撤辣难阻商铺蚀让潮　铺市能否重生还看疫情

　　中评社香港12月8日电／今年新冠肺炎疫情持续爆发，经济环境异常恶劣，香港市面空置商铺（吉铺）的情况越来越严重。事实上，过去两年商铺价位已从高位反覆回落，不时有铺位业主蚀让放售。尽管施政报告宣布撤销非住宅物业双倍从价印花税（DSD），但地产界人士普遍认为，新猷对商铺楼市帮助有限，商铺蚀让潮还会持续一段时间。

　　香港商报报道，据美联工商铺（459）研究部最新资料显示，今年11月本港商铺成交注册量仅有86宗，较10月减少达23.2%。市场人士称，“港府虽在11月取消实施近7年半的工商铺双倍印花税，但因为疫情再度爆发，加上业主纷纷反价，未来一两周铺位交投或会大跌50%”。
　
　　当前商铺蚀让放售的个案仍然不时出现，最近油麻地咸美顿街双号地下铺位便蚀让放售，该地铺面积约600平方呎，自建阁楼面积约500平方呎，近期以1880万元放盘，但该业主于2017年初以2280万元买入该铺，现时放盘出售帐面低400万元或约17.5%，估计买家都会进一步压价，最终成交价肯定会更低。
　
　　除地铺市况饱受冲击外，银座式商场的楼上铺灾情亦不遑多让。不久前市场录得一宗铜锣湾楼上铺大幅蚀让个案，连极具经验的投资老手亦败走。该投资者持有铜锣湾银座式商厦Oliv中层全层，日前以约4000万元成交，平均呎价约2万元。该投资者于2013年以约7152万元购入，持货7年帐面劲蚀逾3000万元，物业楼价跌幅达44%，创区内历来同类最大金额蚀让个案，反映于疫情影响下，本港无论黄金地段地铺或楼上铺同样备受压力。
　
　　铺市租售均受压
　
　　中原地产研究部高级联席董事黄良升指出，目前本港商铺租金市场普遍大幅回落，“平时商铺的租金很贵，现时疫情爆发导致封关，导致外来和本土消费者光顾次数都大减。商业区的商铺平均租金有削一半的空间，民生区的商铺则均减一至两成”。
　
　　香港中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量说：“今年以来铺市连环蚀让潮是因为封关，外地游客量大跌所致，现时情况跟2003年沙士时期相似，租金大跌；又因为疫情影响，本地消费者更倾向于在网上购物。”
　
　　对于新一份施政报告撤辣，庄教授认为，“新措施短期内或对市况有些刺激作用，让投资者节省一半税项，成本降低。但以目前疫情走势、旅客数字及吉铺数量来看，整体经济环境前景未明朗，预期未来一年商铺价格仅录轻微升幅，甚至‘悭几多税，就升几多’”。
　
　　“撤辣目前也没有太大影响，当初业主买下商铺是因为看好未来有上涨空间，租金下降空间有限，又因疫情持续反覆，租金依旧承受压力。期待未来政府能放宽工商铺的按揭成数，可适当提高至六至七成。”美联工商铺行政总裁黄汉成表示。
　
　　撤辣对铺市帮助有限
　
　　为何政府撤辣后商铺市况依旧？黄良升解释，“目前商铺市况虽然出现蚀让潮，但现实情况是愿意便宜卖铺的业主并不多，而想趁租金回落时租铺的租客就很多，在核心区商铺出现很多宁愿丢空铺位也不愿平价沽出的业主，他们最多肯减一些租”。
　
　　“商铺业主只愿减租而不愿平售，第一个原因是，商铺业主普遍财力雄厚，没有负债压力，不会因为急于套现而贱卖自己的物业。第二，目前全球低息环境，降低了很多中小业主的借贷成本，不像2008年金融海啸时出现信贷危机时那般资金紧张。这也说明了为何政府撤辣，即买方毋须支付双倍税率，对刺激商铺市道并不明显。”黄良升说。
　
　　高力国际（香港）商铺服务高级董事吴凯宁亦指出，受疫情持续发酵影响，零售市道步入寒冬，主要依赖游客市场的行业较大，整体核心区铺租自去年中起累跌约36%，当中一线街道租金跌幅约30%，二三线街道租金跌幅高达50%。
　
　　吴凯宁直言，疫市下以二三线街道为“重灾区”，造成吉铺处处，事实上，现今市场上有力生存的商户，眼见铺租显着回落，均想趁机进驻一线街道，抢占龙头铺位，相对二三线街铺在市场上的定位就尴尬，失去吸引力，即使租金累跌50%，仍然无人问津，预料吉铺潮还会进一步恶化。
