内房呈现止跌回稳新特征

　　其一，二手房交易活跃度显着高于新房，成为市场回暖的主要动力。2025年1－3月，一线城市新房网签面积同比上涨6%，北上深二手房网签量同比上涨45%，北上深二手房成交占比达64%。以上海为例，3月二手房日均成交达947套，较2024年12月的高点下降1%。相比之下，新房市场整体动能趋缓，上海3月新房日均成交相较2024年12月高点下降28%。二手房交易是居民置换链条中的重要一环，其率先回暖可带动房地产市场整体复苏。二手房价格稳定，会改善购房者信心，推动整个房地产市场止跌回稳。

　　二手房销售也存在分化。核心区次新房、有独特教育资源、交通便利、租售比高的二手房价格相对稳定，去化周期短；而部分房龄较老的房源因居住品质较差、户型功能缺陷等原因，去化周期较长。

　　其二，一线城市高品质新房韧性十足。一线城市中优质新房项目持续热销，如上海壹号院二批次2025年1月开盘，当日销售66亿元；北京海淀功德寺两项目开盘成交超150亿元。两项目均为每平米均价超10万的改善项目，凭借不可覆制的区位溢价、高品质的产品、核心资产抗通胀预期的金融避险属性等优势实现热销。高品质住宅更受购房者青睐。购房者从“有房住”转向“住好房”，安全、舒适、绿色、智慧成为重点关注。

　　其三，市场出现联动修复。新房成交回暖激活土拍，形成正向循环。随着新房去化提速，开发商现金流将有所改善，补库存需求随之上升，核心地块竞拍热度攀升。同时，地方政府也调整商品住宅用地供应结构，加大了优质地块供应，叠加房企聚焦主流城市战略，共同推动土拍结构性升温。

　　今年以来，北上广深等一线城市及杭州、成都等强二线城市房地产市场热度较高，与之对应的土地市场热度提升。2025年3月，北京、杭州土拍市场分别拍出住宅单价地王，溢价率达28%、115%。2025年一季度各地住宅用地土拍溢价率普遍回升，北京土拍平均溢价率提升至11%、上海和深圳分别为29%、70%，显着高于2024年溢价水平，杭州、成都等房地产市场恢复较快的核心城市，土拍溢价率也提升明显，分别达43%、27%，反映了房企对市场信心的增长。