中评深度：郭一鸣论住房破解之道

　　中评社香港9月8日电（记者林艶段晓鲁）香港新闻工作者联会(新闻联)副主席、时事评论员郭一鸣日前围绕香港住房有关问题接受中评社记者专访表示，土地房屋问题已经衍生为香港社会最大民怨，已经不单是一个民生问题，而是上升到政治任务。他认为，解决当前住房问题应该突破三个方面的制约性障碍：一是法律障碍，二是制度性障碍，三是香港特区政府官僚文化。以下是此次专访的具体问答内容：

　　中评社记者：您如何看待香港当前的土地房屋问题？您曾在一篇文章中提到香港其实有大量的土地，包括郊野公园、农地、棕地和丁屋，您认为特区政府为何在以上四个方面总是难以取得突破？为何特区政府放着这么多的土地不利用而要去推行“明日大屿”计划？

　　郭一鸣：香港的土地问题不是回归后才存在的。有道是“香港居，大不易”，对一般市民而言，在香港买房从来都不容易，从来都是一个非常大的挑战。那么，回归以后这个问题为何会成为一个突出问题？一方面，从纵向来看，香港住房不能说是变得更差了才引发不满，而是有了横向参照作对比。香港人均GDP是区内最高，楼价列全球最贵城市之一，但很多人住劏房、纳米楼，港人住房质量比深圳、广州以及亚洲地区临近国家如新加坡等都要差，特别是内地很多城市的住房条件比起香港越来越好。这种强烈的对比，就令住房问题渐渐变成最主要的社会问题，也可以说是最大的民怨之一。

　　很多人会问，香港不是没有土地，为何居住条件无法提升？这主要是涉及土地政策和经济结构问题。回归以来香港经济繁荣发展所带来的大量财富，在各个行业中最大得益者无疑是地产商，政府财政收入包括：卖地、差饷、印花税和土地投资等，其中相当大的比例和土地房屋有关，一直以来香港政府有所谓“高地价政策”，地价愈高，政府卖地收入愈多。与此同时，特区政府本身也可以说是最大的开发商，它是上市公司“香港铁路有限公司”的大股东，而港铁是香港最大的发展商之一，主要赢利依靠发展地铁沿线各站的上盖楼宇。特区政府本身是土地供应者，同时也是地产商，这种双重角色本身就有问题。香港今天的土地房屋问题的问题涉及很多复杂因素，既有历史原因，也有经济结构因素，而特区政府亦有不可推卸的责任。

　　另一方面，从历史来看，特区政府也不是没有试图解决房屋问题。回归初期，董建华提出了“八万五计划”，但结局以失败告终。当时正好遇到亚洲金融风暴和非典，加上因为触及方方面面的利益，遇到各种阻力，以及回归初期特区政府运作的磨合存在不少问题，诸多因素迭加起来，在短时间内出现楼价狂泻，不少物产变成负资产，很多业主财富蒸发苦不堪言，“八万五”成为一个负面名词。后来，特区政府出手救楼市，时任房屋及规划地政局长孙明扬在任内曾推出“孙九招”来稳定楼市。因此，我们也要了解这个背景，不能把土地房屋问题放在一个封闭的空间来讨论。可能正是因为“八万五”这段经历，后来各届特区政府对房屋问题都显得极为小心谨慎，甚至无所作为。

　　现在土地房屋问题越来越成为一个限制香港发展的重要因素。由于土地供应紧张，楼价不断上涨，市民居住环境差，开个店、租个写字楼，租金愈来愈贵，而打工仔们很大的一部分收入都拿来供楼和付租金，于是就成为了一个制约香港社会经济发展以及制约普通市民改善生活质量的最重要问题，中央领导人早前也公开表示，希望香港的住房问题能开始解决。房屋和土地问题牵扯到方方面面，非常复杂。梁振英任内高举土地大旗努力觅地，林郑月娥上任以后就搞了一场土地大辩论。但事实上，地就摆在那儿，郊野公园土地、荒废农地、棕地，以及旧工厂大厦等等，但林郑选择“明日大屿”填海造地，并不是说填海不行，而是远水救不了近火。

