楼市六个不同　难现沙士式崩跌

（图片来源：香港文汇报）

　　中评社香港4月27日电／据香港文汇报报道，世界上重要的事件总会重复发生两次，第一次是以悲剧形式出现，第二次出现会是喜剧形式。时隔17年，香港又遭逢世纪疫症袭击，难免勾起港人2003年的沙士回忆，当年淘大花园曾有单位以55万元的残价成交，但回顾过去十个多月时间，楼价指数仅累跌8.2%，即使是疫情严峻的当下，市场也只有零星的大劈价个案。相似的疫境，相信不少市民都有一个疑问：香港楼市是一种怎样的局面？会否有深度调整？香港文汇报邀请多位专家，一连三日剖析楼市未来发展的可能性。

　　我们所处的是一个全新时代，从科学角度看事物，凡事都可能发生，正如5月纽约期油上周二史上首次跌到负40美元一样，“没有做不到的，只有你想不到的”。与2003年沙士时相似的疫境，楼市今次会有不同的结局吗？综合专家的意见，今天本港楼市大环境与沙士时有六大不同之处，预料不会出现沙士式的崩跌。但整体大市呈下行趋势，市场不时会有惊吓式的跳楼货出现，主要是呼吸Plan、高按及各区伪豪宅。这些业主过去勉强上车，失业加上财困之下，就只有低价出售物业。

　　第一个不同：港府大力救市

　　今次全球救市力度之强，绝非沙士时可比拟。沙士当年，由于疫情集中在亚洲，当时香港库房亦空虚，无力救市；今次香港的救市力度可用史诗级强劲来形容，动用大规模逆周期措施总额近2，900亿元，涉款相等于生产总值近10%，撑企业、保就业，并代受影响的行业出粮半年，每名员工每月上限9，000元，惠及150万人；又向不少于170万人派发一笔过7，500元津贴；另又创造4万个就业岗位，令失业状况有所纾缓；同时亦有不同措施支援失业人士，失业不致全无收入。不少大型机构及民间机构亦大力出资出力，这场面沙士当年并未出现。

　　除香港外，是次疫症影响全球，全球主要央行都倾力放水，美国也“瞓身”重推无限量QE。市场普遍预期，环球市场水浸，资金将流入固定资产，包括楼市。参考美国以往连续三轮量宽后，均带动本港楼价向上，加上预期会长时间维持低息，相信美国无限量QE的效应对稳住本港楼市仍有一定作用。

　　第二个不同：企业自救能力增强

　　沙士时本港尚未走出被1997年亚洲金融风暴打击的低谷，经济处低潮期，市面本已萧条，再经沙士蹂躏，当时中小企应对能力很差，没有网购，也没有外卖App，更没有政府代出粮，结果失业率高至8.7%，经济及金融风险传导到楼市层面，楼价由1997年高位下跌七成，负资产逾10万宗。今次不少企业透过科技应用WFH（在家工作），仍能维持一定的经济活动；零售、餐饮有网购及外卖平台帮助，虽然面对高昂铺租的困难，但业界指网购及外卖对生意帮助有10%至15%，相比沙士时近乎零收入已大大减低损失。

　　第三个不同：经济周期不同

　　沙士当年，香港刚经历完1997年金融风暴，以及2000年科网股泡沫爆破，股市楼市急跌，民间财富蒸发一空，企业大规模裁员减薪，且政府早于沙士爆发前，已经连续3个财政年度录得财赤，库房空虚，2003年本港财储降至只有约2，600亿元，当时更出现通缩，公务员在当年2月起分两次减薪，经济正处于下行周期的谷底，最后靠内地开放个人游及2008年美国QE等外力输入，才令经济及楼市反弹。

　　现时港府库房空前充裕，即使今次豪使2，900亿元，财储仍有8，000多亿元，为沙士时的3倍。内地个人游、股市互联互通、粤港澳大湾区、“一带一路”等内地的经济助力源源不绝，经济周期处于高位整固期，今年公务员更加薪4.75%至5.26%。若非受去年贸易战和社会事件等影响，香港的各项基本面并不弱。

　　第四个不同：楼市撤辣可注动力

　　辣招本意是透过抑压市场需求，为楼市降温。今时今日，辣招反过来成为楼市的护盾，令住宅较难出现恐慌抛售，避免了今天楼市因炒卖而出现大跌。首项楼市辣招已经要追溯至2009年10月，当时对价值2，000万元或以上的住宅物业实施六成按揭成数上限，楼价低于2，000万元的物业继续沿用七成按揭上限，但贷款额最多不超过1，200万元。楼市辣招过去十年不断加码，入市买家绝大部分已是用家及长线投资者，供完楼的比例亦较沙士时高，因此不必贱卖物业。同时间，“撤辣”将成为另一项对楼价有提振作用的措施，虽然于疫市下未必会令楼价大幅上升，却可以减慢楼价跌幅。相比当年沙士之后，政府只能靠停止卖地、缩减供应来保卫楼市，今天政府可以回旋的空间显然更大。

　　第五个不同：内地资金不容忽视

　　沙士时基本没有内地资金来港买楼，也没有沪港通和债券通。内地资金来港买楼在2015年左右开始增多，2016年人民币贬值潮时，大量内地资金涌入香港楼市，并一度占部分新盘成交比例达三成，其后内地资金更扩至买商铺、整幢商厦，甚至买地皮。内地资金亦被认为是香港楼市上升的一个推手。

　　现时疫情下内地大印银纸救经济，内地居民已经担心人民币贬值及通胀，部分城市的楼价已经“疫”市起动。若人民币继续有贬值预期，内地投资者的目标必将转向更多非人民币资产，本港楼市、理财产品会是他们的一个选项。若本港楼市非常差，港府会撤辣，包括SSD、BSD及DSD，为内地资金及港人买第二层楼扫清障碍。

　　此外，内地投资者经港股通买港股，对本港股市和金融业构成稳定作用，股市旺也能带动财富效应。统计显示，截至4月22日，南向资金即内地资金透过港股通，净买入港股达13，036.11亿元人民币。

　　第六个不同：其他因素继续发力

　　金管局近年提高对银行各项要求，同时对按揭申请有严格监管，包括设定按揭成数上限及压力测试等，在较高门槛下借贷人的财务状况相对较以往稳健。最新3月份本港住宅按揭贷款拖欠比率为0.03%，大大低于2003年沙士时期的逾1%。另截至去年11月，新批出住宅按揭贷款的平均供款与入息比率只约35%，同时实质按揭利息仅约2.5厘，2003年沙士时楼价之所以大跌，其实是1997年楼市泡沫结果的反映，1997年按揭供款与入息比率高达100%以及最高按息近20厘。沙士时按揭供款与入息比率则降至约22.2%、实质按揭利息约2.5厘。

　　是次疫情下，银行还对企业客户及个人客户推出楼按“供息不供本”安排，这也是沙士时所没有的；加上，现时供完楼的业主比例高逾60%，无故不会卖楼，更不必贱卖。

　　相似的疫境，不同的楼市宏观环境，楼市今次会有不同的结局吗？

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