2024年楼市十大忠告
1.2023年楼价下跌并非泡沫爆破
近10年香港房地产市场在特区政府“楼市辣招”之下，并不可能存在太多泡沫。其中当然没有借贷泡沫。在市场情绪上，过分悲情反而令市场出现“负泡沫”。2023年楼价下跌只是一个由低通胀、高定期息口、悲情充斥格局下引发大部分购买力被冻结的特例而已。
2.资金泛滥其实更趋严重
人人浸淫在悲情之中，却忽略了另一财富实力变得空前强大，这就是现金流日益“爆棚”了。截至11月份的中国M2（流通中货币包括流通中的数位人民币，加上机构的存款及证券公司客户保证金）创新高，达291.2万亿元人民币，亦是美国的两倍。而香港11月份的M3（公众持有的货币，加上认可机构的存款及可转让存款证）也破了新纪录，逾17万亿港元。其中，定期存款逾9万亿港元，存款／GDP比例超400%，是全世界拥有最多现金占比的城市之一。
3.息口走势改变大局
人们只留意供楼的按揭息率，但入市买楼也有压力测试及入息比率。供楼上的负担虽然会因加息而增加，但不会有结构性改变，反而定期存款可冻结市场上绝大部分购买力。过去两年时间里，高存款利息配合低通胀将市场近4万亿港元资金冻结在银行体系内，居民增加定存比例的确拥有不错收益，但随着有关因素的改变，空前庞大的购买力将做新的决定去改变大局。
4.通胀回升将推动经济
2023年初，内地及香港都面对疫情后可能出现的高通胀，甚至滞胀。结果我们不单止保持经济增长（内地去年三季度GDP按年增长4.9%，香港是4.1%），更成功将通胀减至低水平（内地－0.5%、香港2.6%）。外界认为内地进入通缩（物价下降，经济不活跃），笔者则不同意，因为我们仍能掌握到足够的经济增长。未来内地政府可以透过提升通胀、如2%左右去推动经济。若通胀真的上升，会令定期存款吸引力大幅削减，不少购买力容易恢复回到市场去。
5.悲情不会长期蹂躏香港
市场上的确经常会被负面情绪影响，但绝少影响长远趋势。虽然2023年的悲情好像摧毁了市场的一切，令人们也跌入“长远低迷的错觉”之中，但所谓悲情其实并没有影响市场的结构，因此亦不应该影响市场本来的长远发展。
6.楼价跌绝不等于解决了楼市问题
楼价跌肯定只会增加经济的问题。成交减少，并没有增加到拥有物业的人数，所谓楼价下跌只是走了一趟浑水。楼价跌得太多，发展商无利可图，供应链就会停顿。短线来说，对特区政府财政收入不利；长远来说，供应断层亦会令价格长远更容易急升。另一方面，楼价下跌的同时建筑成本上涨却没有停过，于是地价占建筑成本的比重已经愈来愈少。楼价低迷，发展商继续要面对比以前更高的息口，于是入市审慎、无人起楼。这怎会是一个正在改善的楼市？
健康的楼市必然是有畅旺的成交，成交可以创造机会。合适数量的成交亦可以牵制楼价过高及保护楼价稳定；而病态的楼市也必然是成交过旺或者成交不足。所以，房屋政策的责任是让成交量和转流率回到适当水平，市场的自我调节机制才产生到正面作用，而不是现在的跌价或者成交稀少。例如：楼市辣招应包容长线投资而只针对短炒。买楼收租是长远投资，而且亦可以增加租楼住房的供应，尤其在香港住宅租金连升十个月，而未来人口会有所增加的背景之下，为何仍要用辣招规限买楼收租呢？
8.租金走势是市场风向标
收租是房地产的最可靠价值，住宅租金并不会因为楼价过高或过低而盲目追随。现时楼价下跌，租金仍然继续上升，这正正是一个重要启示。笔者认为住宅租金在2024年会继续上升，而租金回报率也日益吸引。