　　中评社记者：您认为，当前解决香港住房问题存在的主要制约性障碍有哪些？

　　郭一鸣：目前制约香港住房问题解决的制约性障碍主要有三个方面：第一，法律障碍。关于4.4万多公顷、占全港土地面积约四成的郊野公园问题，社会上已经有很多讨论。因为有1976年生效的《郊野公园条例》，这些土地要变更必须通过立法会修例，回归后很多问题都卡在立法会，但今天已经不存在这个问题，要突破法律障碍的难度并不大。划出小部分郊野公园边陲土地加以规划兴建公营房屋，改善基层市民居住条件，不会对现有郊野公园布局和功能造成很多影响，我相信现在的立法会应该不会反对。现在问题的关键在于政府是否想在郊野公园的土地上建房子，以及建多少房子。此外，香港还有大量荒废的农地，以及大量棕地和限制建设的丁屋用地，当然，很多土地不在政府手上，不容易处理，但不等于不能处理。

　　第二，制度性障碍。目前香港存在的一些制度性限制是阻碍土地供应和建楼速度的一个因素。据媒体报道，从生地到熟地再到建楼最长要达到14年，这个过程比过去港英年代要长很多。有一些楼宇项目要进行旧区改造或申请改变用途等，需时7-8年，比回归前长大约一倍，不知道是何原因。曾经听做房地产朋友说，对比在香港和内地做房地产经验，感觉在申请办理程序方面，香港明显要繁琐很多。事实上，林郑7月15日在立法会上也谈到了要加快高层督导，决不允许“政出多门”，同时要简化发展流程，以及检视提升市区重建的方法。

　　第三，香港政府官僚文化的障碍。政府的办事文化就是尽量避免做错事，在现在体制下，不作为或慢作为，只要不出错、不违反程序就不会被追究。因此部分公务员形成少做少错、慢做不错的文化。这种文化导致香港今时今日不少民生问题得不到及时解决处理，愈积愈多，例如土地供应房屋建设问题，公屋轮候时间愈来愈长。私楼面积愈建愈小，特区政府应该与时俱进进行改革，透过机制改变不作为文化。

　　香港不存在没有土地问题，从宏观比较来看，深圳特区建设40年差不多开发了将近九成的土地，而香港开埠一百多年历史却还有近八成土地没有开发。从好的方面来说，香港土地开发更加有节制，从不好的方面来说，这是过于保守的表现。特首日前说已经找到了香港未来30年建房所需要的土地，但未见公布详细资料，即便土地有了，解决的途径和办法也摆在这里，要如何把这些土地变成房屋？必须让民众看到希望，比如可以让轮候公屋的市民缩短一点时间，让收入偏低的年轻人有上楼的机会。不管是等一年、三年还是五年，至少政府要提出一个让大家看得到希望的愿景。如果今年10月特首施政报告还无法就解决房屋问题拿出一个有突破性的方案，肯定会令广大市民失望，也会令中央失望，总之两边都无法交代。

　　中评社记者：您也提到特区政府手握收地权力，只因牵涉各方巨大利益，各种关系盘根错节，因此觅地阻力大。您认为，这个长期存在的问题是否有可能得到有效破解？

　　郭一鸣：什么叫“破解”？我觉得应该有一个量化指标，比如让香港的人均住房面积达到多少，或者公屋轮候资格、时间等等。事实上，香港房屋政策也有其正面因素，有大约一半的人口住在公共房屋，享受政府的福利，很多大城市都做不到。现在问题是私家楼太贵基层市民买不起，而申请租住公屋的人太多，一般需要排队轮候接近六年。解决住房问题另一个关键是要解决年轻人上楼难的问题。比如辛辛苦苦供一个孩子上了大学，工作以后薪金增长追不上楼价上涨，一些薪金较低要去申请公屋，父母和孩子心理都很难接受。现实是不少年轻人大学毕业后结婚，两夫妇月入四五万元，既不符合轮候公共房屋的资格，又买不起私楼，安居梦难圆，就算千辛万苦“上车”也只能买“纳米楼”。

