中评深度：何泺生谈应有新居屋政策
中评社香港12月24日电（记者 沈而忱）香港住房问题可谓顽疾，公屋、居屋、私楼都面临着不同的挑战。其中，入场费较低的居屋一直深受港人青睐，被许多中低收入家庭视为“上车”的最大希望。然而，买居屋除要符合资格外还要看幸运之神是否眷顾、二手居屋价格越来越“坚离地”，一系列现实问题让不少港人的“置业安居梦”遥不可及。对此，中评社记者专访了岭南大学潘苏通沪港经济政策研究所所长何泺生教授。
何泺生认为，处理香港“住”的问题，最迫切的是为有需求的人士解决安居的基本需要。特区政府不时推出“夹屋”、“置安心”、“绿置居”等，名目繁多且条件吸引，却无法真正增加供应，到头来只能令居屋变成吸引力极大的抽奖游戏。
他建议房屋政策必须有针对性，即针对无法自行解决基本住屋问题的港人。他认为，划以一条线把收入或资产合要求的住户和不合要求的住户区分开，会造成严重扭曲和不公，因此建议取消资产和入息审查，通过只提供基本标准及公共房地契来“赶走”富户和逐利客。具体而言，居屋的面积不宜过大、地段不宜过优，达到能够“安居”的最低标准即可；同时，按照公共房屋“许住不许炒”的原则，居屋只允许业主自主，而不允许售卖或出租，当业主另有住所，必须迁出居屋，好让单位流转给下一位有需要的住户使用。
何泺生表示，若居屋受地契所限，业主不能放租或售卖，只能自己居住，又严禁直接或间接持有香港其他物业，对投资者已缺乏吸引力；再加上“低标准”设计，只能满足“基本安居”的需要，对有经济能力“住好啲”的消费者也缺乏吸引力。于是居屋便能靠自我筛选的机制，为真正有需求的群体提供安居之所，避免有些人为保留申请资格不肯接受加薪升职等损害经济效益的行为。若政府全力以赴增加基本居屋供应，更可同时照顾夹心阶层的窘境，而非只提供抽奖机会。
何泺生，香港大学经济系学士、多伦多大学经济学博士，专攻政策研究，研究范围包括社会保障、教育、房屋、宏观经济等。曾任职加拿大安大略省政府经济部及安大略省经济局，回港后在香港中文大学及岭南大学先后任教，现为岭南大学潘苏通沪港经济政策研究所所长、中国经济研究部总监、研究教授。何教授发表学术论文约百篇、专书数本。
专访全文如下：
中评社记者：入场费较低的居屋一直深受港人青睐，被许多中低收入家庭视为“上车”的最大希望，但抽中居屋的机率很低。您如何评价当前的居屋政策？您认为，当前的居屋政策存在哪些需要检讨的问题？
何泺生：传统的居屋政策其实是很公平的，政府在售价上给予补贴，住户可以大约以市价七折的价格买到居屋。住户可以长期住下去，如果想转售或交易，也可以通过补地价的方式，将房子私有化，补地价后的居屋跟其他私楼没有分别。从这个层面来讲，传统的居屋其实完成了让中低收入家庭“上车”的初心，而且对纳税人非常公平，只是供应永远不够和未能帮助夹心阶层。
2018年，居屋与巿价脱钩，改以申请者负担能力定价。因为目前看来市价是一直在升，如果与市价挂钩，房委会卖出去的房子同样也要涨价，市民就会担心自己的收入升幅追不上楼价。居屋定价改革是要保证居屋的售格处于可负担的水平，但是由于居屋严重供不应求，认购超额高达几十倍，这说明居屋的价格迄今仍属市民能负担的范围。另一方面，市场上不少人还以更高价购入仅得两百平方呎甚至更小的“纳米楼”。这样的私楼根本比不上居屋和公屋。以极高价（约两万元一呎）购入“纳米楼”的人士，多为不合资格申请公屋或居屋的中产人士。在这种情况下，最迫切的改革应是大幅增加基本居屋和公屋的供应，并让所有愿意住基本居屋的人士购买。
我们思考改革居屋政策时，应当考虑三条底线：一是必须确保每个单位都要安全和符合卫生标准；二是必须符合公平原则，避免造成不合理的再分配；三是必须避免冲击市场，造成经济灾难。由于公共资源有限，我建议议集中资源保证“基本居屋”供应能满足需求。基本居屋提供安全健康的居住环境，面积约380尺左右。标准低一点，面积小一点，就可以更快增加供应量。而有能力“住好啲”的住户会自动自觉搬走，让有需要的人早日置业。
若居屋价格又低、面积又大，就会出现两种可能：一是供应永远追不上，很多原本打算买私楼的市民都会被居屋吸引，结果就是变成“抽奖游戏”；二是供应真的大幅增加，很多私楼业主身家大幅缩水甚至变成背负负资产的苦主，政府卖地收入大幅下降，公共服务被迫收缩。今天的香港面对人口老化的挑战，医疗护老照顾伤残的社会服务大幅增加，又要投资教育基建保持竞争力，我们更要慎用资源，财政支出用得其所。
