楼价谷底反弹 本地地产股含金量高
长实投地减少逐步转型
长实（1113）此一年度的业绩发布会首次由“小超”李泽巨所主持，他担正主席后，集团全年股东应占溢利达约401亿元，按年升逾33%，无论纯利金额或增幅都胜于其他地产股。
此外，已确认的物业销售收入录约347亿元，其中香港卖楼销售录114.9亿元，比上一年度下跌约10%。去年长实在内地的卖楼收入已远超在港业务，录得221.4亿元，占整个物业销售业务65.5%。
集团近年投地出价越趋审慎，以致成功投下地块越渐减少，去年就仅投得港铁黄竹坑站第3期上盖一个项目，反映长实于本港地产的活跃及积极度有所下降。土地储备方面，长实在港储备面积约为400万平方呎，落后于其他几家发展商。相对拿取新地皮，集团近期更倾向以重建提升物业价值，如3月初向城规会申请，将红磡鹤园街康力投资工厦提高地积比率，改建成商厦；去年长实亦曾就天水围嘉湖海逸酒店申请改划成住宅用途。
由于集团从地产本业作逐步转型，预计未来需更多地看重其他核心业务，包括租务、投资物业，甚至基建等，以评估其投资价值。
新地土地储备充足
虽然新地（016）截至去年12月底止6个月，中期纯利录得204.69亿元，按年倒退38%，集团解释乃源自会计准则改变，销售收入未及入帐所致。但新地近年积极吸纳地皮，使其土地储备库存充足有余，去年除了以251亿元天价投得大型启德城商住用地外，亦成功以补地价转换了两幅新界农地，包括大埔十四乡地皮及屯门兆康第54区项目，三大项目的总楼面面积合加高达844万平方呎。根据新地最新的中期业绩报告，集团现时所拥有的土地储备达5740万平方呎，远远抛离其他地产股，预料已足够集团未来5年发展。
同时，本港售楼业务方面，新地因新会计准则下，其若干本港住宅物业之物业销售收入总额167.65亿元，相关物业之营业溢利80.73亿元及公司股东应占溢利（及公司股东应占基础溢利） 67.4亿元会延后至本财政年度下半年于相关物业之拥有权转移予客户时才予以确认，意味着这些收入将会在今年陆续入帐，因此单看此中期业绩，无法反映新地投资价值所在。
四叔退休料不影响恒地表现
今年“四叔”李兆基在业绩报告内公布将退任恒基主席，改由两名儿子李家杰及李家诚接班，出任联席主席及总经理。市场一般认为四叔退休对恒地（012）股价不构成影响，因其仍然留任董事一职，阵中亦有不少帮手坐镇；而两子各司其职，大仔主力内地业务，细仔则主理本地地产生意，两人亦未有不和象。
业绩方面，恒地上年度股东应占溢利为311.57亿元，同比微升约1%；销售物业收入按年减少33.4%至133.3亿元，香港的卖楼收入录97.6亿元，较2017年度的130亿元下降25%。虽然收入下跌，但整体盈利仍保持稳健，去年股息则派1.80元，同比升约5%。过往几年恒地均会送赠红股予股东，这个年度亦不例外，仍然是每十股送一股红股；而相对同系煤气（003），恒地市盈率较低，获取红股较为划算。
截至去年底，恒地的土地储备达到1540万平方呎，当中不包括已建成各类收租物业的楼面，在新投得的地块中，启德发展区占去3幅，启德楼价看升，相信有利集团未来销售。与此同时，恒地持有的新界土地面积达至4560万平方呎，为本港拥有最多新界土地的发展商。
然而，新界土地发展需时较漫长，换地手续亦繁复，估计难在短时间为集团带来明显收益。集团早前就5幅位于粉岭北及古洞北的土地向政府申请换地，当中两幅完成补地价及换地；另外3幅则获同意进一步处理，地盘面积合共约70.9万平方呎。
会德丰未入帐收入达267亿元
未必多数人将会德丰（020）列入四大地产股之一，但作为本地大型发展商之一，会德丰去年卖楼成绩毫不失礼。集团业绩报告指出，去年物业销售额约达260亿元，按年增加52%，当中乃受日出康城及启德的大型新盘销情带动。而已预售但未确认入帐的金额升至267亿元，较上一个年度大增203%。
集团近年投地相当积极，尤其针对新发展市镇的投入，更显着突出。会德丰位于将军澳南日出康城第5期项目已展开预售，而第7期及第9期亦成功被集团独资投得。此外，其在启德发展区的进取态度清晰可见，去年即多番与新世界（017）等几个发展商连环入标启德跑道地，成功中标的有4B区3号及1号地皮；与此同时集团更加以低于中标价价钱，向海航集团购入另一幅启德用地。
会德丰目前手上项目趋于多元化，包括超级豪宅、临海住宅、新界项目及铁路屋苑等，相信未来之销售收入可维持稳健。
【拆局解码】选地产股 不宜单看卖楼收入
本港楼价从去年下半年由高位下挫，对于地产板块有一定冲击，但经年初整固，楼价现回升迹象，然而市场对后市态度不一，对地产股前景众说纷纭。在如此背景下拣选地产股，除了看基本的卖楼收入外，还有什么可以注意？
正荣金融业务部副总裁郭家耀接受本报访问时指，受制于政府政策如限制“唧”牙膏式售楼、空置税及各项辣招，楼价难以大幅攀升，地产股估值已较前下降，现时虽正在向上重新调整，但单靠卖楼收入，仍难保证有令人满意的表现。而在卖楼以外，地产股另一项重要核心收入为收租业务，当中又以商场的租务为主。
新地具提升商场价值能力
郭家耀在上文四大地产股中首推新地（016），因其近年收入越见均衡，除却物业销售，租金收入亦占核心业务近半，加上其负债率偏低，故看好其前景。
根据新地去年全年业绩，本港卖楼收入录约302亿元，而物业租赁则录得145.55亿元，其占比虽然仅为卖楼的52%，但就比其他3家发展商的占比为高。
鼎成证券董事总经理熊丽萍则指，新地在商场业务方面态度进取，除业务比例较其他同行为多，其管理策略亦得宜，认为旗下商场人流较多，租赁议价能力及续租率较高，在行内表现较突出。在楼市气氛暧昧不明下，新地具有提升商场价值的能力，加上其土地储备充足及货如轮转的卖楼策略，当为四大地产股之中最为优质的一只。（来源：香港商报）
长实投地减少逐步转型
长实（1113）此一年度的业绩发布会首次由“小超”李泽巨所主持，他担正主席后，集团全年股东应占溢利达约401亿元，按年升逾33%，无论纯利金额或增幅都胜于其他地产股。
此外，已确认的物业销售收入录约347亿元，其中香港卖楼销售录114.9亿元，比上一年度下跌约10%。去年长实在内地的卖楼收入已远超在港业务，录得221.4亿元，占整个物业销售业务65.5%。
集团近年投地出价越趋审慎，以致成功投下地块越渐减少，去年就仅投得港铁黄竹坑站第3期上盖一个项目，反映长实于本港地产的活跃及积极度有所下降。土地储备方面，长实在港储备面积约为400万平方呎，落后于其他几家发展商。相对拿取新地皮，集团近期更倾向以重建提升物业价值，如3月初向城规会申请，将红磡鹤园街康力投资工厦提高地积比率，改建成商厦；去年长实亦曾就天水围嘉湖海逸酒店申请改划成住宅用途。
由于集团从地产本业作逐步转型，预计未来需更多地看重其他核心业务，包括租务、投资物业，甚至基建等，以评估其投资价值。