　　要“破解”这个长期存在的重大难题，首先要有土地，然后要用好土地资源，才能逐步缓和房屋问题造成的社会矛盾。政府确实有收地权力，根据《土地回收条例》，若符合相关前提条件就可以收回土地。但回归以来特区政府罕有动用这条被称作“杀手锏”的条例，说得直接一点就是不敢用，担心用太多会引发社会震撼。其实有法例而不用，等于自废武功。这种情况最近有所改变，特区政府宣布引用该条例收回了元朗、粉岭三幅土地，一共1.23公顷。另外，特区政府也应该考虑借助社会力量，共同解决社会问题，比如前几年有发展商表示拿出土地兴建青年宿舍，对此特区政府应该予以鼓励和支持。

　　中评社记者：过去反对派的“争普选”口号之所以在香港内部民意产生一定认同，部分程度上与其尝试建构起普选政治制衡所谓“地产霸权”的政治论述有关。在“爱国者治港”原则正式确立、香港选举制度得到完善以后，如何透过制度面、治理面的改革措施，来解决所谓“地产霸权”问题？

　　郭一鸣：“地产霸权”是一个非常抽象的概念，也有政治炒作的成分。但香港先天条件是人多地少，回归以来，伴随经济快速发展，最大的得益者的确是地产商。他们投资发展的楼房和店铺价格不断上涨，租金的回报率也在上升，特别是最近十多年几乎每年都在升值，而其他行业不仅没有这么好运，还要承受高地价贵租金的经营压力，这是不争的事实。

　　如何改变这个问题？关键是让广大市民看到政府的决心，看到愿景和希望，首先是要拿出可行的办法。除了地少人多，香港的房屋购买力不单是来自本地。作为资金的自由港，大量现金涌入香港，回归之后很多内地的有钱人来香港购买房产。如果全世界各地的有钱人都来香港投资房地产，香港住房问题更加棘手。因此，特区政府要给出一个解决香港房屋问题的时间表和路线图，设定好目标，制定好计划。大地产商是香港经济繁荣的最大得益者，特区政府应制订措施，鼓励相关企业积极回馈社会，促进社会稳定，以利持续发展。另一方面，鼓励年轻人积极向上，学习上一辈迎难而上精神，同时提供适切支持，令年轻人的安居梦早日实现。

　　中评社记者：我们看到在“爱国者治港”新时代下，香港正在重新变革出发。您认为，解决香港房屋问题，治港者应该具有什么样的新思维？

　　郭一鸣：内地改革开放后，在解决房屋问题上也经历了“摸着石头过河”的阶段，比如将政府分配的房子进行私有化，用比较便宜的价格卖给私人。同时，在市场化的道路上也摸索过一段时间，并不是一帆风顺。内地房地产市场是内地市场经济重要支柱，但现在也要按照“房住不炒”的原则进行新的转型改革。我认为，香港也应该启动改革创新思维。以港英政府延续至今的所谓“高地价政策”为例，因为这个政策使得香港土地越来越值钱，土地成为了珍贵的资源，特区政府通过卖地获得高收入，土地投资随着房价上涨急速膨胀，也在社会上市场上形成了一种财富效应。香港有一半人口拥有私人物业，他们的财富也在上涨。但是，香港高地价高楼价高租金这条路子还能走多远？还有没有别的办法？这就需要一种改革创新思维。董建华时期曾尝试改革但没有成功，如何汲取教训、总结经验、平衡风险，以及借镜其他地区经验，然后推出新的改革方案，是本届特区政府不容推卸的责任，因为房屋问题已经到了非解决不可的地步。

　　中评社记者：我们看到，香港的住房问题已经引发了中央的高度关注，从韩正副总理到夏宝龙主任都提出了要解决土地住房问题的要求。您认为中央的重视对推动特区政府解决住房问题有何帮助？