地契订明土地只建小单位基本居屋，加上业主必须自住，就可以废除禁售期和取消入息及资产限额。公共房屋“不为有能力的人建造，也不为受益人致富”的原则就可落实，比出九牛二虎之力推富户政策容易得多。
中评社记者：居屋深受香港市民的欢迎，且相比公屋而言，对特区政府的财政负担相对较小。但政府热衷于建公屋而不是居屋的原因是什么？
何泺生：港府已经在改进了。本届政府已经提到，将来会建更多用于市民置业的房子。但是客观情况是，部分人可能连居屋也买不起，我们不能刻意把居屋价格压低，让他们买。因此公屋和居屋都是社会需要的。
我个人反对“租者置其屋计划”。该计划让公屋租户以扣除地价及低廉价钱购买居住的单位成为业主，这个有很多后遗症，比如说将来房子变旧需要重建，因为业权分散在不同人的手中，难以达成一致，在维修或重建方面会出现很大的困难。另外这个计划对纳税人非常不公平。为什么有的人住了公屋那么多年，反而可以用非常便宜的价格把它买下来？几年后把它转售还能大赚一笔，交易对象就是中产阶级，而中产阶层是交税让他们能够享受公屋的人。所以这很不公平。
中评社记者：现在我们也听到很多不同学者的声音，有的赞同买卖公屋。除了您刚刚提到的两个原因，请您再详细分析一下反对公屋买卖的原因。
何泺生：除了业权和公平的问题，“租者置其屋计划”影响到公屋的流转。公屋应当在基层中流转，如果实行了“租置计划”，可能公屋就会流转到中产的手中，每出售一套，留在基层的房子就少一套。另一方面，建造和维护公屋的代价是很高的，比通过“租置计划”收回的金额要少很多，财政上面临比较大的负担。
中评社记者：您认为，在公营房屋中，公屋和居屋的比例多少比较合适？
何泺生：要按需求，看哪个方面的需求更大，就先增加哪方面的供应，不要长官意志出主意。
何泺生：现在香港的房价确实是太高，但是我不建议居屋定价太便宜，以有经济活动的住户年收入中位数的十倍来定价是比较合理的。有这个能力就买居屋，作为置业的第一步；没这个能力不用强求，先申请公屋。我绝不认为因为香港的房价高，就要把房价压得很低，去迎合一些没有能力置业的人。因为我们要平衡社会各方面的需求，如果投入太多的资源在房屋方面，势必影响到社会其他问题的解决，包括医疗、养老、基建等。
中评社记者：您在之前的文章中提到，不赞成全盘借鉴新加坡的模式。
何泺生：已经有很多香港人高价买了房子，如果突然走新加坡这条路，会造成很多家庭净资产变负资产，影响他们的生计，也可能会影响香港的金融安全，不少银行在这方面会有损失，社会要付出的代价太大。1997年至2003年受金融危机的影响，香港的楼价跌得很厉害，自杀率升了很多。我们要避免这些，在改革房屋政策的时候，尽量不要使楼市出现动荡。新加坡的置业率很高，但是我们不能因为这个结果，就转而采取他们的政策，因为我们有不同的过去。
中评社记者：北部都会区的建设是不是能令房屋在供应方面有一个很大的提升？
何泺生：按照设计，北部都会区一共可容纳约250万人居住，那一定是会建造很多房屋。但是我们要冷静地想一想，香港需要多少房子？这250万人来自哪里？是从香港其他地方搬迁进来，还是引入新移民或外劳？如果是前者，是不是意味着港岛或九龙会有很多空置的房子？如果是后者，香港是不是需要这么多外劳，是不是能提供这多岗位？房屋的供应一定要按照市场的规律和需求去建造，绝不能盲目。
何泺生：新世界基本上沿用了现有的架构来设计流程，但这没办法建造足够的单位，还是一种抽奖游戏。即使延长了转售的年限，炒卖也不会消失，主要原因在于定价很吸引，是市场价的五折，势必会引来大批申请者，无论之后是进入私楼市场，还是居屋第二市场，都能大赚一笔。只要这个诱因没有去掉，都不能从根本上解决问题。公共房屋的任务就是协助有需求的群体，若吸引一批求财者申请，求安居的人难免要轮候更久才能“上楼”。
另外，现在的居屋有一个很大的问题：转售后，买方和卖方的地位就发生了变化。原来合资格的人士可以通过转售居屋，赚一笔钱，住进更好的房子；原来条件更好、不符合资格的人要付高价去买“人弃我取”的居屋。
这就是我提出“新居屋政策”的原因。按照我的计划，居屋的标准很低，地段、面积和装修都没有吸引力，不会吸引原本想买私楼的、条件较好的人群，彻底把公营房屋和私营房屋分开，完全除去以公共房屋致富的可能性，让公营房屋永远都是为有需要的香港居民提供安居之所。
中评社记者：香港地产商在帮助解决基层住房问题上可以承担什么样的社会责任？
