香港住房问题怎解？王春新：实行“双轨制”
中评社香港7月14日电（中评报道组）香港住房问题长期难解，中银香港经济与政策研究主管、香港中文大学商学院荣誉院士王春新日前在“中评大咖讲书”第二期学习活动中主旨演讲中提到，要改变供求极端不对称的情况，就需要将居住需求和投资需求区别开来，根据不同需求采取不同的供应方式，即房屋“双轨制”。他亦表示，“新居屋计划”有利于促进房地产市场长远健康发展。
关于香港房地产模式的缺陷，王春新表示需将其摆在全球范围来看。他谈到，全球的房地产模式主要有三种：第一种是欧洲美国模式，也可称为市场经济模式，土地供应都是依据市场，税收来调控楼价。第二种是新加坡模式，是由政府提供住房为主的模式，大概有接近九成的房屋都是政府提供，私人住宅只占到10%左右。第三种模式就是香港模式，也称为投资／投机主导模式。政府主要控制土地供应，目前来看是比较差的一种模式。
王春新提到，美国从1890年到现在，楼价基本上是跟随通胀变化，而在这120年时间里面，美国的人均GDP增加了4倍以上。当楼价跟随通胀变化时，实际收入就可以改善居住条件。另外，美国房地产对经济增长的推动非常大。过去100多年，很多人认为美国经济增长是靠创新，创新当然很重要，但是更重要的是消费，特别是房地产消费。欧美国家的房地产是实体经济的房地产，能够真正带动60多个行业的发展，现在美国房地产及相关行业占到美国经济比重32%左右，是制造业的3倍，金融业的5倍。
王春新认为，香港的房地产模式出现了三大问题：一是居住条件糟糕，现在人均住房面积只有15平方米，而且还在不断减少，更不用说劏房和寮屋。
二是收入分配严重倾斜。一半香港人有房子，一半没有房子，高楼价的增长带来了收入分配的严重倾斜。香港基尼指数现在是0.539，这是很多国家地区里最高的，但是这个数字还没有包括房地产，包括房地产的话起码超过0.7。从实际情况来看，2003年沙士结束后，新一轮楼价上涨到现在已有18年，这18年房地产所创造的泡沫虚拟收入相当于香港10年的GDP总量，这个数量比这18年来香港380万打工者所有的工资都多，也比18年来几十万企业创造的利润要多。
三是使香港的经济增长受到严重影响。起初高楼价会带动投资、带动增长，但因为收入永远跟不上，就会形成这样的问题。过去20年因为房子越盖越小、越盖越少，按联合国SNA标准计算，平均每年拉低香港经济增长一个百分点，过去20年香港GDP增长平均只有2.8%左右，如果没有房地产的影响，起码可以到3.8%以上。
“这个问题怎么来解决？我在书中就提出，要用‘新居屋计划’来解决这个问题。现在楼价涨到这个程度，如果要让大家可以买得起楼，楼价就需要调整70%，但调整如此之大，香港财政收入、房屋资产会非常混乱，不调整又不能解决居住问题。”因此，王春新提出实行“双轨制”，市场这一轨暂且不管，另一轨实行“新居屋计划”。
关于“新居屋计划”，王春新指出，第一，一方面新居屋数量要大，每年至少要建3万套；另一方面，要减少私人住宅和公屋的供应，只要把新居屋建好，很多去申请公屋的市民都可以申请新居屋。第二，新居屋定价要与家庭收入挂钩，让80%左右的香港居民，特别是年轻人能够买得起房。新居屋根据不同的家庭需求来提供，房屋定价比一般私楼要低，但独立运作与市场无关。
“新居屋计划”解决“从无到有”的问题，怎么解决“从有到好”的问题？王春新提出，其一，是“藏地于民”政策，可以使居住水平不断提高，但成本又不是很高。比如500尺的房屋价格是500万，1000尺是1000万，如果需要换房，政府可以出一半资金，购房者自己出的一半还可以去贷款。政府出资一半并不是现金，而是“购地证明书”，购房者可以拿“购地证明书”向发展商买房，发展商将“购地证明书“收回后就可以向政府拿地。