　　郭一鸣：已经明显看到特区政府在这个问题上的态度积极起来，但做的远远不够。中央对香港土地房屋的重视，这么具体地提出解决香港土地房屋问题的要求，其实这个问题已经不单是一个民生问题，而是上升到一个政治任务。房屋问题不仅制约香港经济发展，而且已经成为香港社会最大的民怨，这个问题不解决就成为一个政治问题。如果特首在十月份的施政报告拿不出解决方案，我认为很难向中央交代，广大市民会非常失望。因此，如果林郑月娥要争取连任，首先必须在土地和房屋问题上交出功课。“明日大屿计划”不是不行，但填海时间实在太长。特区政府当务之急是盘活现有土地资源，缩短建屋流程，尽快解决用现有土地去盖房的问题，与此同时展开填海工程创造更多土地储备。

　　中评社香港9月8日电（记者林艶段晓鲁）香港新闻工作者联会(新闻联)副主席、时事评论员郭一鸣日前围绕香港住房有关问题接受中评社记者专访表示，土地房屋问题已经衍生为香港社会最大民怨，已经不单是一个民生问题，而是上升到政治任务。他认为，解决当前住房问题应该突破三个方面的制约性障碍：一是法律障碍，二是制度性障碍，三是香港特区政府官僚文化。以下是此次专访的具体问答内容：

　　中评社记者：您如何看待香港当前的土地房屋问题？您曾在一篇文章中提到香港其实有大量的土地，包括郊野公园、农地、棕地和丁屋，您认为特区政府为何在以上四个方面总是难以取得突破？为何特区政府放着这么多的土地不利用而要去推行“明日大屿”计划？

　　郭一鸣：香港的土地问题不是回归后才存在的。有道是“香港居，大不易”，对一般市民而言，在香港买房从来都不容易，从来都是一个非常大的挑战。那么，回归以后这个问题为何会成为一个突出问题？一方面，从纵向来看，香港住房不能说是变得更差了才引发不满，而是有了横向参照作对比。香港人均GDP是区内最高，楼价列全球最贵城市之一，但很多人住劏房、纳米楼，港人住房质量比深圳、广州以及亚洲地区临近国家如新加坡等都要差，特别是内地很多城市的住房条件比起香港越来越好。这种强烈的对比，就令住房问题渐渐变成最主要的社会问题，也可以说是最大的民怨之一。

　　很多人会问，香港不是没有土地，为何居住条件无法提升？这主要是涉及土地政策和经济结构问题。回归以来香港经济繁荣发展所带来的大量财富，在各个行业中最大得益者无疑是地产商，政府财政收入包括：卖地、差饷、印花税和土地投资等，其中相当大的比例和土地房屋有关，一直以来香港政府有所谓“高地价政策”，地价愈高，政府卖地收入愈多。与此同时，特区政府本身也可以说是最大的开发商，它是上市公司“香港铁路有限公司”的大股东，而港铁是香港最大的发展商之一，主要赢利依靠发展地铁沿线各站的上盖楼宇。特区政府本身是土地供应者，同时也是地产商，这种双重角色本身就有问题。香港今天的土地房屋问题的问题涉及很多复杂因素，既有历史原因，也有经济结构因素，而特区政府亦有不可推卸的责任。

　　另一方面，从历史来看，特区政府也不是没有试图解决房屋问题。回归初期，董建华提出了“八万五计划”，但结局以失败告终。当时正好遇到亚洲金融风暴和非典，加上因为触及方方面面的利益，遇到各种阻力，以及回归初期特区政府运作的磨合存在不少问题，诸多因素迭加起来，在短时间内出现楼价狂泻，不少物产变成负资产，很多业主财富蒸发苦不堪言，“八万五”成为一个负面名词。后来，特区政府出手救楼市，时任房屋及规划地政局长孙明扬在任内曾推出“孙九招”来稳定楼市。因此，我们也要了解这个背景，不能把土地房屋问题放在一个封闭的空间来讨论。可能正是因为“八万五”这段经历，后来各届特区政府对房屋问题都显得极为小心谨慎，甚至无所作为。