　
　　首都广场劏铺蚀逾九成
　
　　香港有不少商场分间成一个个几十呎的迷你铺位来出售，俗称“劏铺”，劏铺银码较细，看似吸引，实际涉及不少风险。不久前，尖沙咀首都广场商场劏铺录得劲蚀个案，蚀幅惊人。据土地注册处资料显示，该商场2楼S154号铺，最近以24.5万元易手，原业主于2013年11月以378.3万元购入，帐面蚀让353.8万元，蚀幅竟多达93.5%。
　
　　据盛汇商铺基金管理创办人及行政总裁李根兴指出，“该劏铺为历来香港蚀让幅度最多的铺位买卖个案，为全港新纪录。该铺位建筑面积约120平方呎，实用面积约50平方呎，但由于铺内有一条横柱，令可以让使用者站立的空间相当狭小，料实用面积仅约16平方呎”。
　
　　此外，上月亦有旺角先达广场1楼单号铺6年劲蚀逾七成，该铺面积112平方呎，最近以194万元成交，呎价约17321元，原业主早于2014年以682万元购入，持货约6年帐面蚀让488万元，物业期内贬值72%。
　
　　李根兴认为想稳稳定定收租的就最好别买劏铺，有闲钱肯搏的投资者才好考虑。中大刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量提醒劏铺投资者，“劏铺投资须谨慎，很多劏铺业主买来后就搁置不管，但每年还需交一笔不小的水费、电费及管理费。劏铺商场还不时需要交推广费用的，除非是带有鲜明主题型的劏铺是可以尝试，比如旺角油麻地区域的铺主题主打模型模具，或主力销售电脑产品或手机的劏铺”。
　
　　至于美联工商铺（459）行政总裁黄汉成亦不推荐现时投资劏铺，他表示，“用相等的资金，不如投资车位回报更大”。
　　
　　“一铺养三代”仍有支持者
　
　　本港地产界流行一句话，叫“一铺养三代”，形容买一间铺位，赚取租金收入足够养三代人，可见香港黄金地段的商铺向来有价有市。中大刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量认为，未来本港商铺不见得会大幅增加，因为很多本港新建的楼盘没有附设很多商铺，比如在新界，而本港大部分商铺多数分布在核心区的黄金地段，预计未来本港的商铺数量处于恒常稳定状态，一旦游客通行后光顾消费，商铺租金好快就会反弹。
　
　　在非住宅物业撤辣后，商铺楼市似乎已见底，一些乐观的投资者亦已趁机“捞底”入市，近日就有盛汇商铺基金便以2000万元买入荃湾沙咀道街铺。事实上，盛汇商铺基金十分看好后市，自“撤辣”后便积极入市，最近则亦斥约988万元购入太子汝州街一地铺。
　
　　盛汇商铺基金创办人李根兴表示，“荃湾沙咀道120至130号光明大厦地下1号铺，面积约1100平方呎，目前由中式炖汤专门店以每月7.3万元承租，原业主最初叫价3200万元放售，新近减1200万元或约37.5%，至2000万元获本基金承接。以每月7.3万元计算，租金回报率约4.4厘”。据悉，铺位原业主于2009年10月以1280万元买入，持货11年，帐面获利720万元，期内铺位升值56%。
　
　　低捞首选尖沙咀区
　
　　美联工商铺（459）行政总裁黄汉成也同意现时可以低捞，当前他最推介尖沙咀商铺，他说：“购买商铺时首先要考虑地点，若财力许可，可购买核心区商铺，在四大核心区中较看好尖沙咀区，因为尖沙咀区的商铺空置率高达16.9%，某些街道更高达20%至30%，尖沙咀有些铺位租金比非核心区还低，所以尖沙咀的铺租已跌至低点。”
　
　　另外，尖沙咀不仅是传统游客区，亦是不少香港人爱去消费购物的地方，本土消费热度不减，若能推出健康码，疫苗问世，旅客重返时，尖沙咀或是最受惠的区域，届时商铺租金有望上升。

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