大卫：劈租潮涌现　港楼严峻

新肺炎疫情突然出现，影响全球经济，今年香港经济反弹预期随时落空

　　中评社香港2月3日电／大公报报道，社会纷乱未止，又遇上新型肺炎疫情，香港可说祸不单行，楼市劈租潮加速形成，整体住宅租金回报率向下，势必加剧楼价调整压力。

　　受累去年下半年暴力冲击、社会动荡影响，去年香港经济呈现负增长已无悬念。随着中美达成首阶段经贸协议，市场期望今年香港经济出现回暖，可惜内地突然爆发新型肺炎疫情，影响内地以至全球经济影响，今年香港经济反弹预期随时落空。

　　祸不单行经济恶化

　　事实上，财政司司长陈茂波昨日网志中直言对今年经济预测还未敲定，疫情的发展以至持续时间是主要考虑因素，估计疫情将令今年经济继续收缩风险大大提高，同时也影响政府收入减少与支出增加。这意味香港面临长期衰退，经济连续两年负增长，而财政赤字也可能超逾八百亿元，占GDP百分之三以上。

　　去年租金率先下跌

　　随着经济逐步恶化，香港楼市形势更加严峻，在新型肺炎疫情爆发之前，住宅租务市场已涌现劈租潮，有大型屋苑租金在数月内急挫逾一成。例如港岛西宝翠园三房单位，呎租四十八元，低市价一成，而牛头角淘大花园与黄埔花园有租务成交个案，呎租为两至三年以来最低，其中淘大花园租值跌至每呎三十元，为一八年二月以来最低，这一波劈租潮来势汹汹，势将加剧楼价调整压力。

　　根据差饷物业估价署数据显示，即使住宅楼价指数在去年五月已告见顶，但全年楼价累计仍录得百分之五点三的升幅，楼市似乎有颇强的抗跌力。

　　回报率恐跌破两厘

　　不过，整体住宅租金跌幅却十分明显，楼市强势只是虚有其表，住宅租金指数已连跌四个月，拖累去年住宅租金下跌百分之一点七六，中止连升十年纪录，这与社会动乱持续、经济大环境转差有关，市场承接力减弱，业主主动减租留客。

　　事实上，除了经济转差之外，导致近期住宅租值急挫，还有下列三项因素：

　　（一）住宅物业落成量增加，构成租务市场压力。差饷物业估价署报告估计今年落成的私楼单位预期达到一万八千多个，处于十多年来最高水平，令市场上租盘供应增加，租金也会承受较大压力。

　　（二）置业意欲与信心下降，迫使更多住宅物业转售为租。香港经济前景不明朗，失业率持续上升，削弱置业意欲与信心，二手市场承接不足，令更多业主将单位转售为租，加剧租金下行压力。

　　（三）住宅租务需求下降。港府加力兴建公营房屋，包括绿置居、居屋与首置上车盘，一定程度抢走私人住宅租售市场的客源，再加上社会纷乱，影响内地学生在港升学意欲，导致住宅租务需求转弱。

　　去年住宅租金指数已率先下跌，若住宅租值跌幅持续大于楼价，整体住宅租金回报恐会跌破两厘大关，令回报与风险不成比例，随时触发卖楼套现潮，预期今年楼价跌势将显着扩大，估计全年跌幅达到一成或以上。

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