9.市场走势已不是由市场因素决定
当下是一场世纪金融大战，但大多数人都不知道这场仗是如何去打的，但肯定的是：不同的市场因素都成为了战场上的武器，包括息口、汇价、资金流、通胀、物价、好淡仓，甚至资讯、价值观和言论。投资者应量力而为、根据自己的情况去独立思考，市场资讯充满虚假不应该盲目追随附和。
10.香港应重振奋斗精神
笔者必须勇敢指出，香港新一代缺乏竞争力。虽然天分和养分也充足，但社会失去奋斗精神。西方价值观念的平衡生活、“hea文化”，在没有奋斗下埋怨社会不公平，这正是香港停步被其他地方超越的主因。笔者认为，港人追求缩短工作时间的同时，应提倡在工作时间内更有拚搏精神，并提倡前进有为。
1.2023年楼价下跌并非泡沫爆破
近10年香港房地产市场在特区政府“楼市辣招”之下，并不可能存在太多泡沫。其中当然没有借贷泡沫。在市场情绪上，过分悲情反而令市场出现“负泡沫”。2023年楼价下跌只是一个由低通胀、高定期息口、悲情充斥格局下引发大部分购买力被冻结的特例而已。
2.资金泛滥其实更趋严重
人人浸淫在悲情之中，却忽略了另一财富实力变得空前强大，这就是现金流日益“爆棚”了。截至11月份的中国M2（流通中货币包括流通中的数位人民币，加上机构的存款及证券公司客户保证金）创新高，达291.2万亿元人民币，亦是美国的两倍。而香港11月份的M3（公众持有的货币，加上认可机构的存款及可转让存款证）也破了新纪录，逾17万亿港元。其中，定期存款逾9万亿港元，存款／GDP比例超400%，是全世界拥有最多现金占比的城市之一。
3.息口走势改变大局
人们只留意供楼的按揭息率，但入市买楼也有压力测试及入息比率。供楼上的负担虽然会因加息而增加，但不会有结构性改变，反而定期存款可冻结市场上绝大部分购买力。过去两年时间里，高存款利息配合低通胀将市场近4万亿港元资金冻结在银行体系内，居民增加定存比例的确拥有不错收益，但随着有关因素的改变，空前庞大的购买力将做新的决定去改变大局。
4.通胀回升将推动经济
2023年初，内地及香港都面对疫情后可能出现的高通胀，甚至滞胀。结果我们不单止保持经济增长（内地去年三季度GDP按年增长4.9%，香港是4.1%），更成功将通胀减至低水平（内地－0.5%、香港2.6%）。外界认为内地进入通缩（物价下降，经济不活跃），笔者则不同意，因为我们仍能掌握到足够的经济增长。未来内地政府可以透过提升通胀、如2%左右去推动经济。若通胀真的上升，会令定期存款吸引力大幅削减，不少购买力容易恢复回到市场去。
5.悲情不会长期蹂躏香港
市场上的确经常会被负面情绪影响，但绝少影响长远趋势。虽然2023年的悲情好像摧毁了市场的一切，令人们也跌入“长远低迷的错觉”之中，但所谓悲情其实并没有影响市场的结构，因此亦不应该影响市场本来的长远发展。
6.楼价跌绝不等于解决了楼市问题
楼价跌肯定只会增加经济的问题。成交减少，并没有增加到拥有物业的人数，所谓楼价下跌只是走了一趟浑水。楼价跌得太多，发展商无利可图，供应链就会停顿。短线来说，对特区政府财政收入不利；长远来说，供应断层亦会令价格长远更容易急升。另一方面，楼价下跌的同时建筑成本上涨却没有停过，于是地价占建筑成本的比重已经愈来愈少。楼价低迷，发展商继续要面对比以前更高的息口，于是入市审慎、无人起楼。这怎会是一个正在改善的楼市？