其二，是推动旧区重建。最近10年，香港新住宅中有一半左右是旧区重建而来，但是这样的速度仍然不够。现在香港的老房子越来越多，平均每过一年，香港的房子就要老半岁，再过二三十年，房子会越来越老。香港老房子和欧洲不同，欧洲老房子很漂亮，香港老房子则很恐怖。
谈及如何解决土地问题，王春新建议在桂山岛填海。桂山岛在香港南部，属于珠海，面积为10平方公里，可以填60平方公里。如果将50平方公里租给香港，可以建60万套1000尺以上的房屋，也可以拥有800万平方米的商业土地面积，剩下的20平方公里的用来打造世界级的码头运输中心。香港可以把葵涌码头搬过去，葵涌码头又可以拿来发展相关的房地产。深圳、珠海的码头也可以搬过去，将其发展为比上海的大小洋山港更大的世界级码头。
“中评大咖讲书”是由中评智库基金会和中国评论通讯社共同主办的学习活动，将会不断邀请香港各界精英作者解读他们的著作，打开深入认识香港的另一扇窗户。第二期“中评大咖讲书”学习活动6月29日在香港总部举行，王春新受邀担任主讲嘉宾围绕其著作《香港新思维》内容进行全面详细地讲解，就香港“超级滞胀”问题、“新居屋计划”、创新经济发展、金融发展方向等进行了深入剖析，并回答了中评社记者提出的十多个问题。
中评社香港7月14日电（中评报道组）香港住房问题长期难解，中银香港经济与政策研究主管、香港中文大学商学院荣誉院士王春新日前在“中评大咖讲书”第二期学习活动中主旨演讲中提到，要改变供求极端不对称的情况，就需要将居住需求和投资需求区别开来，根据不同需求采取不同的供应方式，即房屋“双轨制”。他亦表示，“新居屋计划”有利于促进房地产市场长远健康发展。
关于香港房地产模式的缺陷，王春新表示需将其摆在全球范围来看。他谈到，全球的房地产模式主要有三种：第一种是欧洲美国模式，也可称为市场经济模式，土地供应都是依据市场，税收来调控楼价。第二种是新加坡模式，是由政府提供住房为主的模式，大概有接近九成的房屋都是政府提供，私人住宅只占到10%左右。第三种模式就是香港模式，也称为投资／投机主导模式。政府主要控制土地供应，目前来看是比较差的一种模式。
王春新提到，美国从1890年到现在，楼价基本上是跟随通胀变化，而在这120年时间里面，美国的人均GDP增加了4倍以上。当楼价跟随通胀变化时，实际收入就可以改善居住条件。另外，美国房地产对经济增长的推动非常大。过去100多年，很多人认为美国经济增长是靠创新，创新当然很重要，但是更重要的是消费，特别是房地产消费。欧美国家的房地产是实体经济的房地产，能够真正带动60多个行业的发展，现在美国房地产及相关行业占到美国经济比重32%左右，是制造业的3倍，金融业的5倍。
王春新认为，香港的房地产模式出现了三大问题：一是居住条件糟糕，现在人均住房面积只有15平方米，而且还在不断减少，更不用说劏房和寮屋。
二是收入分配严重倾斜。一半香港人有房子，一半没有房子，高楼价的增长带来了收入分配的严重倾斜。香港基尼指数现在是0.539，这是很多国家地区里最高的，但是这个数字还没有包括房地产，包括房地产的话起码超过0.7。从实际情况来看，2003年沙士结束后，新一轮楼价上涨到现在已有18年，这18年房地产所创造的泡沫虚拟收入相当于香港10年的GDP总量，这个数量比这18年来香港380万打工者所有的工资都多，也比18年来几十万企业创造的利润要多。
三是使香港的经济增长受到严重影响。起初高楼价会带动投资、带动增长，但因为收入永远跟不上，就会形成这样的问题。过去20年因为房子越盖越小、越盖越少，按联合国SNA标准计算，平均每年拉低香港经济增长一个百分点，过去20年香港GDP增长平均只有2.8%左右，如果没有房地产的影响，起码可以到3.8%以上。