降低换楼成本　激活二手市场

　　如果香港土地资源不足，就是香港政府发挥行政管治能力的时候。长期以来，房屋政策只着重“供求概念”，当然这也是必须的，但却长期忽略了“管理概念”。所谓管理就是将眼前不足及有限的资源重新安排，从而得到更好的效果。笔者上星期撰文指：“假设市场有1万宗成交，包含了多个不同板块的住宅成交的，包括上车、换楼、大型单位及豪宅，只要政府管理得好，起码可以用楼换楼满足大部分人的上车需要。”

　　香港的房屋结构其实是有足够的二手单位量，但为何近十年细单位供应不足，是因为2010年开始的楼市辣招，虽然成功保护香港的金融系统，但是有副作用，就是令到需要换楼的业主因为换楼成本和风险高涨，都停止换楼。于是，购买力集中在400万或以下的这个2019年10月前唯一能够借到九成按揭的板块。

　　当然我们应该认同“林郑Plan”按揭规限下的贡献，对市场有正面的效果，细单位二手放盘量在2019年计划推出后不断上升，而楼价的升幅则较落后。当然如果政府肯进一步放宽1000万至1500万楼价的换楼按揭成数，可以预见，600万至1000万的二手盘量会大增，这板块的楼价升势亦会放缓。二手供应增加是源于楼换楼，相关措施放宽，供求就可以得到改善了。

　　过去几年房屋供应不理想，与我们以上所说的原理是倒转的，发展商推出楼盘全力集中在将大单位改则缩细发售，房屋供应结构并没有改善，更加有恶化倾向，政府其实不需要干预市场，需要在卖地条款上要求发展商配合整体面积规划。

　　笔者说完以上的原理，大家就会知道未来上升和回报率最高的板块应该是什么了。除了供求外，政府管理得宜是可以解决大部分的问题，现时主要靠一手楼满足市场需要，这方面香港应该向内地学习，如果现在这种概念不改变，相信香港房屋问题将“有排搞”。