低息时代买楼　拣啱按息有秘诀

　　中评社香港3月30日电／大公报报道，受新冠肺炎疫情影响，美国联储局近期两度减息，一口气大减目标利率至“零”。港元与美元挂钩，在美国“零利率”政策下，市场预期香港按揭息率短期内难以向上，甚至有可能下降。美国减息后，香港银行业未即时调整最优惠利率（P），如果现在想入市买楼，应该考虑选择H按还是P按？

　　疫情严峻，港股及楼市齐齐下跌。在美国骤然减息，而且全球主要央行再度进入量化宽松政策时代之下，有部分投资者预期低息环境维持，有意趁低息时期投资楼市“捞底”。

　　投资者投资楼市之前，必须要留意，即使美国两度减息至“零利率”，香港的按揭息率至今仍未有调低。考量P按及H按两个主要的按息计划之后发现，多家银行在美国两度公布减息后，没有宣布跟随减息，依然维持现有利率，使得现时P按的业主并没有因为美国减息而供款减少。

　　H按设有封顶息率

　　至于参考银行一个月同业拆息的H按，虽然在美国月初减息0.5厘后，持续回落至1.1厘水平，但是之后有所反弹，即使联储局再度减息1厘，一个月拆息并没有回落，甚至回升至近日1.8厘水平。

　　现时一般银行的H按息率为“H＋1.24%”，并设有封顶息率约2.35厘至2.5厘（视乎贷款额）。以现时一个月拆息1.8厘加至1.24厘后，息率为3.04厘，高于封顶息率，因此H按业主亦会以封顶息率供楼。所以对于业主而言，现时供楼款项没有减少，要等到一个月拆息最少回落至约1.11厘至1.26厘水平，才会低于封顶息率，届时业主供款额才会减少。

　　至于选择按息计划方面，现时一般P按的息率为2.35厘，H按则视乎贷款额情况，贷款愈高封顶息率愈低，并且可与P按息率睇齐，但贷款较少的人士（贷款额低于800万元），如现时选择H按，其封顶息率会多于P按。以贷款600万元为例，还款期30年，H按封顶息率2.5厘的每月供款会较2.35厘多约466元。

　　P历史低位难再减

　　不过，在预期低息率环境下，仍有不少业主考虑H按，主要因为目前香港的P已是历史低位，银行很难再减P。反之，一个月拆息相对在较高水平，翻查资料显示，2015年美国处于零利率水平，当时香港的银行一个月拆息只有0.2厘水平，远低于目前水平，以现时H按公式计算，按息可能低至1.44厘。同样以600万元贷款为例，还款期30年，每月供款额较2.35厘少约2700元。

　　不过，H按息的升跌不完全是由美元息率主导，还要看香港银行的资金需求，因此才会见到美国减息后，一个月同业拆息不跌反升。因此，选择H按的业主可能遇上H按利息长期保持封顶，却要较P按计划多付利息的风险。

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