全球房地产泡沫爆破还有多远

　　中评社香港7月5日电／香港商报报道，尽管正处于新冠肺炎疫情之下，美国楼市却是一片繁荣景象，甚至成为少数表现较好的行业之一。当前低利率环境及房地产市场供不应求局面下，美国房价正持续攀升，一方面将推升该国通胀水平，另一方面亦会对全球楼市产生不同程度的影响。愈来愈多专家将房价不合理上升，归咎于美联储局无限量宽货币政策；部分机构亦认为，美房地产市场已初现泡沫，须采取行动遏制房价。与此同时，在疫情趋稳、经济复苏之下，香港楼市亦呈反覆回升之势，专家提醒要警惕市场过热，入市应综合考虑多方因素。
　
　　美国楼市热源于供需失衡
　
　　美国6月份消费者信心增强，世界大型企业联合会的消费者信心指数从5月份的120升至127.3。该数据高于路透社估计的119。所公布的进一步细节显示，现状指数从148.7提高到157.7，消费者预期指数从100.9微幅上升到107。而一年期消费者通胀预期亦从6.5%上升到6.7%。全美房地产经纪公司Redfin预计，2021年美国的房屋销售额将达到创纪录的2.53万亿美元，按年增长17%，这将是自2013年以来最大的年度百分比增长。
　
　　上周，标普／凯斯·希勒房价指数显示，美国4月份该指数按年涨14.6%，高于3月份的13.3%，创1988有纪录以来的最高水平，创下30多年来的最大涨幅。
　
　　有数据分析师认为，美国房价高涨有三大原因：第一，美国政府在疫情期间撒钱，美国人现金在手想要保值；第二，疫情期间大量科技企业IPO上市，不少人财务自由股票套现；第三，机构大举入市。
　
　　即使联储局主席鲍威尔淡化通胀压力，再三强调通胀急升只属暂时性，但投资者却不以为然，担忧联储局缩减买债、加息的日子愈来愈近。据路透社报道，三藩市联储总裁戴利表示，联储局或许在今年底或者明年初准备开始减少对美国经济的非常规支持。他说，在实现充分就业和联储局2%通胀目标方面实现“进一步实质性进展”已经在视线范围内。他甚至认为可以在今年晚些时候，或者明年初某个时点即可达到开始缩减购债规模的门槛。
　
　　全美房地产经纪人协会最新资料显示，美国5月成屋销售连续第四个月下降，下滑0.9%，经季节调整后年率为580万户；供应短缺推动房价再创新高，5月美国成屋销售中间价按年大涨23.6%至35.03万美元，涨幅高于4月的19.1%。按照5月份美国成屋销售速度，大概需要2.5个月消耗掉现有库存，一年前为4.6个月，而通常6至7个月被认为是比较健康的供需状况。
　
　　从本质上看，美国房地产行业的火爆还是由需求驱动。美国待售房屋短缺、劳动力市场没有完全复苏以及昂贵的房屋建筑材料（例如木材）等推高了新房成本，使购房者难以找到可购买的房屋，从而加剧了住房供应不足的情况。
　
　　一些经济学家指，目前美国高房价主要受到供需不平衡因素的影响，而非源自借贷行为的不合理，因此重蹈2008年金融危机覆辙的可能性不大。但是，高房价会助长通胀风险，并令潜在买家望而却步，可能成为美国第二季度经济增长的一个拖累因素。
　
　　高盛CEO所罗门认为，虽然他在美房地产市场上没有看到泡沫，但联储局须在政策上取得平衡，以遏制不断飙升的房价。花旗集团CEO弗雷泽也认为，美国楼市必须受到非常密切的监控。