经济不明朗　港楼市首5月录逾百宗挞订

　　中评社香港5月7日电／新冠肺炎在全球肆虐，香港股市及经济都受到明显冲击，最新失业率升至4.2%创逾9年新高，一二手楼挞订、劈价及蚀让个案渐多。综合市场分析指，判断未来楼价走势的两个指标包括疫情发展及失业率走势。
　　
　　香港商报报道，据统计，今年1月至今新盘市场已经有超过百宗挞订。截至4月23日，4月份录得挞订的楼盘包括永泰（369）屯门项目TheCarmel、中海外（688）大埔项目天钻、新地（016）汇玺II、会德丰（020）日出康城LP6等。被没收的订金总额迫近2000万元大关。其中，新地深水？南昌站上盖汇玺II的3宗挞大订个案，被没收订金多达765.4万元；将军澳日出康城三宗挞大订，买家损失逾336万元离场；永泰屯门青山公路TheCarmel买家，录得146万订金损失。
　
　　担心失业不敢上车
　
　　仲量联行早前在《住宅销售报告》中指出，香港失业率一直与楼价有极大的关系，本港失业率已升至9年高位，若持续上升将对楼价构成压力。该行数据显示，1997年第三季至1998年第三季亚洲金融风暴期间，本港失业率由2.1%升至5.2%，楼价下跌五成。另外，2000年第四季至2003年第二季期间，失业率由4.4%升至8.5%，楼价下跌三成。
　
　　仲量联行大中华研究部主管黄志辉表示，随着本港经济衰退加剧，失率业上升令部分潜在买家对置业却步，买楼需求减少，并令更多业主选择出售物业，市场将向买家倾斜。鉴于疫情持续时间不确定，市场下行风险偏高，维持2020年楼价下跌10%至15%的预测。
　
　　美联住宅部行政总裁布少明接受本报访问时说，早前一轮劈价主要为中细价楼，最近港岛区豪宅业主终于有人愿意减价。背后的原因，他认为主要是和股市波动有关，有业主为弥补股市损失而松口减价，也有业主是做生意赔钱因此急着卖楼。他预计，楼价还有最多一成的下行空间。疫情对于楼市的影响，至少“过埋5、6月”，最快要等到下半年才有望回稳。
　
　　代理行营业额急挫八成
　
　　中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰向本报透露，最近该行的生意额下跌了八成，疫情对于生意的影响可谓“非常严重”。不少业主都不敢外出，买家担心出来有“中招”的可能，因此减少了活动，睇楼活动自然也非常受挫。
　
　　对于蓝筹屋苑劈价个案，陈永杰评论说，目前的减价风暴波及全港，“度度都有”，属于全港性劈价潮，“疫情一路严重，楼价一路下跌”，楼价已回落5%至10%。“如果进入第二季度，疫情没有好转，楼价跌幅连我都不敢预测了。”至于“确诊屋苑”的楼价表现，他只说“你都唔敢去睇啦”。
　
　　疫情下减价及蚀让个案增多。市场消息指，港岛南区贝沙湾2期1座中层C室，实用面积1118平方呎，套三房间隔，望海景，开价3080万元，最终减价约8%，以2830万元成交，呎价25313元。据了解，同座低层同室单位，去年4月成交价，已达3000万元。另外，九龙塘尚御2座低层D室，实用1542平方呎，连车位以2280万元售出，实呎14786元。业主2011年以2536.3万元购入单位，车位售价则超过100万元，估计帐面蚀约356万元，连使费计料实蚀约450万元或约17%。
　
　　市场亦不乏业主劈价微利离场。何文田天铸5座低层B室，实用1300平方呎，原叫价3484平方呎，最新劈价至2720万元售出，累减764万元或22%，实呎20923元。原业主2016年2505.9万元购入，帐面获利214.1万元，赚幅约8.5%。市场消息指，原业主购入该物业时支付了15%买家印花税。
　
　　【楼市拆局】限聚令放宽楼市可获支持
　
　　星展香港房地产业分析师丘卓文指出，虽然今年楼市转差，但有别于1998年及2008年的情况，因为目前楼市炒家较少，加上息口低企及银行又设有压力测试等，故此市场上没有出现大批“跳楼货”。
　
　　丘卓文表示，楼市由去年中踏入下行周期，虽然10月公布施政报告放宽按揭保险后，11月成交回暖，但其后疫情爆发影响新盘开售，相信要待“限聚令”放宽后才可对楼市有相应支持。
　
　　他认为，由于今年供应量维持1.8万至1.9万伙的低位，略为减低价格下行的风险，预期全年本港整体楼价将下跌15%，当中豪宅市场跌幅更为显着。他补充说，下跌15%的预测，已计及第三季失业率或攀升至5%的因素。不过，若疫情不如预期在第三季缓解，届时对金融市场的影响更大，失业率数据只会更差，可能出现业主断供。
　
　　楼价缓慢下挫
　
　　香港浸会大学经济学系原副教授巫伯雄称，目前楼市既有利好因素，也有不利因素，之前修例风波对香港零售业、旅游业打击很大，迫使零售业高管主动减薪。目前市场资金尚算充裕，低息环境持续。利好利淡因素互相抵销。他预料，楼价不会急剧下挫，接下来会缓慢下挫。
　
　　2003年3月香港爆发沙士疫潮，住宅交投曾一度大插逾三成，成交量跌至2003年5月时约4100宗水平。当时的“确诊屋苑”淘大花园同年只得5宗成交，每单位的成交价均不足60万元，呎价仅1500元（当年售楼以建筑面积计价），更有单位的呎价低见1242元。同年8月初，二手楼价指数更跌至31.77点的历史低位。
　
　　当年新盘都不得不采取低价策略，长实（1113）发展的毕架山一号，呎价约4000元，尖沙咀港景峰的呎价亦跌至4000元上下。自此，“沙士价”成为了市民心中“实惠”、“平价”、“笋”的代名词，亦是普罗大众难忘的回忆。现时疫情对楼市的影响和沙士时期不同，二手楼盘没有出现恐慌性抛售。
　
　　当年的沙士疫情在5月左右就消失了，但这次的新冠病毒比沙士病毒顽强得多，世卫表态说新冠病毒或长期与人共存，预料全球经济衰退的程度会比沙士时期深很多。

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