按揭利润窄银行趋保守　物业估价跟不上升浪

　　中评社香港3月15日电／憧憬复苏兼低息，买家追价抢盘。

　　大公报报道，新冠肺炎疫苗为经济复苏带来希望，楼市气氛再度活跃，追价破顶成交频现。惟银行在“转角市”有所保留，多个屋苑于新财案后估价未有追上，市场上屡见估价远低于成交价的个案。业界指，楼市旺势提早来临，银行需时观察及评估风险，在估价方面会锁定保险线，建议买家入市量力而为，并预留较多首期资金，以免影响交易。

　　新一份《财政预算案》的房屋政策主要着墨于长期供应，加上疫苗接种，市场憧憬疫情受控，经济复苏有望，楼市也会受惠，在各种利好因素推动下，本港楼市急速回勇，二手重现破顶成交。然而，大公报记者追踪10个私人屋苑估价，抽取共10个样本单位（见表一），发现有4个单位估价于新财案公布后持平或下调，虽然有6个获调升，但升幅仅0.12%至1.26%，与最近楼市升势背道而驰。

　　估价与楼价差距可达30%

　　值得留意，上述6个估值调升的样本单位，多达3个估价升幅不足1%，例如观塘丽港城25座高层F室，实用面积517方呎，预算案公布前银行估价为813万元，而最新估价只是814万元，升幅仅约0.12%。而估价有所下调的1个牛头角淘大花园样本单位，其估值比预算案前下跌2万元，跌幅约0.33%。

　　银行估值保守，买家却亢奋追价，市场连录多宗高于估价的成交（见表二），情况遍及上车盘或中高价单位，例如天水围嘉湖山庄翠湖居3座高层E室2房户，于新财案后以558万元卖出，创屋苑2房户近1年半楼价新高，比银行网上最新估价贵最多10.5%。其次，沙田新城市广场1座中层A室，实用面积876方呎，用家以1569万元承接，比银行估价贵最多134万或9.3%。

　　豪宅也出现估价不足情况。薄扶林贝沙湾1期6座低层A室，实用面积1358方呎，本月初以3800万元成交，据大型银行网上估价显示，此单位估值3489万及3609万元，意味成交价比估值贵最多311万元。

　　经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，二手旺市提早来临，估价部需时确定楼市进入复苏阶段，为银行做好把关工作，因此在转角市期间，会出现估价不足情况，尤其纳米楼或豪宅最明显，估值与楼价差距最多可达30%。

　　他建议置业人士量力而为，入市前做好风险管理，首期资金不要太紧绌。万一成交后遇到估价不足问题，如差距在5%内，银行估价部会参考当时楼市气氛、买家从事的职业及入息，以重新检视物业估值，倘符合条件便可就估值作出调升。他又提到，按揭中介可以为准买家提供物业最近的估值数据，让他们入市前作出参考。

　　专家：预留较多资金做首期

　　香港浸会大学财务及决策系副教授麦萃才表示，在低息环境下，银行按揭业务利润收窄，风险评估或趋向保守，在估值方面未有追得太贴。

　　麦萃才建议买家入市前，预留较多资金作首期，不要“去得太尽”；若遇到心仪单位，建议先取得银行初步估值才向业主议价，以免出现估价不足，要筹措资金补贴入市的情况。

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