四股力量拉扯　土地财政最强

　　中评社香港4月28日电／过度依赖卖地收入，政府房策首保稳定。

　　香港文汇报报道，疫情之下，楼市劈价成交近日时有所闻，但从宏观的角度来看，香港楼市受到四股力量的拉扯，“土地财政”是其中的最强支持因素。上财年地价收入高达1，416亿元，占库房收入四分一，这还未计其他与地产相关税收，庞大收入加上物业为港人带来的财富增值，令政府在制定楼市政策时受到无形制约。此外，土地供应持续短缺，政府纵有心压抑高楼价，也沦为“巧妇难为无米炊”。专家分析，即使楼市于疫情下回落，基于楼市对经济的推动作用，政府也不会贸然杀掉这只会生金蛋的鹅。
　
　　卖地占库房收入1／4　跌市对财政冲击巨大　

　　香港卖地收入虽是税项以外的非经营收入，但近年已逐渐成为应付政府开支的重要资金来源。根据政府资料，地价收入占政府收入的平均比重已由2000年至2005年间的8%飙升至2015年至2020年间的21%，成为库房收入的第二大收入来源。而有几年财政盈余之所以大幅偏离预测，亦因为卖地收入所带来的“意外之财”。
　
　　最新财政预算案显示，2019／20年度整体库房收入达5，673亿元，虽然按年减少5.4%，但当中地价收入却不跌反升，按年劲升22%，令所占比例急升至25%，相当于库房收入四分之一，跃升为库房第一大收入来源。展望今个财年（2020／21年度），受疫情影响，政府预计本年度财赤超过2，800亿元，能否稳定地价收入无可避免成为政府减赤选项之一。
　
　　据政府年初预测，本年度库房收入料达5，725亿元，当中地价收入估计仍有1，180亿元，占年度收入比例超过两成。之所以经济差而地价收入仍然逾千亿，皆因本年度政府已预告推出多幅贵重地皮，业界认为，这反映政府不希望地价收入大泻而对库房收入带来冲击。
　
　　制约楼市政策发展　

　　地价收入对于港府就如同一把双刃剑，楼市风光时会大幅推高财政盈余，但楼市下调时就容易令财赤扩大。普缙执行董事及企业发展部总监（估值及物业管理）张圣典表示，虽然地价收入可以补贴香港税基狭窄的问题，但单一收入占比政府收入过高，情况并不健康。城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥亦指，地价收入占比重太高，会令政府制定房屋政策时受到一定制约。
　
　　事实上，近年政府经常性开支暴增，亦令政府无法不依赖高地价所带来的收入。据政府资料，回归以来经常开支由1，500亿元升至上年度的4，400亿元，本年度经常开支更预计接近5，000亿元，沉重的经常性开支注定要政府必须小心处理楼市的升跌问题，至少在找到足够的新税收来源之前，都不会杀掉这只会生金蛋的鹅。
　
　　地产为本港经济支柱　楼价大跌影响层面广　

　　政府之所以要稳定楼市，除了因为卖地收入对库房收入“牵一发动全身”外，假如楼价暴跌，对香港经济所引发的影响亦非常严重。分析指，房屋作为港人财富、厂家贸易融资的抵押品，而按揭贷款是港人的主要家庭负债，现时家庭负债已占到本地生产总值80.4%创新高，仅次于韩国的93.9%，为亚洲第二高，攸关银行体系的安全。正因为背后存在这一连串产业链，所以政府才会对楼市慎之又慎，高楼价成为一个甩不掉的历史包袱。
　
　　政府去年4月一份报告指出，本港收入基础狭窄，一直是社会关注的议题，更坦承香港近年甚为依赖地产相关收入。根据资料，除地价收入，因连串“辣招”措施而导致的印花税收入比重亦越来越高，2017／18年度相关措施占政府收入高达5.4%，政府亦认为比例之高出人意外。
　
　　逾半家庭自置居所　

　　此外，据政府资料，截至2019年年底香港家庭户数为265.25万户，自置居所比率50.5%，即约133.95万个家庭居于自置居所。潘永祥指，香港已有逾百万已置业人士，政府房屋政策困难之处，在于要满足市民置业需求的同时，又不能导致楼市大跌，影响已置业人士的资产价值，因此，政府近年局限于只能在资助房屋上墨。
　
　　张圣典亦认为，香港目前太倚重地产相关收入，情况并不理想，因为会加剧社会贫富悬殊，引致社会不满。他认为港府对楼市无法落重药的原因，是考虑到一旦大刀阔斧改革房屋政策，很难做到平衡市民生活、生计与财产等所遭到的影响。但他认为，港府近年改变小政府的做法，多次主动调控楼市，长远或许能扭转局面。
　
　　市场既得利益者阻挠　土地供应持续不足　

