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租金楼价背驰 楼市存暗涌

疫情发展与经济复苏存在不确定性,今年本港住宅楼价走势仍有很大变数。(大公报)

  中评社香港4月29日电/大公报报道,财爷预告今年首季香港经济止跌回升,市场憧憬今年住宅楼价重踏升势,再度向上破顶。不过,今年首季住宅租金不升反跌,与楼价回升走势背道而驰,一定程度反映楼市回勇与投资需求带动有关,涌现大量租盘,以致租金受压,将会拖着楼市后腿。

  继香港与新加坡开展旅游气泡之后,特首林郑月娥昨日表示正与内地及大湾区探讨免检疫安排,并与澳门研究设立旅游气泡。这显示疫情趋稳下,恢复正常通关可望,经济有望加快复苏。

  事实上,财政司司长陈茂波昨日表示,在强劲外贸出口与低基数效应下,今年首季经济增幅将“相当可观”,意味扭转连续六季下跌局面,但仍维持今年全年经济3.5%至5.5%的增长预测。财爷预报喜讯,对近期楼市起着利好作用。

  住宅租金高位跌逾一成

  其实,差饷物业估价署昨日公布三月住宅楼价指数,按月再升0.8%,为连续第三个月上升,令今年首季楼价累计上升2.2%,创出20个月高位,市场憧憬经济疫后复苏,支撑楼价上升。

  现时楼价指数距离历史高位仅低约2%,以目前市况而言,可能在今年中向上破顶。不过,即使楼价创新高,但今年住宅楼价涨幅估计最多只有5%至6%,即与经济增长相若。

  买楼收租回报低不吸引

  一是香港经济经历了去年破纪录收缩之后,还需要一段时间才能全面复元,况且特区政府透过大规模填海开拓新土地供应来源时,遇到阻力比之前减少,有助改变市场对住宅供不应求的心理预期。同时,当局必要时可以加辣,推出楼市调控政策,包括重启一手楼空置税,将可遏抑楼市再度疯涨起来。

  二是住宅租金与楼价走势呈现背驰,将会拖着楼市后腿。差饷物业估价署公布今年首季住宅租金下跌1%,对比历史高位更跌逾10%。这情况与全球大举放水、超低息环境有关,在投资需求支持下,住宅楼价保持坚稳,抗跌力十足,去年全年仅微跌0.5%而已。

  值得留意的是,在每年约近2万个住宅落成单位之中,估计至少五分之一用作出租,形成租盘数量增加,遇上经济不景气,租金跌势尤其明显。事实上,去年全年住宅租金指数急跌6.1%,预计今年也难显着反弹。

  楼市狂升时代一去不返

  三是整体住宅租金回报在两厘以下,买楼收租吸引力平平,加上去年底住宅空置率按年上升0.5%至4.3%,都会影响住宅物业投资信心,需留意二手楼市场上转租为售物业会否有增加趋势。同时,疫情发展与经济复苏存在不确定,令今年住宅楼价走势依然存在很大变数。

  客观环境已出现变化,就算楼价再破顶,升幅相信有限,且不会只升不跌,楼市潜在隐忧不容忽视,狂升时代料一去不复返。

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