星岛：公私营合作拓地　须谋民商官三赢

　　中评社香港7月22日电／星岛日报今天社论说，土地供应谘询民意，虽然众说纷纭，但是基本上大家都同意需要大增供应，才能够应付庞大的居住需求和纾缓楼价。在土地供应专责小组列出的各项建议中，最能够大幅增加供应的选项，是在本港中部填海建立东大屿都会，但需时甚久，而中短期最能够达到这目标的方案，莫如由发展商动用其庞大的新界农地储备。

　　专责小组在谘询文件列出的多个选项，无论是发展郊野公园边陲，还是发展新界棕地，只能收到“小修小补”的凑合效果，而且各自面对不同的阻力，包括环境问题，安置土地上的商业活动和就业人士的问题，要花很多时间和气力去克服障碍。

　　至于发展商手上的农地储备，粗略估计超过一千公顷。这些土地储备已经厘清了业权，而且不少遭荒废，在“晒太阳”，就算有人耕种的，都只是短期租约，收回发展困难不大，关键在于有什么诱因，促使发展商把这些土地拿出来建屋。

　　官商博弈 适当平衡利益

　　社论说，行政长官林郑月娥早前提出公私营合作的方向，据本报报道，政府的初步构思，是容许发展商提高有关土地的地积比，有的甚至可以增加几倍，同一块地可建单位因而大增，土地价值亦会大升，而这些额外楼面面积，将由发展商和政府按一定比例瓜分，政府用来兴建公营房屋，而发展商须为自己额外得到的楼面面积补地价。

　　现时发展商拥有的大片农地，部分位于交通不便的偏远地区，要是拿出来作大规模发展，与政府合作完成基建配套，将可以把大片荒废的土地“活化”成大型屋苑，政府又可以解决公屋觅地难的烦恼，把分得来的土地兴建出租公屋和居屋、绿置居、首置盘等资助出售楼宇，无论私营和公营房屋都可以大增供应，应付市民的居住需求，如果安排得宜，属于三赢之局。
　　这项安排的难处，是土地原本属于发展商，须由发展商就某片土地提出发展计划，交由当局审批，主动权掌握在发展商手里，而发展商势必盘算从中可以得到多少利益，以及发展计划对整体楼市的影响，当中涉及发展商、政府与舆论民意之间的微妙博弈。

　　除非社会死抱宁愿“无屋住”都不要“益”发展商的“累斗累”心态，否则就要面对现实产生的分帐安排和分帐比例，怎样才不算“官商勾结”，在发展商、政府和市民大众三方的利益上，做到三者都愿意接受的安排。

　　确保供应 避免此消彼长

　　在分帐安排上，有人会提出发展商原有的楼面面积也有升值，都应该补地价和计入分帐。分帐比例方面，究竟政府应该以全部还是额外楼面面积计算，与发展商应该五五分还是七三分，政府分得多，发展商会对计划失去兴趣，政府分得少，又会被批评让发展商牟取暴利。

　　至于对楼市的影响，大型发展商必会计算清楚才参与计划，避免推低楼价，甚至可能在投标官地方面放软手脚，继续操控市场供应，日后政府卖地就可能相当依靠没有多少土地储备的发展商承投。

　　当局须因应各种可能出现的反应，制定应对方案，以免不同种类土地供应途径出现的互相抵销情况，或者引爆“官商勾结”的政治炸弹，并且必须确保达到市民、政府和发展商三方共赢的目标。

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