“跨代共居”打动政府 湿地缓冲区建屋获批
●东成里项目离元朗站步行约10分钟距离。
新地旗下元朗东成里项目，占地达35.2万方呎，由元朗站步行前往只是10分钟的距离，相当方便。不过却因其位处湿地缓冲区内，导致规划难度大大提升，过去普遍只能发展极低密度住宅。发展商花了超过一年时间入纸并不断优化方案，终在上月获城规会有条件批准规划申请，可建逾1，500伙。
项目较预期快半年获批
新地代理地产策划及发展部规划总监黄舜浣表示，项目2019年9月开始规划程序，原本预计要接近两年时间才能完成申请，但去年11月施政报告提出成立“项目促进办事处”，她立刻进行联络，最后在新措施协助下，今年2月就批出申请。她笑说：“这一次要赞政府，真的快了许多，本来预计或要再多半年，现在不用再与不同部门做『笔友』（文件来往）。”
城规会文件显示，新地自2007年开始就项目提出发展申请，一开始的地积比率仅为0.38倍，可发展数十幢洋房，至2015年方案提升至0.74倍，提供455个单位并获城规会通过，新地地产策划及发展部策划总监刘志远透露，公司已就该2015年方案申请换地。
不过，新地认为项目并未地尽其用，2019年9月再向城规会提交一个更为进取的方案，当时提出以2.68倍作发展，兴建8幢8至31层高（包括2层地库）住宅，提供1，955个单位，并首度提出“跨代共居”概念作为先行试点，透过在屋苑层面提供相关的社区及邻舍支援，与该区现有或已计划的长者护理及医疗服务提供者合作，而部分单位及设施采用长者友善设计。
跨代共居方案不断优化
项目经过约一年时间不断优化，最终获批地积比率2.15倍，可建总楼面由94万余方呎减至约76万方呎，单位数量由1，955伙减至1，518伙，平均单位面积约500方呎，楼层高度亦有所下降。此外，地盘南面设有一个以供长者社区护理及照顾服务为主的健康中心，亦会有商店、食肆、幼儿园、公共车辆总站等，总非住宅楼面约4.9万方呎。
由于位处湿地缓冲区，项目建筑物高度改为阶梯式，并扩阔楼宇间的间距及提高绿化。地盘东北面设有一个约2.58万方呎园景区用作缓冲。刘志远表示，该项目的规划申请于上月已获城规会有条件批准，稍后会向政府更新相关换地申请的内容，希望能尽快动工。
社会效益及保育可兼顾
值得留意的是，今次属近年湿地缓冲区内，少见批出较高地积比率的项目，过去一般只批准约0.4倍的低密度发展，相信与项目所提出的“跨代共居房屋”概念有关，而政府去年11月施政报告提出的项目促进办事处亦有推动作用。回顾新地之前两个涉及湿地利用的项目，即Park YOHO及Wetland Seasons Park，发展商均有长期的保育措施，反映政府也非铁板一块，当项目能够兼顾保育及社会效益之时，也能实事求是。
资料显示，为加快房屋供应，特首林郑月娥去年在施政报告中宣布在发展局下设立“项目促进办事处”，负责监察及跟进可提供500个或以上私人住宅单位的申请个案，并与各审批的政策局和部门专责统筹人员紧密联系，确保审批流程畅顺。
利用好同类土地 可释10万伙供应
Wetland Seasons Park与湿地连接的边沿种有适当植物作为缓冲，让屋苑与湿地无缝连接。
本港湿地保育区（WCA）占地约1，784公顷，而湿地缓冲区（WBA）则主要覆盖保育区以外的500米范围，占地约1，200公顷，两者合计约3，000多公顷，占地极广。社会的普遍共识是不应发展保育区，但湿地缓冲区则有讨论空间。有业内人士指，估算缓冲区中有400至500公顷可以用于发展，即使退一步以300公顷计，以1.5倍地积比率，可以提供4，800万方呎楼面，即约10万个450至500方呎单位。面对房屋供应中短期跟不上进度，这片土地能成为“及时雨”。
湿地缓冲区仅5%为鱼塘
事实上，目前湿地缓冲区中只得5%为鱼塘，大部分要不是已经荒废多年，就是已被用作各种用途，如住宅、货柜车场、物流仓库、临时搭建物等。其中元朗工业邨就有部分范围与湿地缓冲区重迭，锦绣花园及加州花园甚至毗邻保育区，另有不少村落如山贝村、攸美新村都坐落缓冲区范围。直至近年，政府才开始真正考虑湿地缓冲区的发展，包括售出湿地公园住宅项目（已建成Wetland Seasons Park系列），以及新地近月获城规会批准发展之元朗东成里“跨代共居”项目。
严格设计减对自然影响
