加息打击楼价　经济影响变数大

　　中评社香港11月22日电／香港文汇报报导，本港今年两度上调最优惠利率（P），合共已加息0.375厘。加息下市民供楼负担上升，理论上楼价会下跌，而今年来本港楼价亦下跌了约11%。不过，市场人士认为，影响楼价的因素还有经济、人口、土地供应等等，回顾过去20年，本港经历了两个加息周期下（不包括今次加息），楼价并非一面倒下跌，还要看当时的经济状况。

　　上两次加息周期经济旺

　　过去近20年间，香港出现过两个加息周期（香港加息时间较美国慢）：第一次是在2004年9月开始，当时最优惠利率P（以汇丰银行为准）由5厘开始抽升，升至2006年3月的8厘后才见顶回落，其间差估署楼价指数由80.9点升至92.6点，升幅为14.5%；第二次是在2018年9月，当年P由5厘升至5.13厘，维持至2019年11月才重新下降至5厘，大约1年多时间内，楼价仅下跌1%。

　　目前市场普遍将今次加息周期类比2004年的情况。翻查资料，2004年6月至2006年6月期间，美国合共加息17次，联邦基金利率由1厘升至5.25厘，加幅达4.25厘。香港大型银行曾于2004年9月将P由当时的5厘上调至5.125厘，但旋即在同年11月还原至5厘。其后随着美国继续加息，香港银行再重启加息，之后合共加息9次，将P由5厘升至8厘，加幅共3厘，估计今次加幅相若。

　　2004至2019年此段时间，正值香港在“沙士”疫症后，内地开放“个人游”，香港经济复苏，内地资金大举涌入香港的时期。今天本港则正面对新冠疫情影响未消退，资金流走，经济连续三季负增长的截然不同境况。

　　瑞银料楼价明年再跌7%

　　近期美国通胀7.7%有所放缓，联邦基金利率为3.75厘至4厘水平，瑞银财富管理投资总监办公室亚太区投资总监及宏观经济主管胡一帆昨日预料，美联储将会放缓加息步伐，料下个月及明年首季将分别再加息0.5厘，令联邦利率高见5厘。该行认为，在今年息口上升、经济持续低迷下，香港楼价今年已累跌11%，预料明年仍有5%至7%的下跌空间，之后会继续横行。

　　通胀如回落加息将停步

　　世纪21香港行政总裁吴启民则预期美国利率升至约5.5厘的水平才见顶，最快也要明年年中至第三季才告一段落，其间香港会跟随美国加息，但加息幅度会相对较窄，预期明年年中P会达至6厘或以上。他提到后市除加息因素影响外，国际局势变化亦影响本港经济乃至楼市，包括俄乌局势会否进一步恶化，因为部分能源、食品供应链中断，显着推高环球通胀，如果俄乌局势没有加剧，甚或出现缓和迹象，会为后市制造有利环境。

　　吴启民指出，回顾过去半世纪，P大部分时间是处于5厘至8厘水平，实际按揭利率处于4厘以下仍属于低水平，加上现时部分银行定期存款息率比起实质按揭利率还要高，对用家而言有一定吸引力。基于加息周期完结前，股市亦会率先反弹，相信楼市最快明年初结束今次跌市，届时楼市可望见底回稳。