中评深度：黄元山谈香港应建新市镇
中评社香港8月3日电（记者 张心怡）长期以来，土地房屋问题困扰着香港社会。团结香港基金高级副总裁兼公共政策研究院院长黄元山日前接受中评社专访时表示，土地是安居乐业的先决条件，香港的房屋问题主要因为长期的土地供应不足，而要解决这一问题，应不断推进新市镇的建设和发展。
“从上世纪70年代开始，香港大规模发展新市镇，建成了荃湾、沙田、屯门、大埔、元朗、粉岭和上水、将军澳、天水围、东涌共九个新市镇，而东涌建成之后的十多年，基本上就没有新市镇落成，也就是所谓的城镇化过程停滞了。”黄元山指出，未来30年，香港需要增加9000公顷的土地才能保证整体发展，但目前特区政府的规划只能实现二分之一左右。因此，要再增加一倍的土地来开发新市镇，才能应对长远的需求。
黄元山建议，要通过制度性改革加快对新市镇的建设。一是“拆墙松绑”，尽量压缩新市镇建设当中的一些流程；二是将组织架构进行更好的配套。如果每一个新市镇都能有一个独立的团队去做，权责就会较为清晰；三是政策工具可以多样化，更加有效地统合业权；四是更好安置受特区政府发展专案影响的棕地作业营运者。
谈及对新界土地的释放，黄元山认为，必须要从所谓的“中环视角”提升到“区域视角”，也必须要认识到新界在整体区域建设中处于一个非常重要的位置，这也是香港释放自身发展潜力一个非常策略性的位置。当拥有了土地，拥有了新的城镇化活力，好的产业就能带入该地区，成为香港发展的新动力，同时也会带来一个更好的社会上流力。
黄元山毕业于芝加哥大学经济学系，后考获美国耶鲁大学国际关系所东亚研究硕士学位，毕业后先后在多家国际金融机构工作，其中包括瑞银伦敦总部任执行董事和英国苏格兰皇家银行董事总经理。黄元山于2015年5月加入团结香港基金，现任团结香港基金高级副总裁兼公共政策研究院院长。黄元山出任的香港特区政府公职包括金融发展局董事局成员、市区重建局董事局成员、城市规划委员会成员、扶贫委员会社会创新及创业发展基金专责小组增补委员、房屋委员会资金管理附属小组委员会委员、“劏房”租务管制研究工作小组成员、社会福利署“乐龄及康复创科应用基金”评审委员会成员、前土地供应专责小组成员等。
专访全文如下：
中评社记者：夏宝龙主任在近日讲话中谈到，要冲破制约香港民生改善的各种利益藩篱，有效破解住房等突出问题，告别劏房。在您看来，导致香港住房供求极端不对称的主要原因有哪些？
黄元山：香港住房供求不对称主要因为长期的土地供应不足，土地供应不足不止关系到住房问题，还会影响经济民生。香港需要更多的产业，需要让更多的年轻人“上楼”，这都与整体的土地开拓有关，土地是安居乐业的先决条件。我认为，要解决这一问题，应该不断推进新市镇的建设和发展。
从上世纪70年代开始，香港大规模发展新市镇，建成了荃湾、沙田、屯门、大埔、元朗、粉岭和上水、将军澳、天水围、东涌共九个新市镇，而东涌建成之后的十多年，基本上就没有新市镇落成，也就是所谓的城镇化过程停滞了。现在，香港大概只有20%的土地用来做较为高密度的发展建设，其他土地基本上都是未经规划的用地。而我们毗邻的深圳，已经有将近一半的土地用来发展，新加坡则是70%的土地用来发展建设。因此，这一方面需要尽快去调整和改善。
中评社记者：您认为推进新市镇的建设和发展，才能从根本上解决香港的住房问题？
黄元山：要解决香港的住房问题，必须有一个很长远的城镇化目标与方案。我们经过研究发现，香港在未来30年，需要增加9000公顷的土地才能保证香港的整体发展，但目前特区政府的规划只能实现二分之一左右。因此，要再增加一倍的土地开发新市镇，才能应对长远的需求。
除了增加更多土地，新市镇的建设速度应该加快。过去建设沙田、大埔等新市镇的速度，比现在要快很多，所以必须要通过制度性改革，加快对新市镇的建设。一是“拆墙松绑”，新市镇建设当中的一些流程可以尽量压缩。例如收地，城市规划委员会在落实相关规划后，法律上讲已经可以收地并进入下一个环节，但通常进展是较为迟滞的。
二是组织架构需要更好的配套。以前发展新市镇有一个部门来统筹，但如果每一个新市镇都能有一个独立的团队去做，那么责任就会比较清晰，权力也比较好分配。
三是政策工具可以多样化。目前新市镇建设的政策工具是《收回土地条例》，此后也可以参考过去建设沙田新市镇时采用的政策工具，例如换地权益书（Letter A／B），去更加有效地统合业权。
