超低息刺激转按套现

　　中评社香港10月11日电／大公报报道，据中原按揭经纪董事总经理王美凤今天分析说，去年转按登记量大减逾五成，主因是去年银行曾上调楼按息率，并将转按现金回赠大幅削减，导致转按诱因大减。今年转按市道回暖，根据中原研究部及中原按揭统计，2021年8月份银行转按登记共录2102宗，按月升8.9%，创过去二十个月新高，数字已连升四个月。

　　事实上，今年银行对于转按的积极性渐回升，转按息率及条款已较去年吸引。然而，现时之转按息率约介乎H＋1.3%至H＋1.5%，按揭计划之罚息期以两年为主，而两年前之按息较主要低至H＋1.23%，低于现有按息，照道理看，纯基于转换银行计划而悭息的诱因仍然不大。那么，近期推动转按需求增加的原因为何呢？

　　今年延续去年的拆息跌势，自4月起至今与楼按相关的1个月拆息跌至低于0.1%，今年5至9月份之1个月拆息介乎0.06%至0.09%，9月份1个月拆息更曾跌至0.0616%，为十一年半新低水平，导致H按实际息率出现跌幅。加上银行增加转按优惠并下调息率，令转按实际息率由去年高位曾达2.5厘降为现时部分低至1.36厘，造就了超低借贷成本转按套现的诱因增加。

　　现时以砖头套取流动资金的成本相当低廉，息率低于私人贷款，并可因应物业水位套取较大金额。转按可套取之金额以楼价估值根据按揭成数上限计算，即高达估值五至六成，再减去按揭余额以计算可套取之流动资金。由于物业价值动辄几百万或以上，若有足够水位，透过物业可套取的贷款额可以是相当充裕。例如一个估值800万元单位，业主剩余按揭额100万元，以六成上限480万元计，扣除按揭余额后，业主可透过转按套现之金额高达380万元。

　　业主或透过持有之物业以超低息成本套取资金寻求高回报，又或作资金运用于不同用途。根据中原按揭客户个案，近期转按申请当中，物业套现类别占颇大比例，相信这是推动近月转按量增加之较大原因。