。不过，目前楼价正处历史高峰，此刻置业的风险比以前增加，用家入市又有何自保方法呢？香港文汇报记者请教专家，特意归纳出“护身4招”，让读者了解安全的上车方法，将“挞订”风险降低。

　　1、先自行“压测”了解实力

　　如果有心仪单位，市民可先进行一个简单的“压力测试”，即计算压测前及压测后（按息加3厘）的“供款与入息比率”（又称供款比率或DTI）。供款比率的公式其实相当简单，即是“每月供款”占“每月收入”的百分比。如计算每月供款感到困扰，市民可根据当时的按息（现在H按息大约1.37%）以及每月收入（扣除MPF及每月还债），在网上不同银行的按揭计算机输入资料后得出每月供款以及供款比率。

　　如果没有未供完按揭，楼价低于或等于800万元，按揭成数最高九成，压测前供款比率上限为50%，压测后供款比率上限为60%。如果没有未供完按揭，楼价高于800万元，按揭成数最高8成，压测前供款比率上限为50%，压测后供款比率上限为60%。值得留意的是，如果有未供完按揭，按揭成数上限、压测前供款比率以及压测后供款比率亦会相应收紧（见下表）。市民在计算完供款比率后，最好再到银行进行预批或者寻求按揭专家意见。

　　“首置”仍要遵守供款比率

　　另外，有一种人士买私楼不需要通过“压力测试”，那就是“首置人士”，只要物业成交时，买家名下不持有其他住宅物业，便属于“首置”。不过，“免压测”不等于完全不用计供款比率、不用做压力测试。金管局规定，银行仍要计申请人的压测前供款比率，且要保持在50%内，不过就豁免申请人通过加压后的供款比率上限要求。

　　如以首置人士为例，假设月入3万元，按息为1.37%（以现在H＋1.3%计），贷款期30年，在满足50%供款比率下，最多可借大约379万元；如果首置人士月入6万元，在上述同样条件下，在满足50%供款比率后，最多可借759万元。

　　2、买保险防伤患失业断供

　　如果担心未来收入有突如其来的变化，例如失业、因伤病无法工作等，一般可以靠额外预留储蓄应付，最理想做法是预留半年以上供款及生活费以备不时之需。另外，亦可以购买“供楼保障计划”，可以独立购买或加购医疗保单。