空置率高企　写字楼亟需变革保竞争力

　　中评社香港2月4日电／据香港商报报道，2021年，商业住宅价格延续了2020年年底的热度，继续高歌猛进。与此产生鲜明对比的是，同样属于地产行业的写字楼则从门庭若市到鲜有问津。近年来，一二线城市写字楼空置的新闻不断见诸报端，2020年以后此现象更加明显。夜晚众多写字楼亮丽的灯光曾是城市繁荣的标志，如今却面临窘境，未来写字楼的前景何在？受访专家认为，由于近年来中美贸易摩擦使得一些中小企业生存困难，一二线城市写字楼市场变得供大于求，楼盘增量难消化。再加上疫情导致居家办公、远程办公的形式逐渐成熟，企业对写字楼的需求进一步降低。写字楼市场未来或许需要经过一系列改造，降低企业办公成本，才能够迎来新的前景。
　
　　供过于求　大规模空置成必然
　
　　1月中旬，房地产服务机构“五大行”——世邦魏理仕、高力国际、戴德梁行、仲量联行和第一太平戴维斯陆续发布了2020年全年各主要城市的房地产市场报告。与商业住宅继续高歌猛进相反，一季度到四季度写字楼市场不断承压。
　
　　空置率、租金和净吸纳量，是衡量写字楼市场的关键指标，由于样本选择不同，各家机构数据稍有差异，但五大行报告中的共性趋势明显。从空置率来看，北京写字楼四季度的空置率持续走高超过15%，为十年来新高。据高力国际发布的研究报告，2020年上海写字楼市场总供应量118.5万平方米，空置率为22.7%，创下十年新高。第一太平戴维斯发布的监测数据显示，2020年四季度，深圳甲级写字楼的租金指数环比下降1.6%，同比下降6.3%，这已是租金连续9个季度下降。据业内人士介绍，有些地方的租金已降至5年前水平。空置率则是一线城市最高，甲级写字楼空置率升至28%。除一线城市外，三四线城市写字楼的出租率也有所下降，空置率超过20%的上升幅度。同时，商铺出租率也较低，有的呈现负增长10%－20%的局面。
　
　　从门庭若市到鲜有问津，从一间难求到降价招租，写字楼市场为何直线滑坡？中国城市经济专家委员会副会长宋丁在接受本报采访时表示，写字楼空置，特别是一些大城市的写字楼空置，是这两年来的经济形势决定的。一方面，由于中美国贸易摩擦十分激烈，所以很多从事外贸的公司业务是收缩的，导致其可能搬离写字楼或改行。另一方面，前几年发生了很多P2P的“爆雷”事件，此类金融机构本来就是“空手道”，占据了大量中心区写字楼，使得写字楼产生了一种表面的浮华。当这些企业倒掉之后，很快就人去楼空了。此外，再加上去年的疫情因素，很多企业经营出现问题，也使得写字楼空置得更多。同时，写字楼供应量还在增加，如此多的不利因素下，写字楼出现大规模空置也就不足为奇了。
　
　　有论者认为，除去疫情和经济的关系，房价的步步高升也导致许多企业主缩减生意，转而投入到商业住宅市场。这或许也是写字楼空置越来越多的原因之一。
　
　　生存困难　小微企退出为悭本
　
　　写字楼空置率的过快上升，折射出的无疑还是租金上升过快、中小微企业经营困难的现象。上联智库首席经济学家陆岷峰认为，小微企业在企业生态圈原本就生长不易，现在又迭加新冠肺炎疫情的影响，可谓是雪上加霜。小微企业发展中的主要难点，还是没有核心技术，优秀人才少，资本规模小，产品市场缺乏竞争力，其本身抗风险能力就较弱。从产品来讲，小微企业主要生产劳动密集型产品，主要依赖人来完成，因此，市场一旦出现风吹草动，这类企业肯定受打击最大。疫情发生后，不少小微企业的有限资金由于无法承受房租、银行利息、工人工资等刚性支出，不得不退出市场。
　
　　然而，相关数据表明，中国中小微企业在商业地产租赁和销售市场的占比超过60%以上。因此，拯救中小微企业实际上就是拯救写字楼市场。
　
　　全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯认为，为支持民营企业发展，解决民营企业的困难，应构建商业办公保障体系，助力实体经济发展。首先，稳定商业办公市场，建议放开上海、北京等城市的商办限购中关于面积和资格的限制，让一部分中小企业能够通过自身努力购买到办公场所；其次，加快商办租赁市场保障体系的建设，建立覆盖全员的多层次商办租赁市场，让不同层次的小微企业、创业企业通过租赁市场租赁到自己满意的经营和办公场所；最后，建议由政府部门，包括金融机构和商会、协会、企业共同成立中小微企业办公住所保障基金，用市场化手段收购或控股部分经营陷入困境的写字楼产业园项目。经过更新、改造、包装后以最低租金标准投入市场，优先提供给符合一定条件的小微企业、创业企业作为经营住所和办公住所。
