中评深度：刘澜昌谈居屋可破房困
中评社香港12月25日电（记者 梁帆）香港房屋问题由于长期积压、发酵，已然演变为影响社会运转的结构性困境，形势极为严峻，不仅是社会民生问题，亦演化成为政治问题。入场费较低的居屋一直深受港人青睐，被许多中低收入家庭视为“上车”的最大希望，但抽中居屋的机率比中“六合彩”还难，且居屋二手市场的炒风越来越重，脱离“置业安居”的初心。对于目前香港房屋的有关政策，中观研究所所长刘澜昌接受中评社专访时表示，香港政府须痛定思痛，大力改革，居屋的供给量应该增加，让满足港人置业的愿望，尤其是须让年轻一代有置业的信心，如今许多香港青年奉行所谓的“躺平主义”，就是因为缺少往上流的机会，他们感受不到工作岗位的上升、生活水平的提高、居住环境的改善等。同时，港府要把靠房屋土地来增加收入的窠臼抹除，让居屋回归“住”的本质。
刘澜昌指出，大部分港人买不起私楼，是因为其价格太过于离谱，随便都高于他们工资几十倍。如果私楼能降到合理的价钱，匹配港人的收入，工作几年就能买得起，那大部分人都是能置业的。就譬如大多数人包括年轻人都能承受的居屋，价格只占私楼的40％至60％，基本都能够接受，应该作为香港房屋政策的重点，政府应与地产商携手共同发展居屋。
在谈及近日香港政府发表的《长远房屋策略2021年周年进度报告》时，刘澜昌认为，虽然新的施政报告提出北部都会区构想，画了一个“大饼”，但十年建屋计划又没有调整，未来10年的总房屋供应目标与公私营房屋的比例未变丝毫，这种施政的态度应该反省。
对于如何解决居屋，刘澜昌表示，一是房屋政策应与人口政策是相呼应，充分使用调节功能。二是公屋、居屋的选址要仔细规划，考虑劳动人口实际所需。三是港府加快工作效率，尽快实地落实，须痛定思痛，大力改革，不然规划再多蓝图皆为空谈。
以下是专访全文：
中评社记者：您如何评价当前的居屋政策？您认为，当前的居屋政策存在哪些需要检讨的问题？
刘澜昌：香港的居屋政策其实走了很大一条弯路。早在2003年SARS疫情期间，香港房价大跌，港府就推出了“孙九招”，宣布无限期搁置“居者有其屋计划”，其实当时并没有理清居屋计划和房价下跌的关系。把居屋计划砍掉以后，亦没有及时规划适合香港未来的房屋政策，只是单纯解“燃眉之急”。我认为居屋的数量应该占到公营房屋的大头，而不是像现在的情况，廉租屋占很大比例，居屋只是一支半节。
香港的任何人都将置业作为一个基本目标，他们渴望拥有自己的房屋，而廉租屋始终是公共的房屋。如果以低价出售或出租，只需针对解决生活条件极其贫困的群体，结果现在的廉租屋成了要解决大部分港人的居住问题，甚至有些大学生一毕业就开始申请公屋，那就等同于廉租屋计划的初衷失去了意义。在曾荫权任命香港特区行政长官的时代，将房屋政策分为公私两个部分，当时的私人楼宇还不像现在这般高不可攀，不吃不住七年基本可以攻下一处私楼的房屋。但今昔非彼，以这样的房屋政策所提供的配置，造成的问题会越来越大。居屋的量一定要加大，满足港人置业的愿望，尤其是须让年轻一代有置业的信心，居屋是解决未来新一代港人圆“上楼梦”的良好途径之一。
中评社记者：我们看到，居屋虽然深受香港市民的欢迎，也非常适合年轻人上车，且对特区政府财政负担相对较小。但为什么近年来居屋却越建越少？特区政府热衷于建公屋而不是居屋的原因是什么？
这与早期建制派一些政治团体的误判有很大关系，他们没有探清这个问题，就以为公屋能让低收入的港人长期有楼住。在曾荫权任特首后期与梁振英任特首前期，政策讲的是要保证排队轮候的人三年就可以上楼，但现在显然三年是不可能排得到。同时，申请廉租屋的要求应该是给那些收入完全不可能上楼的少数群体，例如老弱病残的家庭等。他们不是相对贫困，而是绝对贫困，这才是作为廉租房应该提供给廉租户的“安全网”。但建制派将公屋的功能放大，变成了买不起私人楼宇，就可以申请公屋的错误概念。
