内地楼市今年见底还是寻底？

　　中国指数研究院数据显示，2024年12月，全国百座城市新建住宅均价每平方米1.6654万元（人民币，下同），环比上涨0.37%。其中，上海（1.43%）、南京（0.85%）、西安（0.74%）、成都（0.68%）等地涨幅居前。二手市场方面，北京与上海两地的成交套数已经连续三个月出现上升（见配图）。

　　那么，上述数据是否说明楼市探底指日可待呢？本文将从价与量两个维度把脉后市行情。

　　价的衡量　租售比仍偏低

　　克尔瑞数据显示，2024年1至12月百强房企实现销售操盘金额38840.2亿元，同比下降28.1%；而在2023年，百强房企实现销售操盘金额为54049.5亿元，同比降幅16.5%。单从房企现金流情况来看，依旧处于加速收缩阶段，救市措施的“续航能力”还有待观察。

　　按照海外经验，住宅租售比相较30年期国债收益率出现一定利差，方能凸显物业的投资价值，刺激资金入市抄底。而2024年上半年，内地一线城市的平均租售比约为1.79%，百城平均租金回报率2.3%。虽然近年来内地债息一路向下，但目前30年期国债收益率仍有1.94%，可见一线城市的投资性价比依然有限。

　　再拿香港住宅市场作比较，去年12月联储降息后，平均租金回报率升至3.5厘，部分纳米盘更达4厘以上。不过，30年期美债收益率已攀升至4.79厘，对于住宅投资情绪形成压制，港人转买为租的现象普遍。此外，全球核心城市的平均租售比达4.2厘，香港楼市的租金回报还有进一步上升的空间。