莫被楼市热昏头

　　中评社香港8月17日电／香港文汇报报道，本港银行一个月同业拆息昨低见0.06厘，为11年半以来新低，距2009年12月15日0.05厘的历史低位仅差0.01厘。超低利息对供楼人士而言，表面看上去是福音。受惠去年来香港IPO及股市畅旺，资金涌入，银行结余创新高，估计本港的低息环境还会持续一段日子，大量的热钱也对楼市起着推波助澜作用，此刻楼市正位处历史新高，泡沫风险正在加剧，楼价与市民负担能力已严重脱节，小市民置业时一定要量力而为，切勿因一时的楼市气氛炽热而“人买我又买”。

　　置业负担指数升至75%

　　政府上周五公布的经济报告已指，受低息、用家需求和经济前景好转等支持，楼市交投畅旺，第二季住宅买卖合约达22，000份，较上一季显着增21%，按年升29%。政府首席经济师侯家俊表明，现时市民的置业负担指数由第一季约74%上升至第二季约75%，远高于47%的廿年平均值，楼价与市民负担能力严重脱节。假如利率上升3个百分点至较正常的水平，该比率将飙升至98%。换言之，小市民分分钟要将全份薪金用作供楼用，自己只能节衣缩食，名副其实做了楼奴。

　　目前香港与外界尚未恢复完全通关，对部分行业如航空、酒店及零售业前景仍有隐忧，　不少行业的员工薪金依然零增长甚至减薪，失业率虽然回落但仍高，对楼市的实际支持有压力，加上一旦环球央行政策有转变，包括美国联储局可能提早“收水”，或者港府再出招遏楼市，都有机会令楼市出现逆转。

　　地产股显投资者忧虑

　　另一个值得留意的指标，楼价指数虽已“破顶”，惟一向具领先指标作用的恒生地产分类指数，不但未有跟随楼价创新高，且远未返回2019年历史高位，迄今仍低近30%，显示楼市似好还忧，存在一定变数，楼价随时冲高回落。以本地5只地产股（恒地、信置、新地、长实与新世界发展）来看，目前股价都与2019年高位还有相当差距，幅度介乎11%至26%不等。可见投资者并非一面倒乐观，对高楼价始终有戒心，毕竟香港经济尚未完全复苏，今年首季家庭住户入息中位数更按年下跌6.9%，市民供楼条件不见乐观。当前香港住宅楼市存在不少变数，小市民应评估好风险才决定入市。