大部分港人买不起私楼，是因为其价格太过于离谱，随便都高于他们工资几十倍甚至上百倍。如果私楼能降到合理的价钱，匹配港人的收入，工作几年就能买得起，那大部分人都是能置业的。就譬如大多数人包括年轻人都能承受的居屋，价格只占私楼的40％至60％，基本都能够接受，应该作为香港房屋政策的重点。
中评社记者：香港年轻一代，面对难以企及的高楼价，很多人无法依赖父母就选择“躺平”。从青年角度来看，您认为加大居屋在公营房屋的配比，有什么样的意义？
刘澜昌：对于他们人生来说具有决定性意义，如今许多香港青年奉行所谓的“躺平主义”，就是因为缺少往上流的机会，他们感受不到工作岗位的上升、生活水平的提高、居住环境的改善等。相当多的青年实际上是过一天算一天，持着很消极的人生态度。香港回归时期的那几年被称为“起飞的年代”，基本上一个家庭中每个人的收入每年增幅达10％至25％，算是一个很大的幅度，所以那时的人精神面貌完全不同，时刻保持向上奋进的状态。而现在基本上大家都看不到前景，觉得做与不做都不会影响结果。因此，社会能否提供一个看得见的目标是年轻一代在人生发展阶段中是否有充足动力的重要一环，比如花5到7年的薪资就能置业，他们就将更有动力去实现愿望。
中评社记者：您认为，兴建居屋对私楼是否会有影响？
刘澜昌：影响肯定有，但我认为，这个影响不是负面的，反而是正面的。对于香港政府来说有两种观点，一是港府的部分财政收入来自于高地价、高租金、高楼价这“三高”，所以希望把楼价继续推高。二是政府的基本责任就是让所有港人安居乐业，必须照顾民生，房价就不能太高。因此，港府应平衡好这两种观点，压抑楼价的同时不要大起大落。居屋正是这其中的“调节器”，就如同一个水库，蓄水太多就适当开闸，水量不够亦可以关闸持续蓄水。新加坡本来是模仿香港公屋的模式，但他们将重点放在了组屋，而不是廉租屋，就让大多数新加坡人能够安居乐业。新加坡房屋组成方面，私楼占小部分，最大头就放在组屋上，这个概念其实和香港的居屋是同一个意思。
中评社记者：特区政府在2018年将公私营房屋比例调整至7：3，虽然公营房屋占比有所上升，但居屋和公屋的供应却存在明显的比例失衡。对比过去10年新落成的住宅，私楼、公屋分别新增了15．6万、14．1万，而居屋仅增加了2．6万个单位。您认为，在公营房屋中，公屋和居屋的比例应该分别是多少比较合适？
刘澜昌：我认为公屋和居屋的比例应该颠倒过来，在公营房屋中，居屋的比例应该占到八成以上，公屋的比例只需规划到两成左右。但现今一直是公屋占比大，突然扭转不太现实，有一个较长的缓冲期。因此远观未来，公营房屋里居屋应该占大比重。
近日香港政府发表了《长远房屋策略2021年周年进度报告》，其中一个很重要的数据是推算了未来10年的总房屋供应目标为43万伙，与去年一样。第二个重要指标是继续沿用公私营房屋的“七三”比例。这两个指标丝毫没有变化，我对其是非常不满的。中联办去实地视察劏房，整个社会的舆论都指向告别劏房，结果这次报告中既没有告别劏房的内容，亦没有改善香港居住环境的内容，更没有关于居屋的内容。总体上，房屋策略一点不变，10月港府发布新的施政报告提出北部都会区构想，画了一个“大饼”，结果十年建屋计划又没有调整，这种施政的态度港府应该反省。
中评社记者：12月6日新世界集团拟在港以市价五至六折出售非营利住房，首批试点300套，待模式成熟后将扩大住宅单位的计划规模。对此您作何评价？