何泺生：我认为地产商的责任主要还是在私楼方面，要是愿意参与三次分配，积极捐地、捐款，我们非常欢迎。把地捐给政府，让政府来统一规划、统一管理，可能更好。
何泺生：过去几届政府就房屋问题出台了很多政策，不同的政府有不同的做法，但是我认为他们都没有考虑清楚，没有真正针对房屋问题的症结对症下药。例如绿表置居计划，将部分在建公屋项目出售给现有公屋租户及合资格“绿表”人士，单位定价比传统居屋低廉。可是现在的问题不是价格，而是供求。供不应求的时候，把价格压下来，只会让需求更大，抽中的概率更小，最后各种类型的公营房屋都变成了抽奖。房屋分配不应该是抽奖，而是要让有需求的人都得到。
我设计的“新居屋政策”，降低了居屋的标准，让它成为基本安居的房屋，降低它对于中产阶级的吸引力，让基层都能有的住。这样才是“居者有其屋计划”的初心。
我认为现在最急迫“上楼”的，是打算组织家庭，或是刚刚组织家庭的人。在我设想的新居屋政策下，政府可以宣布五年后打算置业的，先申请并支付定金，承诺新居屋建成后尽量满足他们，第二年再统计五年后打算置业的人数，每年都能得到一个动态的数据。这样政府就能知道需求到底是多少，在觅地环节上就比较精准和容易；而且既然支付了定金，必然有居屋卖给何人的名单，民间的反对声也会较低。
流转方面，交易新居屋不用补偿地价，随时可以卖给任何一位香港永久居民，当然要满足我先前提到的几个条件：新居屋拥有人必须住在该单位，以及新居屋拥有人不得在香港持有物业。其实，只要公共房屋的性质不变，要求补地价和住满某个年限才能转售都没有必要。既然公共房屋短缺，那就不要允许公共房屋能够成为私楼。只要是业主自住、且业主又没有其他物业，买入居屋后发现不合适，旋即卖还房委会，另求一处更合适自己的，有何不可呢？
何泺生：现在因为居屋供不应求，首次置业人士都急着高价买私楼。如果政府承诺每个家庭都可以买新版居屋，市民争相购入私楼、生怕楼价会进一步上升的情形便不再出现，楼价确实会回软。然而，我们不想楼市有较大波动。新居屋由于面积小、标准低，并不是普通私楼的完美代替品，只能说是首次置业的过渡，应该不会对楼市造成巨大的冲击。
另外，由于存在新居屋的“竞争”，私人发展商肯定不会再建价格比较低的“纳米楼”，而是转而专注开发面积较大的单位，有利稍微富裕的家庭换楼改善住屋条件。
中评社香港12月24日电（记者 沈而忱）香港住房问题可谓顽疾，公屋、居屋、私楼都面临着不同的挑战。其中，入场费较低的居屋一直深受港人青睐，被许多中低收入家庭视为“上车”的最大希望。然而，买居屋除要符合资格外还要看幸运之神是否眷顾、二手居屋价格越来越“坚离地”，一系列现实问题让不少港人的“置业安居梦”遥不可及。对此，中评社记者专访了岭南大学潘苏通沪港经济政策研究所所长何泺生教授。
何泺生认为，处理香港“住”的问题，最迫切的是为有需求的人士解决安居的基本需要。特区政府不时推出“夹屋”、“置安心”、“绿置居”等，名目繁多且条件吸引，却无法真正增加供应，到头来只能令居屋变成吸引力极大的抽奖游戏。
他建议房屋政策必须有针对性，即针对无法自行解决基本住屋问题的港人。他认为，划以一条线把收入或资产合要求的住户和不合要求的住户区分开，会造成严重扭曲和不公，因此建议取消资产和入息审查，通过只提供基本标准及公共房地契来“赶走”富户和逐利客。具体而言，居屋的面积不宜过大、地段不宜过优，达到能够“安居”的最低标准即可；同时，按照公共房屋“许住不许炒”的原则，居屋只允许业主自主，而不允许售卖或出租，当业主另有住所，必须迁出居屋，好让单位流转给下一位有需要的住户使用。
何泺生表示，若居屋受地契所限，业主不能放租或售卖，只能自己居住，又严禁直接或间接持有香港其他物业，对投资者已缺乏吸引力；再加上“低标准”设计，只能满足“基本安居”的需要，对有经济能力“住好啲”的消费者也缺乏吸引力。于是居屋便能靠自我筛选的机制，为真正有需求的群体提供安居之所，避免有些人为保留申请资格不肯接受加薪升职等损害经济效益的行为。若政府全力以赴增加基本居屋供应，更可同时照顾夹心阶层的窘境，而非只提供抽奖机会。
何泺生，香港大学经济系学士、多伦多大学经济学博士，专攻政策研究，研究范围包括社会保障、教育、房屋、宏观经济等。曾任职加拿大安大略省政府经济部及安大略省经济局，回港后在香港中文大学及岭南大学先后任教，现为岭南大学潘苏通沪港经济政策研究所所长、中国经济研究部总监、研究教授。何教授发表学术论文约百篇、专书数本。
专访全文如下：