中评分析：内地房地产向新加坡模式转变

　　中评社北京2月19日电（记者　张爽）2021年新年伊始，以深圳、北京为代表的中国一线城市房价出现一波上扬势头，但很快被调控的手按下，比如深圳出台重磅文件《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。有声音质疑，自中央2016年首次提出“房住不炒”以来，房价越喊越涨，“房住不炒”到底是实还是虚？笔者认为，从近期的种种迹象可以看出，中央对发展房地产的思路已经清晰，“房住不炒”的政策会坚持下去，调控手段会更加精准有力，中国房地产发展的暗线已经浮现——由香港模式向新加坡模式转变。

　　去年中央经济工作会议讲到大城市住房问题时，大部分篇幅都聚焦在“租赁住房建设”上，可以归纳为三点：规范长租房市场；租购同权；土地供应向租赁住房建设倾斜。

　　发展租赁住房，能控制住大城市的房价吗？笔者认为是可以的。细究国人的买房心理，最主要的是租房和买房在入学、户口等方面享受的权利有明显差别；其次，在国内长租市场尚不健全的情况下，买房带来的稳定感和安全感是租房远远不能比拟的。举一个最近的例子，去年年底，长租公寓“蛋壳”暴雷，一夜之间，上万名北漂、沪漂、深漂、杭漂面临被扫地出门、无家可归、租金被吞的窘境。即使没有踩中“蛋壳”这个雷，其他租房者也难免会有“兔死狐悲”之感，再加上今年春节“就地过年”的倡议，让买房成为了“漂”们最刚的刚需。这股力量直接助推了年初一线城市房价上涨。

　　发展租赁住房，最成功的例子就是新加坡。新加坡有70%-80%的居民居住在政府持有的公租房中，居住一定年限后可以购买，如果想卖出，只能卖给政府，有效保证了新加坡房地产市场的稳定，不会成为发展实业和居民生活的负担。

　　如果有政府背书的长租房可以解决稳定、“租购同权”等刚性需求，相信很大一部分年轻人会安下心，努力工作，在有了一定积累后再去买房。其实刚刚步入社会的年轻人诉求并不是买房或者炒房，而是认真工作、增长能力、创造价值，但是过去十年房价疯涨的历史让他们深深恐惧“上不了车”，数年的积累比不上房价一夜上涨，于是才有中国特有的“六个钱包”买房的“奇观”。需求减少后，房地产市场过热的情况也会渐渐平息，回归正常的波动范围。

　　内地发展房地产之初，香港地产商人如李嘉诚等北上投资，内地房地产多处借鉴了香港模式。当时地方政府也高度依赖土地财政，靠卖地发展经济。这一模式初期确实拉动了经济，还吸收了大量M2资金，为保持核心CPI的稳定发挥了重要作用。但也导致一些地方政府形成依赖，每每到需要产业升级、转型的关头，不是专心攻坚克难，而是转头找房地产反哺，长期以往，形成房价飙升、金融脱实向虚、企业出走，出现产业空心化。这一点，房价涨成全国之最的深圳应该深有体会。2018年，华为将部分部门、2700名员工搬到东莞，原因就是深圳的成本高、缺少工业用地。

　　香港房地产模式还有一个“苦果”：高企的房价磨灭了年轻人的希望。最先尝到这一苦果的是香港自己，2019年香港爆发“反修例”运动，年轻人走上街头，喊出“揽炒”的口号。有观点认为，这场风波反映了香港社会深层次矛盾亟待解决，其中最突出的就是住房问题。20万元港币一平米的住房，是很多香港青年穷尽一生也买不起的，看不到希望的香港青年选择与城市一起“揽炒”。

　　国家的兴旺、城市的发展，来自于千千万万劳动者的付出。“有恒产者有恒心”，居住的权利也应该是所有为城市付出的居民所共有的。发展租赁住房市场，可以让房子进一步回归“用来住的”本质。而选择新加坡模式既可以为形成国内大循环释放消费活力，同时也意味着地方财政对卖地的依赖必须大幅度减小，如何发展实业、产业升级，现在已经是各级政府迫在眉睫、不得不思考的问题。总而言之，房地产模式的变化不仅是居民幸福感问题，更是中国经济转向高质量发展的一个不得不面对的挑战。

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