楼市今年销售料创新高　房企融资约束隐现

　河北石家庄市民近日在刚开发不久的楼盘谘询房屋信息。资料图片

　　中评社香港9月23日电／据香港商报报道，恒大打响2020年“金九银十”楼市促销第一枪，这或许是今年9月房地产市场最震撼的消息。七折优惠，打折力度不可谓不大，再加上8月公布的“三道红线”严厉调控，不少刚需人群期盼着房价就此下跌。不过，业内专家认为，恒大此举更多是一种吸引眼球的营销手段，“三道红线”虽对房地产企业融资构成一定压力，但房地产市场的回暖还是可以预计的，“金九银十”前景可期。按此趋势，2020年全年的销售额甚至可能刷新历史纪录。
　
　　恒大打折　意在加速回笼资金
　
　　9月6日晚，恒大集团连夜召开营销工作大会，董事局主席许家印在会上提出了在“金九银十”两个月里，恒大单月销售额要冲刺1000亿元的目标。同时，自9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘将实现全线七折销售。恒大还将加大推新货力度，包括开盘40多个新项目。另外，恒大将下放权限，给予恒大总部和地区公司部门负责人以上领导额外九六折的签批权限。
　
　　恒大打响促销第一枪，这或许是今年9月房地产市场最吸引眼球的新闻了。七折优惠，折扣力度是相当的大，恒大想干什么？
　
　　8月20日住房城乡建设部、人民银行在京召开重点房地产企业座谈会，就房地产市场长效机制、防范房地产市场金融风险展开座谈，座谈会邀请了12家试点房企：恒大、绿地、融创、中梁、阳光城、碧桂园、万科、新城、保利、中海、华润和华侨城。据悉，会议明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，被称为“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。
　
　　此外，会议还按照“三道红线”对房企进行了四个档位划分：三条红线全踩的房企位于红档，有息负债规模不得增加；踩到两条红线的房企则为橙档，有息负债规模年增速不得超过5%；踩到一条的房企为黄档，有息负债规模年增速不得超过10%；一条红线都没踩到的房企，则是绿档，有息负债规模年增速不得超过15%。
　
　　如此严厉的调控，恐怕对于不少房地产企业来说是难以承受的，何况上半年由于疫情影响，房地产市场遭受了严重打击。从年中统计来看，近九成房企未能完成业绩目标。
　
　　据此，很多分析认为，恒大作为负债程度较高的房地产企业，必须加速回笼资金，以使企业经营面保持平稳，以免未来面对“三道红线”无法招架。所以，在“金九银十”的第一个月，恒大进行了大幅度的打折，旨在加大让利促销力度、加速回笼资金，抢销售、抓回款、降负债。
　
　　销售向好　暂无房企跟进打折
　
　　但令翘首盼望房企大面积打折的刚需购房者们失望的是，9月已过半，除恒大之外，几乎没有叫得上名字的房企跟进打折。好不容易有传言说，碧桂园将跟进打折，但很快又被碧桂园否认，称此消息“完全不属实”。
　
　　中原地产首席分析师张大伟在接受本报采访时表示，恒大的打折只是一个营销活动，暂无房企跟进。目前房地产的销售额屡创新高，谁会积极打折？
　
　　根据国家统计局最新公布的数据，目前的房地产市场稳中向上。1－8月份，全国房地产开发投资88454亿元，投资额同比增长4.6%，其中，增速比1－7月份提高1.2个百分点。其中，住宅投资65454亿元，增长5.3%，增速提高1.2个百分点。1－8月份，商品房销售面积98486万平方米，同比下降3.3%，降幅比1－7月份收窄2.5个百分点，而8月年内销售额首次同比转正。8月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.33，比7月提高0.24点。
　
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，总结1－8月份全国房地产市场的数据，可以体现为“走出低谷、逐渐复苏、欣欣向荣、好于预期”的导向。这也说明楼市有韧劲。后续预计来看，供给端依然会继续活跃。
　
　　张大伟分析认为，前不久公布的房地产数据中最值得关注的就是8月年内销售额首次同比转正。8月单月销售额同比上涨27%，1－8月商品房销售额96943亿元，增长1.6%，而1－7月份是下降2.1%。如果按照5、6、7、8这4个月的涨幅持续下去，2020年全年的销售额将会刷新历史纪录，达到17万亿，超过2019年的15.97万亿。整体看，疫情影响已基本过去，预计“金九银十”后，房地产市场的销售额、销售面积有望全面同比上涨。从粤港澳大湾区来看，新建住宅中惠州地区，二手房中的广州、深圳等城市房价依然明显上涨。核心原因还是大湾区的经济恢复相对较好，投资属性相对较高。张大伟称，深圳7月调控后，部分需求转移到了惠州、广州等城市，导致这些城市房价加快上行。
　
　　金九银十　刚需难期房价下跌
　
　　在这样的背景下，回过头来看恒大的打折促销，或许有忌惮新规的因素，但更多的恐怕还是一场营销。有业内人士向记者表示，恒大进行较大力度的打折促销，几乎是一种传统，持续了十几年。根据房地产周期，“金三银四”“金九银十”都是销售旺季，这种月份恒大最有可能打折，但实际上到底能优惠多少，恐怕还得细细盘算一番。
　
　　所以，恒大的打折对于整个房地产市场的价格几乎不会产生影响。
　
　　张大伟亦表示，历数恒大每年的打折促销，每次都引发了市场的广泛关注，打七折也不少见。但其实整体看，实际价格的变动不大，所以将此定义为“优惠”更恰当，实际上并没有真实出现促销前成交价的七折。今年的“金九银十”可以说是历史上最关键的月份，上半年的疫情影响了企业的资金，而从8月开始传闻的“三条红线”、降低负债等要求，使得企业更加关注自己的负债率。降低负债率必须要去库存，而且企业都害怕年末疫情出现波动，这种情况下，把任务前置成为必然。所以预计今年的“金九银十”还是会有很多促销活动，但这与很多刚需期待的房价下跌恐怕不是一回事，也不能指望别的房企上来就“打七折”。
　
　　严跃进表示，今年的“金九银十”房企在降价方面并不会太被动，因为销售方面现在情况已经不错，至少比疫情期间的预计要好，所以降价不完全是因为资金的压力。近期项目供应比较多，房企要蓄客，所以还是可以期待一些优惠。
　
　　红线之下　房企融资已现收缩
　
　　虽然房地产市场正处于温和复苏之中，但“三道红线”依然对房地产企业的融资产生了一定影响。根据贝壳研究院统计数据，按发行日期来看，8月20日－9月20日，房企境内外融资规模约992.7亿元，比前一个月减少24.6%，规模收缩约四分之一。
　
　　具体来看，“新规”后一个月间，境外融资规模约280.9亿元，环比大降45.6%，占比整体融资规模约28%。境内融资相对平稳，规模约711.8亿元，环比微增0.6%。但需注意的是，即便环比规模收缩，同比来看，8月20日－9月20日，房企境内外融资规模仍较去年同期增长了10.7%。

