2024年土地市场将呈现三大特征

    在笔者看来，当下房企投资动能主要受限于资金的流动性和市场预期，在两者都没能迎来全面好转之前，2024年土地市场表现或与北京这场新年首拍异曲同工，仍将呈现整体成交规模企稳、分化加剧以及房企投资转为“谨慎＋聚焦”的三大特征。

    第一，整体成交规模企稳。据中指研究院统计，2023年全国300个城市涉宅用地成交规划建筑面积同比下降20.6%，土地出让金同比下降16%；重点城市商品住宅地块供地计划完成率超80%。考虑到房地产行业供求关系重新回归平衡，新房库存去化周期延长，预计2024年土地市场供应规模仍将保持相对低位且平稳运行。

    预计2024年土地市场整体成交规模企稳将主要表现为两方面：一是各地地价和出让条件将会调整得更为合理，土地定价也会给房企留有利润空间，吸引房企参与投资；二是稀缺优质地块预计能拍出应有的溢价水平，但整体市场平均溢价率、成交规划建筑面积以及土地出让金不会飙升，有望“稳中微进”。

    第二，市场分化将进一步加剧，自由竞价与底价成交并存。2023年四季度，全国多个城市土拍陆续取消最高限价，重回“价高得者”，有助于激发市场活力。从目前结果来看，热点城市的核心地块热度升温，但非核心区地块底价成交仍是主流表现。这种冷热分化格局预计会延续至2024年。同时，随着取消“限地价”卖地模式的城市持续扩容，自由竞价与底价成交，甚至流拍现象将并存，促使分化进一步加剧。

    这种分化主要体现在三方面：一是城市间分化，核心一线、二线城市土地出让规模、价格以及对房企的吸引力仍将保持高位，库存较高的三线、四线城市土地市场表现则会整体偏弱；二是城市内部区域分化，在同一个城市的核心地块与非核心地块或将面临高溢价出让和流拍两种命运；三是房企拿地能力分化，中小房企及区域型房企拍高价地意愿低，更倾向于寻找结构性机会，但国企、财务稳健的民营房企仍将是拿地大户。