　
　　疫情“助力”　线上办公渐成趋势
　
　　值得注意的是，虽然目前写字楼租金已一降再降，但一家小型外贸公司负责人张先生却告诉记者：“写字楼目前已并非开公司所必须的东西。”
　
　　张先生去年便已退租了他用了5年、位于宝安的写字楼，在他之前已有不少小企业主离开。张先生表示，前两年受累中美贸易问题，公司业务就渐渐不佳，但他还是坚持了下来，但2020年的疫情却让他不得不退租。“疫情让公司业务受到了较大打击，疫情暴发初期大家都不能上班，在家办公，但写字楼的租金还要照付，让人很是肉疼。”张先生表示，在家的那段日子让他发现其实线上办公也挺好，为削减开支，他乾脆退掉了写字楼。
　
　　张先生的做法并非孤例，线上办公或许正在成为趋势。经济学家余丰慧在接受本报采访时表示，显然近年来的经济形势和疫情是造成写字楼空置的重要原因，但恐怕还不是根本原因。写字楼越来越难以出租，与目前中国经济的发展方式改变密切相关。企业对写字楼的依赖性已经没有那么强了，线下的实体企业都在往网上和移动端走，疫情只是促进了这个过程。由于疫情关系，很多企业都实行了居家办公，而经过这么久的磨合，居家办公这一形式其实已被很多企业适应，还省了房租。在美国，推特这些大型互联网企业，甚至宣布永久居家办公。
　
　　根据余丰慧团队的调查，目前很多一二线城市租用写字楼的企业生存压力不小，房租、水电的成本高企，而且写字楼的置换率还特别高。很多企业租了写字楼受不了压力走了，很快又有企业来租，但很快又撑不下去又走了。这么看，未来企业的发展趋势其实就比较明确了，写字楼的竞争力其实是在逐步降低的。
　
　　调整修正　市场或现回暖格局
　
　　一个个高耸的写字楼是城市繁荣的标志，如今出现大量空置，这对城市发展来说显然不是好事，要如何改变现状？宋丁认为，写字楼市场的确出现了一个阶段性的困难，但写字楼空置率较高的城市，其实从去年下半年都已开始对写字楼的供给计划做了调整，并对已有的写字楼用途进行修正。例如，把一些写字楼通过一些渠道转化为可住的公寓，或者其他一些业态形式。努力调整思路，减供的同时激活存量，是可以避免写字楼长期空置的。此外，一些城市，比如深圳，从去年下半年开始，在政府的运作下正慢慢走出低谷，写字楼的销售和租赁都出现了一个上升的局面。
　
　　宋丁指出，实际上，在“十四五”规划的鼓励之下，两三年时间内将这些空置写字楼进行相当程度的去化还是有可能的。因为中国经济从去年二季度触底反弹的力度就很大，到三、四季度经济增速已达到6.5%。按照目前的节奏，今年的经济增速预计会达到8%以上，这样的增速一定会在写字楼市场表现出来的。这么高的经济增速，很多企业势必要来分蛋糕，那么就一定会把公司做大，写字楼都要租起来。未来如果能够通过管控，防止过多资金流入房地产，让更多资金流入实体经济，流到工商产业链中的话，写字楼应该会有一个回暖的格局。所以，目前的高空置率应当是一个阶段性产物。
　
　　余丰慧则认为，写字楼市场现在只有等，等到疫情出现根本性好转时，写字楼就会出现一波回暖。但鉴于写字楼竞争力的削弱，还是需要做一些变革。未来，写字楼恐怕要走共享办公这个市场。也许写字楼未来会成为只有在商业人士有需要面对面交流时用到的场所，这样的场所不需要按月付租金，只是去到的人消费几杯咖啡，一顿午餐，就像很多人在星巴克、麦当劳办公一样。如果需要举行会议，则可提供一个更为私密的场所。软银公司创始人孙正义在美国纽约投资的“wework”就类似这种性质，据称能减少30%的办公成本。不过孙正义的这个投资目前应该仍是亏损的，尽管如此，走这条路恐怕仍是大势所趋。

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