刘澜昌：新世界集团作为一个私人地产商，这个做法是一个非常好的方向，值得肯定。但关键点在于能否长久维持，原因是作为私人地产商，必须注重盈利，不然就无以为继。因此，我认为最好的模式是地产商和政府齐心协力，合作经营居屋。
在香港回归前后，其实已经有人提出了这个方向，但就如之前我提到了在2003年SARS时期，因为楼价大跌被当时的政府取消掉了。另外一方面，有些地产商亦认为居屋的模式无利可图，当政府还继续用高私人楼价政策的时候，他们肯定就不会往这个方向去思考。就未来而言，香港政府应与地产商携手共同发展居屋，香港地产商要清楚认识到能否顺利置业关系到青年人的发展，关系到香港未来的发展，他们须承担起这份责任。按照新世界的这一次模式，土地是属于他们的，而居屋的发展模式中土地归政府所有，地产商就是去盖楼，他们的盖楼速度比政府施工效率更高，楼房建造速度更快，质量也有保证。
中评社记者：近年来居屋二手市场的炒风越来越重，您认为该如何解决这一问题，让居屋回到“置业安居”的初心？
刘澜昌：这个问题非常关键，居屋必须只用来解决住的需求，不应变成炒卖的商品。当然过去一段时间以来，香港政府和地产商有共同的利益，希望楼价越来越高，这样政府财政收入变高，地产商的利润亦更为丰厚。因此香港政府就规定，居屋5年以后就可以投入市场了，推动居屋的楼价往上升。想要改变二手居屋的炒作风气，政策须有调整，可以将规定居屋投放市场的时间延长，例如8年或10年，使居屋只聚焦于初衷，纯粹用来解决居住问题。如果炒风受到限制，自然而然楼价就不会高不可攀。
对于地产商来说不是一件好事，如果港府继续靠土地房屋来作为财政收入的主要来源的话，亦不是好事。但这样能够一定程度破除了楼价带来的社会结构性困境，解决了香港社会的民生问题，其实“得”大于“失”。
中评社记者：有学者建议实施“新居屋计划”，以公营房屋保证居住需要，以私人住宅满足投资需求，形成两个不同市场。同时，建议每年至少建3万套新居屋，定价要与家庭收入挂钩，让80％左右的香港居民，特别是年轻人能够买得起。对此您怎么看？
刘澜昌：这是一个很好的建议，到底是不是每年至少建3万套居屋，还需要通过多方面的计算。但最重要的是须把居屋的价格与年轻人的收入挂钩，按照他们能够接受的水平定价，要计算每年准确的需求量是多少，基本满足想买居屋就能买到的水平，而不是像今时今日抽到购买居屋的概率如同中“六合彩”。
中评社记者：您如何看待恢复兴建居屋的重要意义？您认为这对解决“夹心层”置业问题有何帮助？
刘澜昌：其实已经不是“夹心层”了，现在香港楼价高企，应该成为香港的“主体层”。过往人们认为“夹心层”就是很少的，觉得大多数人都买得起私人楼宇，公营房屋中的廉租屋占大头。因此就把居屋的数量定得比较少，亦理所当然将“夹心层”定义为少。如果按照这个概念，私人楼宇会持续保持高价，普通的香港青年基本无法负担，“夹心层”的概念证明是错的，不能再用。
中评社记者：新加坡多年来不间断地大量开发“组屋”，目前，80％的人口居住在组屋中，其中95％拥有自己的组屋，是全球唯一近乎达到百分之百拥屋率的国家，真正实现了“居者有其屋”。香港可以从新加坡的房屋政策中得到什么借鉴？
刘澜昌：我觉得香港政府必须认识到房地产不能成为财政收入的重要来源，只适合成为“安全网”。新加坡的土地和房屋就是贯彻的这个思想，不将此作为政府财政收入的主要来源。港府须把靠房屋土地来增加收入的窠臼抹除，未来还必须有方法解决财政收入的缺口。因此这其实是一系列的配套措施，但首先务必改变观念，再紧跟提出解决的措施。
中评社记者：对于解决居屋问题，您还有其他什么样建议？