　　土地供应专责小组估算，未来30年的土地需求将不少于4，800公顷，而计及所有已落实或已规划的发展项目所能供应的3，600公顷，预计香港长远直至2046年仍欠缺至少1，200公顷用地。
　
　　潘永祥指出，土地供应不足问题在香港由来已久，现时拥有或打算开发之土地，其实只足够市场未来需要，港府未来必须要建立更庞大土地储备，才能于楼市不同升跌周期按市场需要释放土地，对楼市起稳定作用。拥有庞大土储，亦能调节市民对置业上车的期望，不用担忧日后无楼住，并令外来投资者不致过度入市。
　
　　填海收地寸步难行　

　　他以新加坡为例，庞大的土地储备，令政府有能力因应市场状况推出供应，不论资助房屋及私人住宅，都有更大回旋空间，所推政策对于楼市就会起调节作用。但他亦提醒市场，虽然香港受制于结构性问题，令楼市跌幅受到制约，但不要轻信楼市只升不跌的神话，因为当市场出现恐慌情绪时，任何力量都无法阻挡楼市跌势。
　
　　张圣典坦言，香港土地问题之所以一直无法解决，皆因造地困难，受制于社会政治激化，造地涉及许多谘询，加上一些申请、批核手续等都需时甚久，一幅土地由生地到熟地动辄需时八至十年。而近年不少长远发展方案亦遭到挑战，好像填海、收农地等，改划土地又有不少规划限制。他慨叹：“现在土地供应是寸步难行，好难搞。”
　
　　事实上，近年土地供应已成为政治角力的场所，不少持份者都在不同层面对土地供应带来阻力，好像政党、环保团体、地产商、新界地主等，令政府觅地造地难的格局难以改变。张圣典慨叹，香港作为国际都市，土地供应不足问题会影响外资来港兴趣，窒碍长远发展。
　
　　政府侧重资助房屋　私楼供应长期落后　

　　政府2018年底公布调整公私营房屋供应比例，由六四比变成七三比，去年公布的十年供应目标亦作出相应调整，总房屋供应目标43万个单位中，公营房屋改为30.1万个，私营房屋供应目标改为12.9万个。换言之，当政府增加资助房屋比例的同时，私楼供应亦相应下调，间接令私楼供应保持较少数量，对楼价起一定支持作用。
　
　　张圣典指，政府侧重资助房屋，主要因为市场上有一批用家无法承受高楼价，只有在政府帮忙下才能达到置业目标。无可否认，增加资助房屋的同时，私楼供应会减少。如果参考新加坡的例子，当资助房屋市场加大，令中产都投入资助房屋市场时，私楼会变成另一个奢侈品市场，虽然会推高楼价，但亦不会影响民生住屋需要。
　
　　潘永祥则认为，政府现在将资助房屋与私人住宅比例改为七三比，数量远不足够，他认为最理想应是做到八二比，甚至九一比，因为这样市民才会对抽居屋变得有信心。但他亦明白现时土地供应不足，难以一下子改变政策。然而，他认为政府一定要清晰交代政策，向市场释出政府新增土地大规模增加资助房屋比例的讯息，亦可减少市场对增加长远土地的阻力。
　
　　今年落成量料较预测少13%　

　　事实上，本港私楼长期处于供应落后状态，翻查记录，若以2004年至今计算，除2017年及2018年两年实际落成量能够超标完成外，其余14年均较预测明显为低。好像去年，私楼落成量仅13，640伙，较原先预测少33%。今年政府预计落成量有20，850伙，但受疫情影响，业界预测最终落成量或只得1.8万伙，较预测少13%。
　
　　在单位大小方面，团结香港基金土地及房屋研究主管叶文祺早前指出，2020年及2021年的落成量中有94%及93%的单位预计为100平方米以下的单位，此比例已从2015年的83%逐年攀升，因此如果由楼面计算而不是用单位数量计算的话，实际私楼供应情况其实更差。而私楼空置率从4.3%回落至去年底的3.7%，亦反映市场供应变得更为紧张。

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