四是更好安置受特区政府发展项目影响的棕地作业营运者。例如特区政府在整合棕地作业时，行业规划中没有包括从事物流行业的棕地作业者，那他们应获得恰当的协助和安置，以求在总体规划配套当中实现就业的升级和转型。
我认为，未来三年、五年的住房问题需要重点去关注。香港未来五年公私营房屋的供应量大概是18万个单位，但我们通过研究发现，特区政府低估了需求的数量，除了18万个单位以外，香港还需要落成12万个单位，共需30万个单位。那么，平均每年大概需要落成6万个单位，才能大概满足最为基本的需求。在未来五年里若要有这么多单位落成，显然不能从零开始，因为建房也需要花费几年的时间。我们预测，特区政府与私人发展商大概可以提供23万个单位，如果能做好“拆墙松绑”，加快生地变熟地的过程，将23万个单位其中的12万个单位从6－10年的落成时间表提前为0－5年，就能解决未来五年公私营房屋的需求。
中评社记者：您此前在研讨会上提到，特区政府存在官僚主义，拖慢公营房屋建屋进度。您认为官僚主义表现在哪些方面？当下要解决房屋问题还存在哪些制约性因素？
黄元山：我们通过对几个案例的研究发现，很多情况下，特区政府房屋委员会有土地、有规划，但基于官僚程式的种种原因，导致公营房屋建造时间表推迟了好几年，这是非常不理想的情况。例如土瓜湾早前有一块政府用地，原本准备规划建造600个公营房屋，但由于这块地有一个占地约五分之一无法搬迁走的动物管理中心，只好调整为建造100个过渡性房屋。由于五分之一的土地而减少了500个公营房屋单位，这种做法是非常不理想的。我们建议政府提高公营房屋项目的透明度， 向公众披露各个公营房屋项目的详细进度，以方便监察，提高问责性。另外，亦有学者倡议以私人参建模式兴建公营房屋，研究显示建造费和施工时间可减少近四成。新发展区方面，我们还看到，一些程序本来可以同期执行，却因为官僚主义的问题而拉长了推进的时间。此外，土地的清理与回收等方面，特区政府也可以更加积极地去推动。除了先前提到的由一个部门来专责统筹，更多的政策工具以整理业权及更好安置各使用者之外，我们也有其他的建议。例如新发展区通常分为几个期数发展，而政府在第一期的基建工程尚未完成时，通常都不会处理发展商在其他期数的换地申请，间接拖慢房屋供应。
至于私人住宅，发展周期当中的过程也由不少精简的空间，我们也早前提出了十项精简私人住宅发展程序的建议，当中不少也获得政府采纳，如我们建议建立一个中央小组，在所有规划及其他土地发展申请中，提供“一站式”的便利措施，政府便成了了“项目促进办事处”。不过仍有其他的建议我们也希望政府采纳，其中，不少私人住宅的供应来自换地和契约修订，但当中漫长的补地价过程往往耽误了发展周期，政府可以研究优化补地价的厘定机制，或者考虑采纳标准地价来缩短土地行政的过程。
中评社记者：有学者建议通过“双轨制”解决香港住房问题，一轨归于市场，另一轨实行“新居屋计划”。新居屋则要满足数量足、定价低且与家庭收入挂钩、可换楼等条件，以转变香港的房屋发展模式。您怎么看这样的解决思路？是否能为香港新一代带来“上楼”希望？
黄元山：我认为，现有的香港房屋制度基本上已经脱离所谓的“房屋阶梯”。由于楼价太高，从公营房屋到居屋再到私人房屋，这样的过渡很少有人能够实现，可以说置业的阶梯已经断了。香港大学王于渐教授曾经表示，香港的公营房屋在用途上出现了很多不理想的情况，可参考新加坡“组屋”模式，推行“港人组屋计划”。新加坡的“组屋”就是公营房屋，价格较为便宜且可以购买。“组屋”类似香港的“居屋”，但价格更便宜、流动性更高，新加坡大概八成的居民都是购买这种公营房屋。
新加坡“组屋”其实就是一种“双轨制”，私人房屋占20%，公营房屋占80%。香港如何才能转变为这种方式？我们团结香港基金此前提出“港人组屋10招”， 10项安居政策措施包括改良后重推“租者置其屋计划”、新公屋可租可买、公屋轮候册“队头”家庭可获租金津贴、首置免息贷款等。其中的“租者置其屋计划”，我们希望能够再次大规模重推，让租住公屋的人可以有选择的低价购买自己住的房屋。
为让香港新一代能够“上楼”，必须要大幅度加快土地的开拓和公营房屋单位的落成，然后将公屋用便宜的价格卖给他们，而我刚刚提到的“港人组屋计划”，就可以解决他们“上楼难”的问题。
中评社记者：有观点认为，香港并不缺乏土地，目前五大发展商手上的土地超过1000公顷，本港目前已经开发的土地仅占土地总面积的24%。您认为应该如何突破利益格局，改变旧有思维扭转土地供应不足的问题？
