解决楼市问题需对症下药

　　中评社香港9月8日电／大公报报道，祥益地产总裁汪敦敬的分析说，很多人评论房屋政策，却其实未真正了解什么是房屋需要，亦未弄清楚房屋上要解决什么问题！笔者试提出楼市的房屋政策应解决的三个问题，如果根据这三个问题去想，其实就会发觉现在香港房地产是有很多不足的，政策和公仆也没有对症下药，甚至有些政策对受众是“帮倒忙”的！三个问题分别如下：

　　第一，政策应解决买不起楼的人的住屋问题及需要，如公屋政策等；第二，买得起楼的人的买楼问题及机会；以及第三，怎样帮买不起楼的人成为买得起楼的人？如果我们用这三个问题去想，基本上看到房屋政策是有很多不足及定位不清楚。

　　很多时候政府都会将居屋白表申请的入息上限提高，我明白他们提高是因为随其机制跟入息增加挂钩，但是这条公式如果计出来的结果根本是不现实的就应该更改了。很多时见到居屋白表家庭申请者的资格，是有条件比买嘉湖山庄三房的入息要求还要高的，举例“居屋2020”白表家庭的入息限额被上调至6.6万元，资产限额则是170万元，而当时买600万元的嘉湖山庄三房，承造按揭保险新例9成按揭，首期只需60万，入息只需4万多元。

　　居屋是满足第三个问题的需要，如果我们容许第二个问题的需要混和其中，这会令到抽签人数大增，多多供应都不够。何况供应严重不足下，真正需要的人，不单只抽前筹的机会低，在拣楼的时候，更会因为面对一些入息比他们更高的“对手”而失去机会。

　　另外，在很多人买得起楼的情况之下，大部分主流传媒仍然过分唱淡或者将供应量不足的问题淡化甚至隐藏，其实很多时静市也是买楼自住的时机，尤其是一些经济不太充裕的朋友。在静市应先认识好风险，量力而为下去掌握机会，静市时财富转移本来就是市场上良性的运作机制，若人云亦云过分悲情去盲目等市场崩溃，往往失去了入市时机。

　　静市的时候，往往都是楼盘增加多于购买力的，若能顺势而为地增加配对，社会资源便更善于运用，“有楼之人”亦会增加，社会将来负担也会减少。所以笔者每次静市的时候都会根据事实讲真话，如果数据是反映到楼价仍然是稳当不会大跌的话，我通常都会如常唱好，希望鼓励到多些人上车。多年前我接受报章的访问，有记者引用我说的“救得一个得一个”作标题，多年后的今日楼价已倍升！结果证明我的观念是正确的！