中评数据：去中环化 香港新变局
中评社香港9月13日电/今年以来香港楼市快速回温，差估署最新公布的私人住宅售价指数距2019年5月历史高位仅不到0.2%，有南区新盘以最优惠呎价3万港元（约每平米30万人民币）获10倍超额认购，更有主打“深圳湾概念”的天水围新盘在一天内全数沽清本轮价单内300伙。中评智库大数据中心发现，在深港融合已上升为国家战略的背景下，随着屯马线开通、新界北开发加速，“中环概念”正逐渐从港人置业关注点中淡化，而这一趋势恰好与近年来企业“去中环化”取向同步;越来越多港人认为,香港应以大湾区高度、深港双城视角打造新的城市中心定位。
如图1所示，比较近六年来港人在十八区置业关注度的变化情况，可以发现以下特征：一是不少地区置业关注热度受到政策利好、基础设施的短期刺激，如启德发展区取得进展、港岛南线开通等；二是新界地区凭藉较低的“上车”及换楼门槛，置业热度历年来总体上处于较关注高水平，其中沙田区作为香港早期开发建设、配套成熟的重要卫星城，置业热度长期处于高位；三是港岛区的总体置业关注热度近年来正逐渐降低，除了呎价高企、楼龄偏旧、新盘供应较少等传统因素外，还存在一个“结构性”因素驱动。
这个“结构性”因素就是近年来多重力量驱动本地企业逐渐“离开中环”，令香港都市资源分布呈现出“去中环化”趋势，并牵动商业、住房、生活配套等各方面要素分布的变化。从短期来看，港企“去中环化”在2019年中之后明显加速，无疑受到“黑暴”与疫情的影响。如图2所示，修例风波的爆发令昔日“最高端”的中环、金钟等地沦为“最危险”之地，港人对企业搬离中环的关注度瞬间暴增一倍，而去年以来的疫情，更令中环写字楼空置率破顶（如图3）。
不少港人认为，经历2014和2019年两次动荡之后，中环作为CBD的光环早已大不如前，而疫情阴影下企业更难以支付高昂租金，故未来一段时间本地企业选择离开中环、迁至九龙东或港岛东的势头还将延续。还有港人认为，中环中心地位的兴起与香港开埠及港英统治历史密切相关，如今香港经济发展动力主要来自内地，再加上回归以来深圳湾大桥、广深港高铁、港珠澳大桥等基建相继竣工，中环原有的区位优势有所削弱，无论是港人置业还是企业选址，都不再“唯中环论”。
因此，从长远发展角度看，港人的置业取向正在悄然经历一个“中环中心”向“深港双城中心”的变化。如图4所示，香港社交媒体在讨论港人置业取向变化时，除了旧城区楼价高、待开发地区较易上车等传统原因外，对“边境地区”（即新界北部与深圳毗邻地区）未来发展潜力的认知不断增强，目前关注度已经上升到第一位。近期在施政报告咨询期间，香港多个政团将呼吁政府转变观念、修改法例以积极开发新界北的建议，就充分反映出上述港人思维的变化。
中评智库认为，香港新变局已经从各个方面展开。正所谓“春江水暖鸭先知”，从港人置业及企业布局取向不再“唯中环论”，到本地企业“搬离中环潮”持续进行，反映出香港原有以中环为中心的城市定位势必面临重大转变。城市中心定位既要靠市场力量塑造，也需要政策鼓励和引导，特区政府应站在大湾区高度去思考如何打造“深港双城中心”，过去那种以兴建“卫星城”或“增加住宅”供应来开发新界北及毗邻深圳地带的观念，显然已经跟不上香港融入大湾区的大趋势！
（记者：何诚；分析师：舒晓叶；工程师：连港东；研究员：冯璀骅）
中评社香港9月13日电/今年以来香港楼市快速回温，差估署最新公布的私人住宅售价指数距2019年5月历史高位仅不到0.2%，有南区新盘以最优惠呎价3万港元（约每平米30万人民币）获10倍超额认购，更有主打“深圳湾概念”的天水围新盘在一天内全数沽清本轮价单内300伙。中评智库大数据中心发现，在深港融合已上升为国家战略的背景下，随着屯马线开通、新界北开发加速，“中环概念”正逐渐从港人置业关注点中淡化，而这一趋势恰好与近年来企业“去中环化”取向同步;越来越多港人认为,香港应以大湾区高度、深港双城视角打造新的城市中心定位。
如图1所示，比较近六年来港人在十八区置业关注度的变化情况，可以发现以下特征：一是不少地区置业关注热度受到政策利好、基础设施的短期刺激，如启德发展区取得进展、港岛南线开通等；二是新界地区凭藉较低的“上车”及换楼门槛，置业热度历年来总体上处于较关注高水平，其中沙田区作为香港早期开发建设、配套成熟的重要卫星城，置业热度长期处于高位；三是港岛区的总体置业关注热度近年来正逐渐降低，除了呎价高企、楼龄偏旧、新盘供应较少等传统因素外，还存在一个“结构性”因素驱动。