黄元山：刚刚我提到，香港现在需要9000公顷的土地，而发展商手上只有1000公顷，所以不能单单靠他们的土地来解决房屋问题，而是要利用好他们的土地。如何用好发展商手上的土地，我有几个想法：第一，必须基建先行。要释放以及开发发展商的土地，必须要建设铁路、污水处理等基础设施，才能展开进一步的工作。哪怕是特区政府自己的土地，基建先行也非常重要。
第二，要推进整体的规划配套。如果没有整体的规划，就不会有序释放土地的发展潜力，而释放发展潜力是特区政府的问题。不管是发展新界的土地还是建设新市镇，都必须是特区政府牵头进行，同时利用到一些不同的政策工具，例如我提到的《收回土地条例》、Letter A／B等，让土地拥有者比较乐意且积极地配合整体的土地开发进程，通过一定诱因释放潜力。
中评社记者：刚才您提到要释放新界的土地，您认为尽快开发新界北部、西部对于缓解香港住房问题有何重要意义？
黄元山：整体来说，我们必须要从所谓的“中环视角”提升到“区域视角”，也必须要认识到新界在整体区域建设中处于一个非常重要的位置，这也是香港释放自身发展潜力一个非常策略性的位置。另外，发展新界也可以配合特区政府所提出的“明日大屿计划”。“明日大屿”整个填海的计划，将会有非常多基础建设配套，比如铁路从屯门一直到大屿山，再到香港岛西部，可以将新界西北的发展潜力充分释放出来。所以说，“明日大屿计划”是开发新界的一个重要条件。
无论如何我们必须认识到，新界地区的开拓将为香港带来战略性发展。这不单是居住和发展城镇化的问题，当我们拥有了土地，拥有了新的城镇化活力，好的产业、就业就能带入该地区，成为香港发展的新动力，同时也会带来一个更好的社会上流力。未来香港社会中的年轻人，其他不同阶层、不同行业的相关人士，也将获得新的发展机会和空间。
中评社记者：新冠疫情持续一年多，香港楼价却坚韧无比，年初至今升约6%。您如何看待这个现象？
黄元山：楼价其实受很多因素的影响，但其中一个很重要的因素就是基本供求的问题。过往多年，香港房屋供应一直未达《长远房屋策略》的目标，过去八年累积的短缺大概12万个单位，这体现出香港社会中巨大的居住需求没有得到满足，从而形成了一种供需不平衡，就从价格上反应出来。但我们希望，未来香港人不但能住得更大、更好，而且楼价也可以没有那么贵，这是一个长远的愿景。
中评社香港8月3日电（记者 张心怡）长期以来，土地房屋问题困扰着香港社会。团结香港基金高级副总裁兼公共政策研究院院长黄元山日前接受中评社专访时表示，土地是安居乐业的先决条件，香港的房屋问题主要因为长期的土地供应不足，而要解决这一问题，应不断推进新市镇的建设和发展。
“从上世纪70年代开始，香港大规模发展新市镇，建成了荃湾、沙田、屯门、大埔、元朗、粉岭和上水、将军澳、天水围、东涌共九个新市镇，而东涌建成之后的十多年，基本上就没有新市镇落成，也就是所谓的城镇化过程停滞了。”黄元山指出，未来30年，香港需要增加9000公顷的土地才能保证整体发展，但目前特区政府的规划只能实现二分之一左右。因此，要再增加一倍的土地来开发新市镇，才能应对长远的需求。
黄元山建议，要通过制度性改革加快对新市镇的建设。一是“拆墙松绑”，尽量压缩新市镇建设当中的一些流程；二是将组织架构进行更好的配套。如果每一个新市镇都能有一个独立的团队去做，权责就会较为清晰；三是政策工具可以多样化，更加有效地统合业权；四是更好安置受特区政府发展专案影响的棕地作业营运者。
谈及对新界土地的释放，黄元山认为，必须要从所谓的“中环视角”提升到“区域视角”，也必须要认识到新界在整体区域建设中处于一个非常重要的位置，这也是香港释放自身发展潜力一个非常策略性的位置。当拥有了土地，拥有了新的城镇化活力，好的产业就能带入该地区，成为香港发展的新动力，同时也会带来一个更好的社会上流力。
黄元山毕业于芝加哥大学经济学系，后考获美国耶鲁大学国际关系所东亚研究硕士学位，毕业后先后在多家国际金融机构工作，其中包括瑞银伦敦总部任执行董事和英国苏格兰皇家银行董事总经理。黄元山于2015年5月加入团结香港基金，现任团结香港基金高级副总裁兼公共政策研究院院长。黄元山出任的香港特区政府公职包括金融发展局董事局成员、市区重建局董事局成员、城市规划委员会成员、扶贫委员会社会创新及创业发展基金专责小组增补委员、房屋委员会资金管理附属小组委员会委员、“劏房”租务管制研究工作小组成员、社会福利署“乐龄及康复创科应用基金”评审委员会成员、前土地供应专责小组成员等。
专访全文如下：