加速房屋流转　缓解供需矛盾

　　特区政府的职责是令市民安居乐业，提供足够的住宅给予市民置业，但足够的住宅供应并不等于足够的新楼供应，笔者认为，足够的新供应加上合理的流转率才对，这个定义是值得去讨论的。

　　2010年开始，特区政府推出了“楼市辣招”，成功遏止炒风，其重要作用是在资金不断涌入香港的背景下，减少市场的恶性流转。过去25年，香港的M3（泛指资金总供应量），由2.8万亿港元增长超五倍，至16.4万亿港元，如果我们不加以约束，相信香港的楼价会升至“天比高”，楼市风险大升。在楼市辣招开始时，笔者在赞成之余，亦持续撰写文章要求放宽“一换一”的换楼按揭门槛，令真正换楼自用的人士不受辣招的限制。后来虽然按揭框架算是解除，但流转率改善情况并未乐观。根据屋宇署过去10年的动工数据，实用楼面面积（未包括厨厕）在200平方呎或以下的单位，去年对比2012年增加了约10倍；实用楼面面积在400呎或以下的动工量比例，由2012年的五成增加至去年的逾八成以上。而根据我们统计近年34个新界西落成的半新楼或楼花项目，三房或以上的住宅单位新供应比例不足两成，难以应付供应比例占逾八成以上的细单位换楼业主需要。

　　香港细单位占较大多数的情况下，如果特区政府不改善流转率，只靠新供应，在几年内是解决不到市场需要的。我们现在增加各个楼市板块的换楼流转率之余，应就一些流转率的樽颈地方，例如连二手也供应不足的项目去做一些针对性的增加，反而不应消耗大量的新供应在细单位上，但是我们现在做的刚好相反。

　　很多人认为，楼换楼对增加供应帮助不大，因为业主卖出一个单位就会买回一个单位。如果香港楼市只得两个板块，这个讲法是正确的，但其实楼市可以是有大概五个的板块让人换楼，如果这五个不同板块都是用好流转率的话，只需要五分之一的新供应去补充有关流转上的樽颈地带就足够了。笔者认为只靠新供应，不解决流转率，无法在未来5年至10年解决房屋问题。