钉契：常见五大原因　涉僭建欠债

　　中评社香港6月30日电／大公报报导，被“钉契”的物业仍然可以买卖吗？到底什么是“钉契”？在何种情况下会遭“钉契”？期间又可否转让？又如何“解钉”？

　　常见“钉契”的原因归纳出下5点：

　　1）违反建筑物条例，最常见是僭建及非法改建：当被屋宇署揭发后，该局会发出清拆令，而有关清拆令会在土地注册处“注册”，若然业主一直不执行清拆令，物业一直处于“钉契”状态。

　　2）业主欠债：业主拖欠银行按揭或私人债务等，债主或接管人可循法律途径追讨及冻结资产，申请将物业“钉契”，以防止业主静悄悄转售物业夹带私逃。

　　3）违反地契用途：例如业主不法使用土地用途，将工厦改装为住宅，又或于自住单位用作私房菜、美容院等涉及商用的经营场所，地政总署会发出警告信，要求业主在限期内纠正违契用途，亦会把警告信送交土地注册处注册，即物业已遭“钉契”。

　　4）拖欠费用：业主拖欠管理贵、差饷、地租等费用，政府或管理公司亦有权“钉契”。

　　5）业权纠纷：如果物业因为遗产或婚姻问题引致业权纠纷，甚至进行法律诉讼，该物业便会被“钉契”，一日未“解钉”便会影响出售。

　　无论任何类型物业，包括住宅或工商铺，一旦违反契约条件，地政总署便可采取执行契约条款行动，一般会先向业主发出警告信，并要求业主于指定时限内纠正违契问题，若业主没有于期内作出纠正，地政总署便可将警告信在土地注册处注册，俗称“钉契”。

　　买入钉契楼　相关问题转嫁新业主

　　大部分“钉契楼”不会构成居住风险，若物业尚未“解钉”，有关物业的原生问题如僭建、业权纠纷等会转嫁给新买家。过去曾有买家购买单位，签下临时买卖合约并缴付订金后，等待收楼期间始发现业主因财困将单位“按上按”已被钉契，买家才如梦初醒，已付出首期付诸东流。所以，买家入市要谨慎，以免损失金钱。

　　由于物业被“钉契”，故此售价通常低于市价。愈难处理的“钉契”原因，楼价会愈低，亦会有人贪平买入“钉契楼”。买家必须在签署买卖合约前先行查册，以避免购入“钉契楼”而不知情。如果发现物业被“钉契”，最好委托熟悉物业买卖的律师处理，也应该向银行查询是否能就该物业进行按揭。