　　严跃进认为，从最近的房企到位资金状况可以看出，“三道红线”其实并不构成很大影响，预计至少明年才会真正形成约束。今年由于疫情影响，房企还是有很多压力的，政府不可能进行很大力度的打压。从房地产市场本身来说，目前市场需求比较强劲，所以容易回暖。
　
　　不过严跃进仍认为，所谓“三道红线”与“四档管理”对房企本身还是有启发意义的。房企也需要积极建立此类四档管理模式，尤其是融资部分、投资部门和营销部门需要密切配合，以免新规真的落地后，被打个措手不及。第一、注重下半年融资连接埠和投资连接埠的关系，注重对高负债项目的处理；第二、对于一些债务压力大的企业，后续需要不断尝试降低负债，甚至有必要积极降价促销，以回笼资金；第三、对于地王等项目需要谨慎，虽然没有特别明确的政策要管控这一领域，但往往金融政策宽松的时候，各类资金会违规进入地王项目，故后续拿地方面要防范风险，尤其是热门地块方面。实际上此类融资政策不能简单理解为是要重新收紧，而更多的是强调了规范操作的导向。就目前来看“8·20房企座谈会”实际上不完全是要打压房地产，而是希望从房企融资的角度加快建立长效机制，对于房企合理的融资需求依然会给予支持。

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