为达到发展与保育兼顾的效果，政府对湿地公园住宅项目即Wetland Seasons Park及另一个涉及湿地保育的项目Park YOHO，都提出连串严格要求，减少对湿地的影响，好像于工程开展前需要做连串测试，设计上亦仔细考虑过通风、雀鸟的飞行习性等，建筑物以阶梯式建筑，大厦外墙要选用大地色系、玻璃采用的物料等全都有讲究，而建筑时的噪音、污水、灰尘及落成后的灯光等亦有严格控制。
此外，发展商需要与湿地公园环保团队及独立检测员共同作恒常监察，亦要定时向有关部门提交报告，由于工程较一般住宅项目更为复杂，湿地公园项目建筑期长达7年，较一般发展年期约5年更长。惟事实证明，只要设计得当及有适当监察，湿地缓冲区用作发展是完全能够做到，如何利用这片占地逾千公顷的广袤土地，需要政府好好规划。
特稿｜ 放手不管 湿地只会变废地
香港房屋问题严峻，土地供不应求，楼价高企，年轻人上不了车，有逾20万人住在环境极为恶劣的劏房，商铺租金高昂，企业难捱贵租倒闭，房屋已成为社会深层次问题之一。然而，在天水围向北眺望，我们前面是一片广袤的水塘及草地，与我们一河之隔的深圳福田区则高楼处处，对比十分强烈。可见，社会如果过分倾向保育，最终受损害的是香港老百姓的利益。
目前湿地缓冲区大部分土地都已荒废多年，被用作货柜车场、物流仓库等，四处都是临时搭建物。香港文汇报记者 摄
我们能否做到发展与湿地保育并行呢？这是一个值得今日社会去仔细讨论的大课题。事实上，近年也有发展商作出示范，其中，Park YOHO是近年香港首个结合湿地保育及住宅发展之项目，并由私人管理湿地。值得留意的是，项目并非处于湿地缓冲区之上，规划阻力减少，才令项目最终有机会在香港开创先河。
Park YOHO由屋苑拥有7公顷的湿地“候花园”，近年常被发展商新地对外展示透过住宅项目，对湿地进行长远管理及保育。新地代理地产策划及发展部规划总监黄舜浣表示，“候花园”于1960年为稻田，八十年代逐渐荒废，新地2011年启动项目时，发现该荒地有生态潜力，于是着手复修。
由住户管理费拨出维护经费
发展商2014年起透过多重工序挖通淤塞多年的渠道，引导山水海水流入，同时引入天然芦苇及红树，将原有湿地生态逐步恢复。工程翌年已完成，成为本港罕有的咸淡水半自然湿地。值得留意的是，项目设计以自然为主，无需再投放大量资源维持运作，因此湿地的营运费用仅占管理费（约每呎3.86元）的3%，即住户每月仅仅需付出每呎1毫子的成本，但换来的是湿地的长远保育。
至今约6年过去，据发展商最新统计，该湿地上的物种已多达330种，较2015年的170种大幅增加，湿地物种包括鱼类、雀鸟、青蛙、爬虫类、蝴蝶、蜻蜓科等，每年更成为不少候鸟栖息地。而被形容为这片湿地的“明星物种”、一种只能居于咸淡水域的近危物种“广濑妹蟌”亦再一次返回家乡，由于其背部有四个白点，又有“四筒”的绰号，亦有人称其“阿妹”。屋苑还有导赏团供社会申请。
可以预见，如果不是有住户每月拨出管理费来维护，这片湿地恐怕已和湿地缓冲区现时大部分土地一样，沦为货柜车场，什么候鸟、什么“阿妹”都不会存在。
●东成里项目离元朗站步行约10分钟距离。
新地旗下元朗东成里项目，占地达35.2万方呎，由元朗站步行前往只是10分钟的距离，相当方便。不过却因其位处湿地缓冲区内，导致规划难度大大提升，过去普遍只能发展极低密度住宅。发展商花了超过一年时间入纸并不断优化方案，终在上月获城规会有条件批准规划申请，可建逾1，500伙。
项目较预期快半年获批
新地代理地产策划及发展部规划总监黄舜浣表示，项目2019年9月开始规划程序，原本预计要接近两年时间才能完成申请，但去年11月施政报告提出成立“项目促进办事处”，她立刻进行联络，最后在新措施协助下，今年2月就批出申请。她笑说：“这一次要赞政府，真的快了许多，本来预计或要再多半年，现在不用再与不同部门做『笔友』（文件来往）。”
城规会文件显示，新地自2007年开始就项目提出发展申请，一开始的地积比率仅为0.38倍，可发展数十幢洋房，至2015年方案提升至0.74倍，提供455个单位并获城规会通过，新地地产策划及发展部策划总监刘志远透露，公司已就该2015年方案申请换地。
不过，新地认为项目并未地尽其用，2019年9月再向城规会提交一个更为进取的方案，当时提出以2.68倍作发展，兴建8幢8至31层高（包括2层地库）住宅，提供1，955个单位，并首度提出“跨代共居”概念作为先行试点，透过在屋苑层面提供相关的社区及邻舍支援，与该区现有或已计划的长者护理及医疗服务提供者合作，而部分单位及设施采用长者友善设计。