刘澜昌：对于如何解决居屋的一系列问题，我有三点建议。第一，房屋政策应与人口政策相呼应，现今香港政府很多的政策都规划到了若干年之后，例如《2021施政报告》里提到的北部都会区的打造，计划建设20年。港府就应该仔细计算及预测20年以后，香港人口的状况如何。因为在这方面港府能够具备很大的调节功能，如果需要人口持续增加，就可以颁布政策吸引人才移民，反之亦能控制得比较严，总之在这方面房屋有关政策须与人口配套。
第二，公屋、居屋的选址要仔细规划。现在很多公屋建得离市中心较远，市民的工作地点在九龙或港岛，但却住在天水围，每天上下班通勤的时间加起来得花三个小时。他们其中一部分人为了距离上班地点近一些就宁愿选择再租房，从而挤在很狭窄的劏房中。这就解释了为什么大部分的劏房其实都在闹市区，基本不会在郊区。部分市民大多考虑的是工作地点、交通等需要，因此港府未来在建设居屋、公屋地点的规划上，就须考虑劳动人口的需要，考察他们的实际需求进而配合。
第三，今时今日港府建房、做事情的效率太低。私人楼宇建造的速度基本比港府的速度快一倍。其次，港府目前讨论规划的许多政策何时实际落地无法确定，随便一谈就是5年、10年。如果加快效率，明年、后年就能大幅增加居屋的供应量，自然而然一些结构性问题就看得透了。土地房屋问题，大家都心知肚明，迫切需要解决，但结果本届特首上台后首先就用了一年的时间去讨论，讨论后的观念变化亦不大，结果后来香港又出现了“黑暴”，任由时间蹉跎。现在5年过去了，房屋问题一点都没改善，等于浪费了5年，但香港已经折腾不起另一个5年。
中联办关切香港市民的居住问题，实地考察劏房，表明中央对港人需求的高度关注，也就暗示港府亟需解决这一问题了。香港不缺土地，有占香港土地面积40％的郊野公园，亦能选择填海，现今的填海技术亦能达到高速、高效。香港政府须痛定思痛，大力改革，不然规划再多蓝图也是空谈。
中评社香港12月25日电（记者 梁帆）香港房屋问题由于长期积压、发酵，已然演变为影响社会运转的结构性困境，形势极为严峻，不仅是社会民生问题，亦演化成为政治问题。入场费较低的居屋一直深受港人青睐，被许多中低收入家庭视为“上车”的最大希望，但抽中居屋的机率比中“六合彩”还难，且居屋二手市场的炒风越来越重，脱离“置业安居”的初心。对于目前香港房屋的有关政策，中观研究所所长刘澜昌接受中评社专访时表示，香港政府须痛定思痛，大力改革，居屋的供给量应该增加，让满足港人置业的愿望，尤其是须让年轻一代有置业的信心，如今许多香港青年奉行所谓的“躺平主义”，就是因为缺少往上流的机会，他们感受不到工作岗位的上升、生活水平的提高、居住环境的改善等。同时，港府要把靠房屋土地来增加收入的窠臼抹除，让居屋回归“住”的本质。
刘澜昌指出，大部分港人买不起私楼，是因为其价格太过于离谱，随便都高于他们工资几十倍。如果私楼能降到合理的价钱，匹配港人的收入，工作几年就能买得起，那大部分人都是能置业的。就譬如大多数人包括年轻人都能承受的居屋，价格只占私楼的40％至60％，基本都能够接受，应该作为香港房屋政策的重点，政府应与地产商携手共同发展居屋。
在谈及近日香港政府发表的《长远房屋策略2021年周年进度报告》时，刘澜昌认为，虽然新的施政报告提出北部都会区构想，画了一个“大饼”，但十年建屋计划又没有调整，未来10年的总房屋供应目标与公私营房屋的比例未变丝毫，这种施政的态度应该反省。
对于如何解决居屋，刘澜昌表示，一是房屋政策应与人口政策是相呼应，充分使用调节功能。二是公屋、居屋的选址要仔细规划，考虑劳动人口实际所需。三是港府加快工作效率，尽快实地落实，须痛定思痛，大力改革，不然规划再多蓝图皆为空谈。
以下是专访全文：